בשנים האחרונות החל תהליך מבורך במסגרתו מחפשים ראשי רשויות מקומיות מקורות הכנסה נוספים לקופה העירונית. כך החל המרוץ אחר הגדלת שטחי תעסוקה ביישוב, למרות הקושי לשווק שטחים אלה בשל ההיצע הרב והתחרות עם יישובים אחרים. מסיבה זו, מתחזקת ברשויות המקומיות חשיבה על מימוש נכסים שבבעלות הרשות. בחלק מהמקרים מדובר במגרשים פנויים, בנייני ציבור שאינם מאוכלסים במלואם, ניצול מבנים לשימושים מעורבים וגם מרכזי פיס למיניהם שלא מימשו את מלוא זכויות הבנייה שלהם, כולל בתי ספר וגני ילדים. חשוב לציין כי חלק גדול מנכסי הרשות המקומית נמצא בתוכניות מתאר ישנות מאוד וחלקם מחייב שינוי תב"ע, להתאמת הנכס לצרכים החדשים והמשתנים של העיר.
הרווח ליזם והתועלת החברתית
בהליך סטטוטורי מהיר, ולא מורכב יחסית, מאפשרת היום המדינה לעשות שימוש מסחרי בכ-20% משטחי הציבור, מה שמכונה "השטחים החומים". בדיקות שערך מכון גיאוקרטוגרפיה למיפוי נכסים של רשויות מקומיות לימדו שחלק מהנכסים נמצאים במיקומים טובים, כמו במרכזי הערים, וחלקם בשולי השכונות. מיפוי הנכסים מאפשר לקדם נכסים בהתאם לתרומתם הכלכלית או החברתית, וכמובן לפי רמת הזמינות שלהם לפיתוח. קידום נכס יביא ארנונה נוספת לעיר, אולם, חשוב להדגיש כי לקידום נכס על מגרש ריק או על בניין ציבור או מרכז מסחרי מוזנח יש השפעה חשובה גם על הקידום בסביבתו. נכס חדש או משופץ מהווה טריגר לפיתוח נוסף של העסקים הסמוכים אליו, שיתחילו לשפץ גם הם כדי להגדיל את רווחיהם. שיפוץ המרכז או המבנה יגדיל, כמובן, את שביעות הרצון של התושבים בכלל ותושבי הסביבה בפרט, יעלה את תדמית השכונה ויתרום להעלאת מחירי הדירות ומחירי השכירות בנכסים מניבים וכן את רמת הפדיון שלהם. זאת בנוסף לתרומת הפרויקט לרווחה החברתית של התושבים. כמובן שלא ניתן למקסם גם את התועלת החברתית וגם את הרווח ליזם, אבל בהחלט ניתן להגיע לנקודת האופטימום שתביא גם תועלת חברתית וגם תהיה רווחית ליזם.
את קידום הפרויקטים ניתן להטיל על יזם פרטי או על החברה הכלכלית של היישוב, שחושבת יותר על רווחת התושבים כשהעלויות שהיא תציע לקידום המתחם יהיו מן הסתם נמוכות מאלה של היוזמה הפרטית. להלן מגוון דוגמאות לפרויקטים בביצוע או כאלה שיבוצעו, חלקם ע"י החברה הכלכלית, חלקם ע"י יזמים פרטיים וחלקם בשיטות משולבות כמו BOT’ DBOT. פרויקטים ציבוריים הם לדוגמה פיתוח מרכז משולב במסחר ושירותים, מרכזי תעסוקה מוגנת, דיור מוגן, חניונים ציבוריים, מתקנים סלולאריים, חוות שרתים, דיור להשכרה, מעונות לצעירי היישוב וכו'.
שטחים חומים לטובת הציבור
רשויות מקומיות שונות כבר פועלות, כאמור, לקידום פרויקטים כלכליים שיש להם תרומה חברתית גדולה. בפתח תקווה, לדוגמה, מקדמת החברה הכלכלית פיתוח מרכז מסחרי בשכונה החדשה נווה גן (קהילון), בו יושכרו 800 מ"ר מסחר ו-500 מ"ר לשטחי ציבור. שטחי המסחר יושכרו בכפוף למכרז שדרש תמהיל רצוי לתושבים כמו מינימרקט, חנויות פארם, צעצועים, כלי בית, בתי קפה ועוד. השוק החופשי היה דואג למסחר בלבד ופחות לשטחים לתועלת הציבור.
עיריית רמת גן מקדמת הקמת מעונות סטודנטים במכללת רמת גן. זאת תוך צמצום שטח המכללה, שבחלקו יוקמו המעונות, ותוך פינוי שטח חום לטובת מבני ציבור וצרכי ציבור.
במבנה בבעלות העירייה במתחם הבורסה יש היום מרכז תעסוקה מוגנת לבעלי צרכים מיוחדים. במקומו תוכנן בניין משרדים גדול כולל שטחי מסחר. קידום הפרויקט ידרוש מהיזם לממן מרכז תעסוקה חדש ומודרני לבעלי צרכים מיוחדים.
בראשון לציון מקדמת העירייה פרויקטים של דיור להשכרה, במגמה לספק פתרונות דיור במחירים מוזלים. העירייה קידמה גם מבנה משולב רב תכליתי בכפר אריה הכולל בקומת קרקע מסחר, מרפאות, בית כנסת ומרכז תנועת נוער. בקומה א' - 4 כיתות גני ילדים. בקומה ב' - 3 כיתות מעון יום.
העירייה מקדמת מעונות סטודנטים במכללה למנהל, רחבה ציבורית, קומת מסחר וחניון.
בכפר סבא ברחוב גבורות מקדמת קבוצת ברדוגו מעונות סטודנטים בשטח ציבורי "חום", במסלול תכנוני מהיר, במתווה של היתר בנייה כפוף לדיון חוזר בוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
עיריית תל אביב מקדמת פרויקטים רבים. אחד מהם בקריית המלאכה, מאחורי רחוב שוקן, הפך למתחם המאכלס גלריות אומנים, תוך תמיכה בהפיכת המתחם למוקד ציורי גרפיטי, הנותן ביטוי לאמנים ישראליים. קשה לאמוד במונחים כספיים את התועלת לציבור, אך זה אולי פתרון חברתי, שיביא תועלת לציבור גדול של אומנים, שלרוב פרנסתם קשה.
חשוב להבין את התועלת הרבה שיש לפרויקט לציבור. כך לדוגמה, החלפת בניין ציבורי קיים על קרקע בבעלות העירייה בערים כמו רמת גן, גבעתיים ותל אביב, שייבנו במקומו 5,000 מ"ר בלבד של מסחר או משרד, יביא לרשות הכנסות של למעלה מ-1.5 מיליון ש"ח לשנה, ו-7.5 מיליון ב-5 שנים וכו'. זאת כאשר ההשקעה לבנייה תהיה על חשבון היזם והעיר תזכה גם בפרויקט חברתי.
הקידום חשוב הן לערים בהם יש שטח נדל"ן מניב גבוה, כמו תל אביב ורמת גן, והן ביישובים בהם השטח המניב נמוך מ-6 מ"ר לנפש כמו: חולון, באר שבע, נתניה ובני ברק.
בדיקות גיאוקרטוגרפיה מצביעות על מגוון רב של אפשרויות לקידום נכסי עירייה, כולל כאלה שעדיין לא מתבצעות, ביניהן עבודות כמו פיתוח חניונים מתחת לכיכרות או גנים ציבוריים, זאת בעיקר באמצעות הסקטור היזמי, שייהנה מתוספת דירות, מסחר וחניון ציבורי.
לסיכום, על הרשויות המקומיות למפות ולבחון את נכסיהן ולקבוע שלבי יישום כשבכל מקרה, חשוב לצרף את היוזמה הפרטית לקידום הכלכלי והחברתי למען הציבור.
ד"ר רינה דגני היא יו"ר החטיבה הכלכלית-אורבאנית במכון גיאוקרטוגרפיה
