אתונה הפכה לאחד היעדים הבולטים למשקיעים ישראלים, אבל מאחורי הזירה המוכרת של דירות נופש לתיירים מסתתר שוק שכירות מקומי שרבים לא מודעים אליו. חברת ביתא נדל"ן, המתמחה בהשקעות נדל"ן ביוון, מציעה למשקיעים נקודת מבט אחרת. הראל רבינס, ממייסדי החברה: "במטרופולין של אתונה-פיראוס פועלות 28 אוניברסיטאות ומכללות, ועל פי הערכות שונות, אלו מזרימות לאזור יותר מ-200 אלף סטודנטים, צעירים ועובדים שמחפשים דירות זמינות, מתוחזקות ומודרניות. מנגד, ההיצע המקומי של דירות קטנות חדשות הוא מצומצם". הפער הזה, כך הוא מסביר, עשוי לייצר הזדמנות לאלו שידעו לזהות אותה.
רוב החברות שפועלות מול קהל המשקיעים הישראלי משווקות דירות יד שנייה, לעתים בבניינים ישנים מאוד, ללא מעלית, ללא תשתיות מודרניות וללא סטנדרט שוק עדכני. מה שעל הנייר עשוי להיראות אטרקטיבי עלול לא פעם להתגלות כמוצר שלא תמיד תואם את צורכי השוכרים, מה שמתבטא בקושי בהשכרת הנכס או באילוצי פשרה על מחיר נמוך משמעותית מהמצופה. "השוכר המקומי מחפש משהו אחר: פתרון קומפקטי, חדש ומאובזר, שמתאים לאורח החיים העירוני של אתונה ופיראוס".
"הבנו עד כמה המוצר חסר בשוק"
את הצורך הזה זיהו לפני שבע שנים שלושה חברים ששירתו ביחידות מובחרות – הראל רבינס, יודיק מדר ואלעזר קייקוב. רבינס ומדר מתגוררים באתונה מאז 2018, והם אחראים על המשרד המרכזי של ביתא נדל"ן, הממוקם באתונה ופועל ביוון. קייקוב מנהל את המשרד בישראל. מה שהתחיל כרכישת דירות לעצמם ולקרובים אליהם הפך בתוך זמן קצר לבסיס לחברה שמתמחה בהתחדשות עירונית ביוון – ביתא נדל"ן. "כל דירה שקנינו הושכרה מיד, ואז הבנו עד כמה המוצר הזה חסר בשוק", אומר רבינס. היום, לאחר מאות עסקאות שביצעו ועם צוות מקומי של כ-40 אנשי מקצוע באתונה, החברה מנהלת עשרות פרויקטים ומלווה מאות משקיעים, כש-40% מהם, כך מספר רבינס, חוזרים לעסקה נוספת.
השיטה של ביתא נשענת על רכישת בניינים שלמים, חישוף עד השלד ובנייה מחדש. התהליך כולל תכנון אדריכלי מלא, תשתיות חדשות, התקנת מעליות, שיפוץ חזיתות ועיצוב מחודש של שטחים משותפים. כך נוצר מוצר שאין כמעט בשוק המקומי – דירה קטנה בגודל 30–45 מ"ר, בעלת חלוקה פונקציונלית מדויקת, גמר מוקפד ואבזור מלא.
96% תפוסה
"דירות קטנות מוצאות את עצמן בראש רשימת הביקושים", מסביר רבינס. "סטודנטים מגיעים מכל יוון ללמוד במוסדות שנמצאים במטרופולין, והם מחפשים דירה קומפקטית, נקייה ונגישה. בנוסף, הרבה עובדים מגיעים לפיראוס בגלל הנמל והתחבורה הימית. דירות בגודל כזה נחטפות מהר מאוד – זה ביקוש יציב שאינו מושפע מעונת תיירות או מטרנדים קצרי טווח. שוכרים לא רוצים דירה מתפוררת בקומה רביעית ללא מעלית. הם מחפשים סטנדרט אחר לחלוטין".
רבינס ממשיך ומסביר ששיעור התפוסה הממוצע בדירות שביתא מנהלת עומד על 96% – נתון חריג בשוק האירופי. "התפוסה הגבוהה נובעת מהתאמה מדויקת לצורכי השוכרים ומהעובדה שההיצע של דירות קומפקטיות חדשות כמעט אינו קיים. קהלים כמו הורים לסטודנטים שמגיעים מחוץ לאתונה, תיירים שמחפשים דירה זמינה לטווח קצר ועובדי נמל שמעדיפים מגורים קרובים למקום העבודה - כולם פונים לאותו פורמט של דירה מודרנית בגודל מדויק".
היעד הבא: פיראוס
אחרי עשרות פרויקטים באתונה, הצעד הבא של ביתא נדל"ן הוא פיראוס, העיר שבה ממוקם הנמל השלישי בגודלו באירופה. זוהי אחת הערים המתפתחות ביוון בזכות השילוב בין אוניברסיטאות – כ-30% מהסטודנטים באזור המטרופולין גרים בפיראוס, תיירות חזקה וחיבור ישיר למרכז אתונה ברכבת התחתית. "פרופיל השוכרים דומה מאוד לזה של אתונה", אומר רבינס, "אבל כמעט אין דירות חדשות".
מה מיוחד בפרויקט החדש בפיראוס?
"רכשנו בניין בן שבע קומות עם 41 דירות, ואנחנו מבצעים בו בנייה מחדש מהשלד, עם תשתיות חדשות, מעליות, עיצוב מלא של השטחים המשותפים וגמר איכותי בכל דירה. הדירות בגודל 30–45 מ"ר - המוצר הכי מבוקש באזור. המחירים ינועו בין 100-150 אלף יורו, ולהערכתנו, השכרה צפויה של 650–900 יורו לחודש היא ריאלית לחלוטין לפי הביקושים בשטח.
"הבניינים הישנים בפיראוס נבנו באופן שקשה לשפץ אותם בקלות. לעומת זאת, תכנון מחדש מעניק יתרון מהותי למשקיעים. הדירות הקטנות מתוכננות כך שיוכלו להתאים לשהות ארוכה של סטודנט או עובד וגם לאירוח תיירותי לטווח קצר. השילוב הזה מייצר תמהיל השקעה שיכול להחזיק לאורך זמן".
יוון אמנם קרובה אלינו, אבל עדיין מדובר במדינה אחרת. איך מתמודדים עם החשש של ניהול נכס מרחוק?
"תמיד יש חשש בניהול מרחוק. בשביל זה בדיוק הקמנו חברת ניהול שמטפלת בהכל – השכרה, תחזוקה, גבייה ושירות לשוכרים. המשקיע לא צריך לחפש בעלי מקצוע ולא לעקוב אחרי תיקונים. הוא מקבל נכס חדש שמנוהל מקצה לקצה, ובכל רבעון מקבל את דמי השכירות שלו. משקיעים רוצים יציבות ושקט, ואנחנו דואגים שזה יישאר כך לאורך זמן".
רבינס מציין כי לא פחות מ-40% מלקוחות החברה בוחרים לחזור ולבצע עם ביתא נדל"ן עסקה נוספת, ומבחינתו זה לא מקרי: "הם מרגישים שיש להם על מי לסמוך. כשהם רואים שהמודל עובד, שהדירה שהם רכשו מותאמת בדיוק לביקוש ושאנחנו מטפלים בכל פרט, קל להם להמשיך ולהגדיל את ההשקעה. היתרון שאנחנו מציעים למשקיעים הוא שילוב של מקצועיות, מיקוד והבנה עמוקה של השוק המקומי".
"המחירים במגמת עלייה"
רבינס מציין שמחירי הנדל"ן באתונה ובפיראוס עלו בשנים האחרונות בכ-12% בממוצע לשנה ומגמת העלייה נמשכת. "כל עוד ההיצע של דירות חדשות נשאר נמוך והביקוש של סטודנטים וצעירים ממשיך לגדול, הפער הזה ימשיך לייצר הזדמנויות. המשקיע רוצה לדעת שהמוצר שהוא רוכש מתאים לביקוש ולאופק של השוק", רבינס מסכם. "דירה משומשת אולי נראית כמו פתרון מהיר, אבל היא לרוב לא מה שהשוכרים מחפשים. כשאתה בונה דירה חדשה שמתוכננת בדיוק לצרכים של השטח – זה מה שיכול להחזיק את ההשקעה לאורך זמן".
אין האמור לעיל מהווה משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות השקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
למעבר לאתר >>
לפניה טלפונית 03-3019284 >>
לפרטים נוספים >>
בשיתוף ביתא נדל"ן
