מייד עם כניסתו המחודשת של דונלד טראמפ לתפקיד נשיא ארה"ב, ב-20 לינואר 2025, הוא פתח בהוצאת שורה של צווים נשיאותיים, שמטרתם לחזק את הכלכלה האמריקאית ולתמרץ, בין היתר, את שוק הנדל"ן. צווים אלו עסקו בנושאים מגוונים כמו מיסוי, רגולציה ותשתיות, ונועדו לספק יציבות כלכלית ולמשוך השקעות חדשות אל ארה"ב. טראמפ, שכבר במהלך כהונתו הקודמת יישם מדיניות כלכלית התומכת בהורדת מיסים, מיקד את מאמציו הנוכחיים גם ברפורמות אשר עשויות להשפיע ישירות על שוק הנדל"ן למגורים ולמסחר.
הורדת מיסים על השקעות נדל"ן
באינווסטו קפיטל מונים את הצווים המרכזיים ומנתחים את השפעתם על שוק הנדל"ן:
1. הפחתת רגולציה על פיתוח ותכנון פרויקטים - אחד הצווים המשמעותיים שעליהם חתם טראמפ מייד לאחר כניסתו לתפקיד עסק בהפחתת הרגולציה על פרויקטים חדשים. הצו קיצר את תהליכי האישור לפרויקטי בנייה, תוך הקלה בדרישות סביבתיות וחוקי תכנון עירוני. ההנחה היא כי הצו יקל על מפתחים ויזמים, יביא לקיצור משך הזמן הנדרש להקמת פרויקטים שונים ויתרום להפחתת עלויות הבירוקרטיה.
2. הרחבת תוכניות תשתית - טראמפ חתם על צו המורה על הרחבת ההשקעות בתשתיות, בדגש על פיתוח תחבורה ציבורית, כבישים ותחנות כוח ירוקות. השקעות בתשתיות משפרות את הנגישות ואת איכות החיים בערים שונות, מה שיכול למשוך תושבים ומשקיעים לאזורים המתפתחים. הגירה שכזו תביא לעליית ערך הנכסים באותם אזורים וליצור ביקוש לנכסים למגורים ולעסקים.
3. הורדת מיסים על השקעות נדל"ן - צו נוסף עסק בהורדת מיסים על השקעות נדל"ן, כולל הקלות במס על רווחי הון ותמריצים למשקיעים זרים. מטרת הצו הייתה להגדיל את היקף ההשקעות ולהביא לגל חדש של פיתוחים והשבחת נכסים.
לקדם מדיניות של הורדת ריבית
"טראמפ ידוע במאמין גדול ב'שוק חופשי' וכמתנגד לריביות גבוהות, ובכהונתו הקודמת הוא לחץ על הבנק הפדרלי להוריד את הריבית כדי לעודד את הצמיחה הכלכלית", אומר אהוד ארד, מייסד-שותף ומנכ"ל אינווסטו קפיטל, המסביר את גישתו של טראמפ ברצון להוריד את הריבית ולהשפיע על שוק הנדל"ן. "גם כעת, הוא ממשיך לקדם מדיניות זו ולוחץ על הפד להוריד ריבית, בטענה שזהו צעד הכרחי להמרצת הכלכלה ולסיוע לעסקים ומשקי בית, ואף דרש מספר פעמים מנגיד הבנק המרכזי, ג'רום פאוול, להוריד את הריבית במהרה".
נכון להיום, מציין ארד, הריבית בארה"ב נמצאת ברמה גבוהה יחסית, לאחר סדרת העלאות שנעשו על ידי הפד במטרה לבלום את האינפלציה בשנים 2022-2023, והורדה מצטברת של אחוז שלם בוצעה בסוף 2024. עם זאת, טראמפ טוען כי יש להוריד את הריבית באופן מיידי, וכי הדבר יעזור, בין השאר, לעודד השקעות ולצמצם את עלויות המימון עבור יזמים ורוכשי דירות.
מה הצפי שלכם לגבי שיעור הריבית?
"אמנם ריבית הפד ירדה בכאחוז שלם מאז הגיעה לשיא, אך חלק גדול בהחלטות יהיה תלוי בנתוני האינפלציה והתעסוקה של מרץ ואפריל שכבר פורסמו. נכון למאי 2025, מדד המחירים לצרכן עלה ב-0.2% באפריל והאינפלציה השנתית עומת על 2.3%, בעוד שבשוק העבודה נוספו במרץ 228,000 משרות חדשות והאבטלה עומדת על4.2%. בנסיבות אלו, הסיכוי להורדת ריבית ביוני ירד, אך עדיין קיימת בשוק ציפייה זהירה לשתיים-שלוש הפחתות ריבית בהמשך השנה, אם התנאים יאפשרו זאת. הורדות ריבית, ככל שיתממשו, צפויות להשפיע לחיוב על הכלכלה בכלל ועל שוק הנדל"ן בפרט.
"יחד עם זאת, הורדת הריבית הפדרלית אינה מספיקה, כפי שכבר נוכחנו מאז סוף שנת 2024", הוא מוסיף. "יש הכרח שהשוק יאמין כי הורדת הריבית תומכת בשוק ולא מנוגדת לו, ואז הציבור יעבור מהשקעות באגרות החוב לשוק ההון. אם אגרות החוב ירדו, בעיקר תשואות האג"ח לעשר שנים, תהיה לכך השפעה על המשכנתאות ושוק הנדל"ן ישתחרר.
"המנועים צריכים לעבוד יחד. מה שראינו מאז הורדת הריבית הראשונה בספטמבר 2024, עוד לפני הבחירות, כשהשיא היה כשבוע לפני כניסתו של טראמפ לבית הלבן כשתשואות האג"ח הגיעו ל-4.8% - הרף הגבוה בשנתיים האחרונות והשני מאז 2007 - אינו לגיטימי בראי הכלכלה ומצביע על חוסר אמון של המשקיעים במדיניות הפיסקלית. השוק צריך להתמתן ולהתייצב אחרי שנים של תנודתיות שהחלו אי-שם עם הקורונה והשלכותיה".
השפעת מדיניות המכסים על הנדל"ן
במקביל, טראמפ הכריז לאחרונה על הטלת מכסים בשיעור 10% על כלל המדינות, ומכסים גבוהים אף יותר על מדינות עם גירעון סחר מול ארה"ב. מדיניות זו נועדה להגן על התעשייה המקומית, אך משפיעה גם על ענף הבנייה, עקב התייקרות חומרי גלם כמו פלדה ועץ - מרכיבים מרכזיים בענף. עליית עלויות הבנייה עלולה לגרור האטה בפרויקטים חדשים ועלייה במחירי דיור באזורים עירוניים מתפתחים.
כשאתה מנתח לאחור את המלצות ההשקעה שלכם לגבי השוק, מה אתה רואה?
"במבט לאחור של העדכונים האחרונים אשר פרסמנו במהלך שנת 2024, נראה שחזינו בצורה מאוד נכונה את הזהירות היחסית שנקטנו בהשקעות השונות שלנו, לאור ההבנה שלנו את שוק הנדל"ן מחד גיסא, ואת הכישלון של מדיניות הפד מאידך גיסא".
מה לגבי העתיד?
"כפי שציינו כבר מספר פעמים בעבר, ועתה יותר מתמיד, אנחנו מזהים הזדמנות אדירה בכל הקשור לנדל"ן הפרטי למגורים ולמסחר במרכזים קטנים ובינוניים, ואנו מעדכנים גם את תמהיל ההשקעות שלנו לתקופה הקרובה, בהתאם לנתוני השוק הללו והצפי לשנים הקרובות, על מנת לאפשר גם למשקיעים ולשותפים שלנו השאת רווחים על השקעותיהם עימנו".
לסיכום, מעריך ארד, טראמפ מקדם מדיניות כלכלית המכוונת לעידוד צמיחה והשקעות בנדל"ן. הצווים עליהם חתם בתחום הרגולציה, התשתיות והמיסוי מספקים הזדמנויות חדשות ליזמים ולמשקיעים. הורדת ריבית אפשרית עשויה להקל על גיוס מימון ולתמוך בביקוש לנכסים, אך עלולה גם ליצור לחצים אינפלציוניים בטווח הארוך. מדיניות המכסים החדשה עשויה להשפיע על עלויות הבנייה, אך גם תומכת בהעדפת תוצרת אמריקאית — מהלך שעשוי לחזק תעשיות מקומיות ולתמוך בביקושים עקיפים לנדל"ן. משקיעים ויזמים צריכים לעקוב מקרוב אחר התפתחויות אלו ולהיערך בהתאם למגמות החדשות בשוק.
בשיתוף אינווסטו קפיטל
