תחום ההסדרה בנחלות הוא מבין המורכבים בכל הקשור לעסקאות מקרקעין. תהליך שאינו מבוצע על פי הכללים הקבועים בחוק, עלול להוביל לתשלומים גבוהים ואף קנסות כספיים גבוהים. בשל כך, בטרם נעשה שימוש חורג בשטח או באחד המבנים המוצבים עליו.
ואולם, רבים מבעלי הנחלות אינם מודעים להיתרים הנדרשים ולכללים הנוקשים החלים עליו, ולשם כך יש צורך בליווי מקצועי שעשוי לחסוך לא מעט הוצאות מיותרות והסתבכות מול גורמי האכיפה. הכירו את מי שמתמחים בהסדרה בנחלות: עו"ד צביקה גלזר, מרום גולי, ליה צור דדון אדריכלים , עורך דין אסף שדה ו בן דוד-אברהם-הכהן
צביקה גלזר משרד עורכי דין
השימוש המותר בנחלות במושבים מוגדר על ידי רשות מקרקעי ישראל עבור חקלאות ומגורים בלבד. עם זאת, במרוצת השנים היכולת להתפרנס מחקלאות הלכה ופחתה, במיוחד במשק חקלאי בודד. את השינוי הזה מכיר מקרוב עו"ד צביקה גלזר – בן להורים בעלי נחלה, המתגורר במושב חמד. ב-20 השנים האחרונות עוסק עו"ד גלזר, בין היתר, בייצוג בעלי נחלות במושבים, הסדרה של נחלות במושבים, טיפול בצוואות וירושות עם התמחות מיוחדת בנושא של הורשת המשק החקלאי, מינוי וביטול מינוי של בן ממשיך, עריכת הסכמים משפחתיים והליכי גישור בדגש על סכסוכים הקשורים בנחלות, סכסוכי גבולות וטיפול בתביעות בגין שימושים חורגים.
לדבריו של עו"ד גלזר, "הורדת מכסות הלולים והרפתות על ידי המדינה, במיוחד למושבים חקלאיים באזור המרכז, יצרה מצב שבו מצד אחד ישנם מבנים ריקים בשטח החקלאי ומצד שני קיים צורך של החקלאים להתפרנס. בעקבות המצב, החלו חקלאים רבים להסב מבנים לשימושים אחרים, כגון אחסנה, משרדים, חנויות, מחסנים וכדומה".
עו"ד גלזר מספר כי במהלך השנים החלו רשויות המדינה בפעולות אכיפה כנגד אותם שימושים. פעולות אלו כללו הפסקת שימוש, קנסות כבדים הריסת מבנים ואפילו החרמת נחלות ומכירתן על ידי המדינה בהוראת בית המשפט העליון, שקבע שכל שימוש שלא כחוק יכול להצדיק לקיחה של הנחלה. קביעה זו הובילה למצב שכיום יותר ויותר בעלי נחלות, שרוצים להימנע מקנסות כבדים והחרמות, פונים להסדרת השימושים בנחלה.
הסדרה בחלקה החקלאית ובחלקת המגורים
"לא את הכל אפשר להסדיר", מציין עו"ד גלזר ומסביר כי שימושים לא חקלאיים ניתן להסדיר רק בתוך השטח המיועד למגורים ולכן כאשר מדובר על מבנה ישן של רפת או לול באזור החקלאי לא ניתן להסדיר את השימוש בו לשימוש לא חקלאי. עם זאת, ישנם שימושים נלווים לחקלאות שאותם כן ניתן לקיים מחוץ לחלקת המגורים, בהינתן התנאים המתאימים. למשל: אורווה טיפולית, פנסיון לכלבים, בית בד, מקום להכשרה מקצועית חקלאית, וכדומה.
עוד הוא מוסיף, כי תמורת תשלום לרשות מקרקעי ישראל ניתן להשתמש במבנה בתוך חלקת המגורים ששטחו עד 500 מ"ר עבור פעילות לא חקלאית, במסגרת התנאים הקיימים, תנאי התב"ע של המושב וכללי רשות מקרקעי ישראל. "כיום, לא ניתן להשכיר למישהו אחר את המבנה והפעילות בו מותרת לבעל הנחלה או קרוב משפחתו, ועד היום לא נקבעו הקריטריונים המגדירים מתי ולמי מותר להשכיר מבנים מסוג זה, אך התקווה היא שבעתיד הקרוב ניתן יהיה גם להשכירם", הוא אומר.
הסדרה בנחלה – כל בעלי התפקידים הנדרשים במקום אחד
עו"ד גלזר מסביר כי חשיבות ההסדרה בנחלות היא גדולה במיוחד, מפני שללא הסדרה לא ניתן להעביר את הזכויות בנחלה בירושה ולא לפצל אותה. "גם אם היום הרשויות לא יגיעו על דעת עצמן לערוך ביקורת בנחלה, בסופו של דבר כאשר בעל הנחלה נפטר או עורך הסדרה עוד בחייו – תוכל הרשות לדרוש סכומים גבוהים מאוד הנעים בין מאות אלפים למיליוני שקלים עבור שימושים חורגים שנעשו בנחלה החקלאית בעבר. כדי לא לעמוד בפני שוקת שבורה ללא יכולת לשלם את הקנסות, חשוב מאוד לערוך הסדר בעזרתם של עורך דין ואדריכל המתמחים בתחום. אנשי מקצוע אלו ידעו כיצד למקסם את הקיים ומה עוד ניתן לבנות בנחלה".
לדוגמה, מציין עו"ד צביקה גלזר על מקרה שבו ליווה תהליך של מכירת נחלה באזור השרון. "ידענו שהיו בנחלה שימושים חורגים ולכן הרסנו את כולם, אבל רשות מקרקעי ישראל עדיין דרשה קנס של מיליון שקלים. הודות לחוזה ייחודי הצלחנו להשיג ויתור על הקנסות, אך מקרה זה מעיד כי הרשות יכולה לדרוש תשלום רטרואקטיבי ולכן כדאי להסדיר את השימושים החורגים מבעוד מועד".
במקביל, עוסק עו"ד גלזר בהסדרת נחלות באמצעות ליווי של אנשי מקצוע נוספים הנדרשים לתהליך, כמו אדריכלים ושמאים. "אנו מציעים ללקוחות את כל החבילה במקום אחד, עם המון ניסיון של כל אחד מבעלי התפקידים הרלוונטיים", הוא מסכם.
עו"ד צביקה גלזר
טלפון: 052-5360630
למעבר לאתר>>
לפנייה בדוא"ל >>
בשיתוף עו"ד צביקה גלזר
——————————-
מרום גולי: כלכלן ושמאי מקרקעין
הסדרה במושבים עוסקת לא פעם במקרים של שימוש חורג באחד או יותר מהמבנים בשטח הנחלה, למשל: לול שהוסב למחסן או ליחידת דיור. רשות מקרקעי ישראל אינה מתירה את השימוש החורג בקרקע ומציבה תנאים להסדרתו, ביניהם תשלום עבור מרכיב הקרקע, ולעיתים אף בקנסות עבור שימושי עבר, מה שידוע כ"דמי שימוש" – כל מקרה לגופו. "תהליך ההסדרה במושבים הוא מורכב ויקר ולכן לפני שפונים לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ושוכרים את שירותיהם של אנשי מקצוע שונים, כמו עו"ד או אדריכל - חשוב להתייעץ עם שמאי מקרקעין בעל ידע וניסיון בתחום זה, על מנת להבין מה צפוי לנו ולבחור את הדרך המתאימה ביותר להסדרה", אומר מרום גולי, כלכלן ושמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי.
מרום גולי שמאות מקרקעין הוא משרד בוטיק המתמחה בשירותי ייעוץ וליווי שמאות מקרקעין במגזר החקלאי. את המשרד מוביל מרום גולי, כלכלן ושמאי מקרקעין מוסמך במינהל עסקים, ששימש כשמאי מקרקעין באגף שומת מקרקעין של משרד המשפטים, המומחה במגזר החקלאי. למרום גולי ניסיון של יותר מ-15 שנים בייעוץ וליווי מוצלח של עשרות בעלי זכויות ובמגוון נושאים, בהם: הערכת שווי לנחלות ומשקי עזר, תשלום דמי חכירה (3.75%) ודמי רכישה (33%) לרמ"י, פיצול מגרש מנחלה, פעילות לא חקלאית בנחלה, הסדרת שימושים חורגים וטיפול בדמי שימוש, חלוקה בין יורשים, היוון זכויות במשקי עזר, והיטלי השבחה.
תפקידו של שמאי מקרקעין בהסדרה במושבים
גולי מסביר כי בכל הקשור להסדרה במושבים, על בעל הזכויות בנחלה לבחון מהי הדרך הנכונה ביותר עבורו כדי להסדיר את השימוש בקרקע במינימום עלויות כספיות, עבור תשלומים לרמ"י על מרכיב הקרקע והיטל השבחה לוועדה המקומית. לדבריו, "בהליך של הסדרה בפני בעל הנחלה עומדות מספר אפשרויות: להרוס את המבנה החורג, להחזיר את השימוש בהתאם להיתר המקורי, או להסדירו על ידי הוצאת היתר בנייה חדש. במסגרת היעוץ של שמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי, יוכל בעל הנחלה לבחור את ההסדר המתאים ביותר. למשל, להסדיר רק חלק מהשימושים החורגים וחלק אחר להרוס".
עוד הוא מוסיף כי לאחר שמחליטים מהו מסלול ההסדרה הנבחר – ניגשים לתהליך ההסדרה עצמו. כאן תפקידו של שמאי המקרקעין הוא ללוות את בעל הנחלה בכל ההיבטים הקשורים לרמ"י, לבחון את התשלומים שהתקבלו, ובמידת הצורך אף להגיש השגה שמאית לצורך הפחתת התשלום. "למשרדנו ניסיון רב בהגשת עשרות שומות השגה כנגד רמ"י וועדות מקומיות, וביעוץ מקצועי ומדויק במטרה לחסוך לבעלי הנחלות כמה שיותר כסף", הוא מציין.
לחשוב מחוץ לקופסה ולהצליח
לדבריו של מרום גולי, תהליכי הסדרה במושבים מצריכים חשיבה מחוץ לקופסה על מנת להתאים את ההסדר הנכון לכל נחלה. "לעיתים ישנן תוכניות תב"ע שמגבילות את אפשרויות ההסדרה ולכן נדרשת עין מקצועית של שמאי מקרקעין המתמחה במגזר החקלאי, שיוכל להבחין בדקויות הקיימות ולהציע פתרונות מקוריים", הוא אומר ומוסיף: "אתגר נוסף העומד בפני בעלי הנחלות הוא השיקול הכלכלי הכרוך בהסדרה. במסגרת התהליך חשוב להציג לבעל הנחלה את האומדן הקרוב ביותר ככל הניתן לעלויות הצפויות, על מנת שיוכל לבחון את ההליך אליו הוא נכנס".
כדי להסביר את דבריו, נותן מרום דוגמה של מבנה מגורים בנחלה שבנוי לפי היתר בשטח של 160 מ"ר, אך בפועל בוצעה חריגה של 100 מ"ר נוספים, כך ששטחו הכולל של המבנה 260 מ"ר. "השאלה במקרה זה היא כיצד לגשת להסדרה: האם במסלול של תוספת בניה ותשלום עבור מרכיב הקרקע לפי 91% ואפשרות של החזר היטל השבחה ככל ששולם, או, לבחור לשלם דמי חכירה בשיעור של 3.75% - מה שמקנה סל זכויות של 375 מ"ר לנחלה, אם כי ללא אפשרות של החזר היטל השבחה".
"החלופות הקיימות משתנות ממקרה למקרה ואין כלל אצבע שטוב לכולם. לכן, צריך לבדוק כל נחלה באופן פרטני ולהבין מה הפתרון הטוב ביותר עבורה", מדגיש מרום גולי ומסכם: "ניסיוננו הרב בטיפול בעשרות נחלות, הכרת החלופות הקיימות, הנהלים והוראות הביצוע, וכן הגשת השגות, מאפשרת לנו להעניק יעוץ וליווי מקצועי ומקיף שחוסך ללקוחותינו הרבה מאוד כסף".
מרום גולי: כלכלן ושמאי מקרקעין
כתובת: הארד 9, תל אביב, אנפה 17, מושב ירחיב, מ.א. דרום השרון
טלפונים: 03-9677432, 050-7372080
למעבר לאתר >>
בשיתוף מרום גולי
————————-
ליה צור דדון אדריכלים: שקט נפשי בתהליך המורכב
כל בעל נחלה במושב, או יורש נחלה, יודע כי לנושא הסדרת הנחלה ישנה חשיבות מכרעת על עתידו האישי ועל עתיד משפחתו. לכן, כאשר פונים לבעל מקצוע אשר ילווה את התהליך, חשוב לבחור באיש מקצוע מנוסה ומקצועי, שמכיר את התמונה הכוללת והסבוכה הקשורה בתחום הסדרת הנחלות. ליה צור דדון, אדריכלית בניין ותכנון ערים בוגרת הטכניון, עוסקת בתחום משנת 1991, היא מומחית בתכנון אדריכלי במרחב הכפרי. במסגרת הליווי שהיא מספקת, ליה מתייעצת ומשתפת פעולה עם עורכי דין, שמאי מקרקעין ובעלי מקצוע נוספים, בהתאם לאופי המקרה במתרה לספק שירות כולל ללקוח.
לדאוג לעתיד האישי והמשפחתי
הצורך בהסדרת נחלות לרוב עולה בקרב הורים עם ילדים שמקימים משפחות משלהם, ומעוניינים לדאוג לעתידם, או בקרב בעלי נחלות שהוגשה נגדם תביעה בגין חריגות בניה. "ככל שההורים מגיעים לגיל מבוגר הם מתחילים לחשוב על מה הם משאירים לילדים, וכמובן שהם לא ירצו להשאיר נכס לא מוסדר", מסבירה ליה. "בדרך כלל זה השלב שמגיעים אלי לתכנן עבורם את עתיד המשק. בפגישת הייעוץ הראשונית אנו סוקרים את החומרים התכנוניים של המגרש כולל מפת מדידה, היתרים וכד'. בודקים האם קיימים היתרים לכל המבנים והאם כל הבנייה נעשתה לפי ההיתרים. רק אז ניתן לדעת אם יש חריגות. לאחר מכן מנתחים את המשק מבחינת זכויות הבנייה שמומשו והזכויות שנותרו לשימוש". היא מוסיפה כי בשלב הבא, "אנו מבצעים בדיקה אילו עוד דברים ניתן לתכנן במשק וכיצד אפשר לנצל את מירב הזכויות, שהרבה פעמים בעל הנחלה לא מודע אליהן. מפרטים את האופציות לתכנון והסדרת המשק בהתאם לרצונות וצרכי בעלי הזכויות בנחלה". אומרת ליה, "בשלב הזה מחליטים אם רוצים להסדיר או להרוס בנייה ללא היתר, לתכנן וילה חדשה, פל"ח (פעילות לא חקלאית) או מבנים חקלאיים".
להכיר את הזכויות והאפשרויות
ברוב הנחלות זכויות הבניה מגיעות לכ-450 מ"ר בנייה למגורים ועוד 500 מ"ר לפל"ח. "לפעמים מגיעים אלי אנשים שלא נותרו להם זכויות בניה בנחלה, ונדרש להחליט מה להרוס ומה להסדיר", מספרת ליה. לא מעט אנשים חוששים מתהליך ההסדרה, מכיוון שלרוב הוא עולה לא מעט, בין אם בעקבות תשלום לבעלי מקצוע, תשלום דמי שימוש לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או היטל השבחה לוועדת התכנון. "אם בעל נחלה יודע שיש חריגות בנייה, מומלץ מאוד לבצע הסדרה או הריסה, אבל רק לאחר התייעצות. יכול להיות שהמבנה מאושר אבל בעל הנחלה לא מודע לכך", אומרת ליה. "בכל מקרה, מבחינת הרשויות, יש הבדל בין היחס הניתן לאדם שנתפס על חריגות בניה, לבין היחס הניתן לאדם שמיוזמתו החל בתהליך ההסדרה. מסתכלים על זה אחרת, והיחס הוא שונה לחלוטין.
"אחד המסמכים הנדרשים לפתיחת בקשה להיתר הוא אישור זכויות עדכני מרמ"י. הייתה נחלה על שם הסבא שנפטר שלא העביר את הזכויות על שם אשתו או אחד הילדים טרם מותו. נוצרה בעיה קשה מאחר ולא היה מי שיחתום כבעל הזכויות. העברת הבעלות ברמ"י יכול להימשך זמן רב, במיוחד אם יש הליכים משפטיים בין היורשים. לכן ישנה החשיבות לעבוד יחד עם עורך דין המנוסה בירושות בתחום המושבים מוקדם ככל הניתן".
השירות שמספקת ליה ללקוחותיה כולל ליווי מלא בנושאים האדריכליים הכלולים בנושא ההסדרה. "משרדי מטפל מא' ועד ת'. בודדים האדריכלים שמבינים את היקף האפשרויות התכנוניות הניתנות לביצוע בנחלה. אצלנו יודעים לעשות הכול, מאישור החריגה הכי קטנה ועד לתב"ע כללית ליישוב שלם".
ליה צור דדון אדריכלים
למעבר לאתר >>
טלפון: 088-555188
לפנייה במייל >>
בשיתוף ליה צור דדון אדריכלים
————————-
עורך דין אסף שדה: הסדרת הנחלה ותהליך היוון במושבי הצפון
בתקופה שבה מחירי הנדל"ן נמצאים במגמת עלייה מתמדת, גם העלויות הכרוכות בהסדרת נחלות מזנקות. הדבר נכון במיוחד לאזור הצפון, שבו מחירי הקרקע מטפסים בעשרות אחוזים, במיוחד בשנתיים האחרונות. על אף שמדובר בהוצאה לא מבוטלת באופן יחסי, הליך ההסדרה ביישוביי קו עימות גליל גולן עדין בטווח המחיר הסביר, אולם לאור המגמה, דחייה של התהליך עלולה בעתיד לעלות לא מעט כסף. לעורך הדין אסף שדה, הכרות עמוקה בטיפול וליווי לקוחות מול רשות מקרקעי ישראל, ובפרט בתחום הסדרת הנחלות והליכי הסדרה סטטוטוריים, כמי שעוסק בתחום כבר עשור, מתגורר בעצמו במושב עובדים באזור הצפון וכיהן בעברו כמרכז משק.
שעת כושר להסדרה
"תושבי הצפון, בעיקר באזור הגליל והגולן אבל גם בעמק, צריכים לדעת שיש כיום הזדמנות מצוינת להסדרת הנחלות", אומר עו"ד שדה. "בוודאי בכל הנוגע ליישובים שנחשבים ליישובי קו עימות, שזכאים להנחות בתהליך מול רשות מקרקעי ישראל. בנוסף, בצפון ישנם הרבה בעלי נחלות צעירים שלרוב אין להם עוד בעיות של חריגות, לכן עבורם זה הצעד הנכון לבצע הסדרה כבר בתחילת הדרך, מה שיכול בעתיד לחסוך מהם הוצאה מיותרת".
הוא מוסיף כי "בשלב המפגש הראשוני אני מבצע בדיקה בנוגע למצב המשפטי של הנחלה: האם יש שיעבוד או עיקול, ובמקביל מבצע בדיקה תכנונית כדי להבין ולהסביר ללקוח שמולי בשפה פשוטה, על מנת שיבין מה התהליך הנדרש ממנו. לעיתים במהלך בדיקות אלו אני נתקל בבעלי נחלות שלא ידעו שעדיין רובצים על הנכס שלהם שעבודים או עיקולים ובפן התכנוני גם כאן לא פעם מתגלים פערים בין הבינוי הפיזי לתוכניות המאושרות, דבר שכשלעצמו דורש מומחיות לאתר את הבעיה ולמצוא לה פתרונות מעשיים תוך כדי תנועה. אחרי שפיזרנו את הערפל, אנחנו מתקדמים בתהליך".
חלוקה למסלולי הסדרה - אדום וירוק
בכל הקשור לתהליך עצמו, מסביר עו"ד שדה כי ישנם לרוב שני מסלולים בהם מתחיל התהליך מול הלקוח: "ראשית, בעל הנחלה צריך להבין מה יש בה. כשבא אלי לקוח אני תמיד מסביר לו שיש מעין מסלול ירוק ומסלול אדום, כמו במכס בנתב"ג. אם יש בעיה של חוסר הסדרה או שימוש חורג, אז זה קודם כל צריכים לטפל בבעיה הזאת ולא ניתן יהיה להתקדם מבלי שזה יטופל. מי שאין לו בעיה כזו, עובר למעשה במסלול הירוק וניתן להניע תהליך רציף עם כל הבירוקרטיה הכרוכה כמובן".
בשלב הבא, מתחיל התהליך מול רשות מקרקעי ישראל בנוגע להסדרה, כאשר עו"ד שדה משדך ללקוח בעלי מקצוע מתאימים ומספק לו מעטפת שלמה לתהליך. "לקוח שמגיע אלי יודע שיש לו כתובת אחת לכל הנושא", הוא אומר. עו"ד שדה. "בהליך ההסדרה מתקשרים עם לא מעט רשויות וגופים, וחשוב שיהיה בן אדם אחד שיסתכל על הכל במבט-על ויוודא ששום דבר לא נשכח בדרך ושכל היועצים עובדים בהרמוניה ומבינים שיש מטרת אחת סופית. מכיוון שלא מעט מהלקוחות שלי הם מהגיל השלישי, אני משתדל לא להטריח מעבר לפגישה פיזית אחת בה עוברים על הכל מא' ועד ת' ולאחר מכן משתדלים שהכל יקרה בצורה מקוונת, מהירה ויעילה. מיד לאחר הפגישה אנחנו מתחילים להתקדם בתהליך על מנת להגיש בהקדם את תיק המסמכים לרשות מקרקעי ישראל ולטפל בכל ההיבטים הקשורים בתכנון, קניין ומיסוי".
יושרה ומקצוענות
רבים מבעלי הנחלות חוששים להיכנס לתוך ההליך ההסדרה, גם בעקבות חשש מהביורוקרטיה הכרוכה בו, וגם כי לרוב מדובר בהוצאה כספית משמעותית. "על מנת להפיג את החשש וחוסר הוודאות אני מדבר בגובה העיניים עם הלקוחות ומסביר להם שלכל דבר, יש יתרונות וחסרונות, ועושה יחד איתם מאזן שיקולים על מנת שיקבלו את ההחלטה הנכונה ביותר עבורם", הוא אומר. "לעיתים אני נתקל בגישה של 'אחרינו המבול', כלומר להשאיר את הנושא ליורשים, סיטואציה שמהניסיון שלי גורמת לרוב לסכסוכים ובה לרוב כולם מפסידים. בנוסף, מגיעים אלי גם לא מעט לקוחות צעירים כדי לרכוש זכויות מרמ"י וזאת מתוך ההבנה שערך הקרקע עולה ולא ירד בטווח הנראה לעין, ועל כן הם מבינים שכדאי לעשות זאת כמה שיותר מהר".
"כיום ישנם תנאי הסדרה נוחים ואי אפשר לדעת מה יהיה מחר", ", ממשיך עו"ד שדה. "סביר להניח שהמחירים יעלו, הרגולציה תהיה יותר מורכבת ותעלה יותר כסף. היתרון שלי הוא שאני מגיע מהצד של איש ביצוע שעוסק המון בעולם הסטטוטורי והתכנון. אני מכיר את ההליכים מול האגודות ואת התהליכים הספציפיים לכל יישוב. הניסיון שצברתי לאורך השנים בליווי עשרות משפחות בתהליך הסדרת הנחלה וידע ספציפי יכול לתת את המענה, העדר טיפול מקצועי על ידי עורך דין עלול להוביל לטעויות נגררות. ההכרות שלי עם השטח והניסיון שצברתי בעבודה מול בעלי נחלות נותן לי את הכלים והיכולת ללוות את התהליך מההתחלה ועד הסוף, ומתן מענה הוליסטי ללקוחות לכל התהליך, כך שהוא מקבל מוצר מוגמר מבלי שהוא צריך להתרוצץ ובמינימום עלויות".
עו"ד אסף שדה
למעבר לאתר >>
טלפונים: 04-6116154 , 054-8088967
בשיתוף עו"ד אסף שדה
——————————
בן דוד-אברהם-הכהן חברת עורכי דין
"נחלה היא נכס מוגבל שחלים עליו כללים מיוחדים, לרבות אפשרויות השימוש בנחלה והעברתה לדור הבא או לקונים. למשל, בעל הנחלה חייב לגור בה ולא יכול להחזיק יותר מנחלה אחת. בנחלה חייבות להתקיים פעולות חקלאיות או פעולות אחרות שלשמן הוחכרה, ואת הזכויות על הנחלה ניתן להעביר רק ליורש אחד ובעבור אותן מטרות. על מנת לבצע בנחלה פעולות שונות, שיאפשרו מענה לצרכים הכלכליים והמשפחתיים של בעל הנחלה, יש צורך לערוך תהליך הסדרה", כך מסביר עו"ד אלדר שוחטמן מחברת עורכי הדין בן דוד-אברהם-הכהן, העוסקת ב-30 השנים האחרונות בטיפול בסוגיות משפטיות מורכבות במגוון רחב של נושאים. עו"ד שוחטמן הוא בעל התמחות מיוחדת ברישומים סבוכים של ניהול עזבונות, הסכמים בין יורשים וזכויות מקרקעין.
שני שלבים להסדרה בנחלות
עו"ד שוחטמן מסביר כי להסדרה בנחלות, הנערכת רק על חלקת המגורים בנחלה, ישנם שני שלבים: הסדרה בסיסית והסדרה מלאה. "לצורך הסדרה בסיסית על בעל הנחלה לשלם לרמ"י דמי חכירה בשווי של 3.75% פלוס מע"מ מערך הקרקע של חלקת המגורים, לפי שומה. ההצטרפות להסדרה הבסיסית מאפשרת בנייה בחלקה זו בנחלה של עד 375 מ"ר, שמורכבים בהכרח משלושה מבנים נפרדים – בית עיקרי בגודל של 160 מ"ר, בית נוסף של 160 מ"ר, ויחידת דיור בגודל של עד 55 מ"ר", אומר עו"ד שוחטמן ומוסיף כי ההסדרה הבסיסית פוטרת מתשלומים נוספים לרמ"י בעבור הבנייה, וגם מבטלת את הרצף הבין-דורי ומאפשרת לקרוב משפחה מדרגה ראשונה (בן או נכד) שאינו בן ממשיך לבנות בשטחים אלו בנחלה, אך לא לצד שלישי.
"הסדרה מלאה בנחלה מאפשרת את רכישת מלוא הזכויות בחלקת המגורים ומעניקה הטבות שונות שלפני עשר שנים ויותר ניתן היה רק לחלום עליהן", אומר עו"ד שוחטמן ומסביר: "הסדרה מלאה מחייבת תשלום בסך 33% פלוס מע"מ מערך הנכס, עם קיזוז התשלום על השלב הראשון בהסדרה במידה שבוצע. הסדרה זו היא יקרה מאוד, אך היא מאפשרת הטבות רבות ולמעשה משחררת את ההגבלה מבחינת רמ"י על היקף וחלוקת המבנים בחלקת המגורים, בכפוף לתב"ע. ניתן לפצל יחידות מחלקת המגורים ואף למכור או להשכיר אותן לצד שלישי. זכויות אלו מאפשרות לבעל הנחלה לתכנן עוד בחייו הסדר ירושה שוויוני לילדיו – שעשוי למנוע סכסוכי ירושה עתידיים".
"הכרה במורכבות הקיימת היא השלב הראשון בדרך להסדרים משפחתיים"
לדבריו של עו"ד שוחטמן, תפקידו של עו"ד המתמחה בהסדרה בנחלות הוא להציג למשפחה את כל המשמעויות המשפטיות והכלכליות הנלוות להסדרה, ולהבטיח באופן משפטי את האינטרסים השונים של כל בני המשפחה. "לאחר בירור הצרכים של כל הצדדים ועריכת סקירה מסודרת של מצב הנחלה, אנו מקפידים לנהל מו"מ רגיש בין כל הצדדים. מניסיוננו, תמיד נידרש לפשרה, אליה נגיע ברגישות וננסח הסכם מסודר", הוא אומר.
"הסדרה בנחלות קשורה בקשר הדוק עם שינויים והסדרים משפחתיים. הרגישות של הנושא, כמו גם העלות הגבוהה של ההסדרה, גורמות למשפחות רבות להדחיק את המצב ולהתעלם מהאפשרויות העומדות בפניהם", אומר עו"ד שוחטמן ומדגיש לסיכום כי למרות הקושי חשוב מאוד לדבר על הנושא, מפני שעצם הדיבור והשיח על העתיד יוכל להוביל בהמשך להסדרים משפחתיים שיערכו בצורה נכונה והוגנת. "ליבון ראשוני של נושאים אלו והכרה במורכבות הקיימת – זו תחילת הדרך להסדרה משפחתית ובכוחה למנוע עימותים משפטיים לאחר פטירת בעל המשק. אנו מזמינים אתכם להגיע ולהתייעץ, כדי להכיר את האפשרויות העומדות בפניכם, גם אם יוסדרו רק בעתיד", הוא מסכם.
בן דוד-אברהם-הכהן חברת עורכי דין
טלפון: 072-324-9596
למעבר לאתר >>
בשיתוף משרד עורכי דין בן דוד-אברהם-הכהן
