כשמדברים על גרמניה בדרך כלל מדברים על ברלין או מינכן, לעיתים מזכירים גם את פרנקפורט וקלן. אבל כמה מכם שמעו על בנורד ריין-וסטפאליה (NRW)? מדובר באחת מ-16 המדינות שמרכיבות את הפדרציה הגרמנית, והיא גם המאוכלסת מכולן. עיר הבירה שלה היא דיסלדורף, שמשלבת בין מודרני להיסטורי ומושכת אליה בכל שנה מיליוני תיירים.
ברמה האזורית, האטרקטיביות והנגישות של המדינה גרמו לכך שחברות ענק בינלאומיות בוחרות לפתוח משרדים ראשיים בשטחה, מעבירות אליה מפעלים ומגיעות מדי שנה ליותר מ-60 ירידים המתקיימים בעיקר בדיסלדורף ובאסן והמושכים מעל ל-16 מיליון מבקרים בשנה. ההתפתחות הכלכלית המואצת לא פסחה על תחום השקעות הנדל"ן. בשנים האחרונות הפנו רוב קרנות ההשקעה הגדולות חלק ניכר מתקציביהן להשקעה באזור זה כחלופה לירידת התשואות בברלין מה שגורם לעליית מחירים מהירה באזור ונותן למשקיעים המתוחכמים הזדמנות חוזרת להפיק רווחים נאים מהשקעות בנדל"ן כפי שעשו בעשור הקודם בברלין .
כיום ניתן עדיין למצוא באזור הזדמנויות לרכישת בנינים במחירים של 300-500,000 אירו עם תשואות נאות של כ 10% להון העצמי תוך הסתייעות במימון נדיב וזול של בנקים מקומיים.
השקעה מומלצת נוספת מעבר לים היא בקייב, בירת אוקראינה. העיר, המונה כ קרוב ל 5 מיליון תושבים, עונה על כל הפרמטרים החשובים שהמשקיע הישראלי מחפש, החל מסכום ההשקעה הסולידי ועד לעליית ערך הנדל"ן.
אחד הפרויקטים המסקרנים בעיר הוא Standard One , המורכב משני מגדלי יוקרה בני 25 קומות כל אחד, כולל מרכז מסחרי, בתי קפה ומסעדות של הרשתות המובילות בקייב. בנוסף ניתן למצוא במגדלים מתחם משרדים משותפים (Co-Working) הכולל חדרי ישיבות, עמדות מחשבים, ושירותים נוספים כגון חדר כושר( שכלול במחיר לשירות הדיירים ) , חדרי כביסה, חדרי משחקים לילדים ולובי מפואר.
כשמדובר בהשקעה בנדל"ן, בין אם מדובר בנכס בארץ או בחו"ל, לרוב מתייחסים מחירי הדירות לרכש המבנה ה'עירום' בלבד. בפרויקט Standard One, עלות הדירה כוללת לא רק מעטפת אלא גימור מלא, ריהוט ואבזור בסטנדרט הגבוה ביותר. הדירות המוצעות הן ברובן דירות לופט ייחודיות במגוון גדלים, המושכרות לתקופות ארוכות.
להיות הראשונים לציון
בסוף שנת 2017 אישרה עיריית ראשון לציון תכנית מתאר שאפתנית שצפויה להפוך את העיר לשלישית בגודלה בישראל. במסגרת התוכנית הזאת נכללת גם "תכנית האלף", המתייחסת למתחם המשתרע בחלקה הדרום מערבי של העיר, ממתחם ראשון מערב בצפון ועד לכביש 431 בדרום ומכביש 40 במזרח ועד לחוף הים במערב.
כחלק מהתכנית, יפונו שני קילומטרים בחוף הים, המוחזקים כיום על ידי צה"ל ויוחזרו לרשות הציבור.
במסגרת מתחם האלף צפויות להיבנות כ- 5500 יחידות דיור וכ- 1.7 מיליון מטרים רבועים, שיוקדשו למסחר, תעשיית הי טק ותעסוקה. ההערכה היא כי כ- 1000 איש יועסקו במתחם זה. במקביל, ייבנו במתחם מוסדות לימוד לכל הגילאים, מתנ"סים ושירותים נוספים לאזרח. מבחינת נגישות תחבורתית – המתחם גובל בתחנת הרכבת משה דיין ובקו M1 של המטרו שיוביל לכל קצווי גוש דן, השפלה והשרון.
אחת הדרכים ליהנות מהשקעה סולידית ובראש שקט, היא רכישת יחידת קרקע מאושרת לבנייה במתחם, כלומר יחידת קרקע המיועדת למגורים ואינה נדרשת לעבור תהליך של שינוי יעוד או כל תהליך אחר.
החברות נדלן נדלן וכהן פליקס, אשר חולשות על שטחים עצומים במתחם ומחזיקים בשיתוף מעל 500 דירות שיבנו שם, מוציאות בימים אלה לשיווק בניין נוסף במתחם הקרקעות מאושרות לבנייה במתחם האלף. "רכישת קרקע מאושרת לבנייה במתחם האלף בשלב זה של הפרויקט, היא בבחינת הזדמנות אחרונה ליהנות מתשואות פנומנליות על ההון", אומר פליקס כהן. "כל מי שרוצה להגיע לדירה במחיר שפוי או להרוויח מאות אחוזים במתחם מהמתקדמים ביותר במזרח התיכון ימצא כאן הזדמנות מנצחת" .
ואם אנחנו כבר בראשון – כדאי לשים לב גם למתחם מערב ראשון לציון, הנחשב לאחד ממתחמי המסחר הסואנים והאהובים בישראל. מה שפעם היה אזור תעשיה מאולתר הפך לאחד ממוקדי המסחר, הבילוי והפנאי הגדולים בגוש דן ובשפלה. קניונים, שני קומפלקסים של בתי קולנוע, בית חולים אסותא ועוד עשרות מתחמים, חנויות ואטרקציות שמביאות למקום מאות אלפי אנשים בכל יום.
מה בכל זאת חסר שם? סיור קצר באזור יגלה אמת מפתיעה – במערב ראשון לציון אין בנייני משרדים מודרניים. אחת החברות המתעתדות להעניק מענה לצורך ההולך ומתגבר במשרדים במערב ראשון היא חברת MSN המשווקת את פרויקט SKY בראשון לציון.
הפרויקט, הממוקם על רחוב לישנסקי 8, מול מתחם חונים קונים, יכלול 6 קומות משרדים, בשטח של 4500 מ"ר, 2000 מטרים יוקדשו ולמסחר וייבנה בו חניון תת קרקעי בן שתי קומות, בשטח כולל של כ- 3000 מטרים.
גיל מולכו, מנכ"ל MSN נדל"ן, מספר שהפרויקט מיועד לשני קהלים עיקריים. "קהל היעד הראשון הוא בעלי עסקים, שזקוקים למשרדים במתחם ראשון מערב וכיום נמצאים ללא פתרון הולם לצרכים שלהם. קהל היעד השני שלנו הוא משקיעי נדל"ן שמנסים למצוא אלטרנטיבות להשקעה במגורים, ומגלים כי התשואות בשוק המשרדים מגיעות אפילו ל- 10% משכירות".
לגור ליד הים או האגם
מי שבוחן את מגמת המחירים בשנה האחרונה, יודע שאילת היא אחת הערים הכי כדאיות להשקעה. מחירי הנדל"ן בעיר הדרומית הוכפלו במהלך העשור האחרון, ועדיין מחירה הממוצע של דירה באילת זול ב-30% לפחות מהמחיר הממוצע בישראל. "כאשר מדברים על כדאיות ההשקעה בנדל"ן, צריך להסתכל על שלושה דברים", מסביר יוסי אברהמי, מי שמוביל פרויקטים מובילים באילת עם למעלה מ-1,200 יחידות דיור. "התמורה הנוכחית עבור ההשקעה, התשואה השנתית להון ופוטנציאל השבחת ההון לאורך זמן".
נכון להיום חברת יוסי אברהמי משווקת שישה פרויקטים בעיר, בתמהיל מגוון ובאזורים שונים. אברהמי מעיד כי בשונה מערים אחרות, זרם המתעניינים לרכישת דירות להשקעה נהנה ממגמת עליה מתמשכת, הן בזכות המחירים האטרקטיביים בעיר והן בזכות הפוטנציאל הגבוה ואופייה הסולידי של ההשקעה במגורים בעיר, וכמובן בזכות הים, החוף והשמש הנצחית בעיר. "אילת עומדת לפני קפיצה משמעותית", הוא חוזה, "שתהפוך אותה למטרופולין בקנה מידה לאומי ובינלאומי. הנמל, הרכבת, שדה התעופה, יחד עם התכניות לפיתוח כלכלי בעיר, מהווים אינדיקטורים משמעותיים לפוטנציאל ההשבחה הנדל"נית בעיר".
מהצד השני של המפה אפשר למצוא את הכנרת – שם הביאו לישראל את הקונספט של Weekend apartments הפופולארי מאוד בחו"ל. באגם הלאומי עובדים בשנים האחרונות במרץ כדי להחזיר עטרה ליושנה ופרויקטים חדשים שנבנים שם יאפשרו למשפחות ליהנות מחופשה קלאסית, ברמת לייף סטייל ובתוספת פינוקים שקשה לסרב להם.
הפרויקט שבו מיושם לראשונה טרנד ה- Weekend Apartments בארץ הוא "AGAM", של חברת הנדל"ן Y-GROUP . מלבד היותו מוביל הטרנד, ייחודו הוא שבשונה ממתחמים אחרים שקרובים לחופי הכנרת, אך לא צמודים אליה, AGAMממוקם ממש על החוף.
כחלק מהקמת הפרויקט החברה גם מסדירה ומנגישה את החוף שבמתחם, שיהפוך לאחד מהיפים בכנרת. הדירות בפרויקט מיועדות למגורים על פי תכנית שאושרה לפני שנים. הפרויקט ייבנה לחוף הכנרת, בשיפוליה הדרומיים של טבריה (סמוך למלון רימונים גלי כנרת) כך שהגישה תהיה נוחה במיוחד – בסמוך לכניסה לעיר. שטח המתחם כ-11 דונם, ובמרכזו יבנה מבנה יוקרתי בן 11 קומות שיכלול 207 דירות בגדלים שונים הנעים בין 40 ל-80 מ"ר, לצד דירות מיוחדות כמו פנטהאוז ומיני פנטהאוז. לכל הדירות מרפסות גדולות שצופות כולן אל הכנרת, החרמון והרי הגולן, וזאת בזכות תכנון אדריכלי מתקדם שהושקעה בו מחשבה רבה על איכות החיים של הדיירים.
משקיעים ללא הפסקה
ואם מדברים על השקעות, אי אפשר שלא לדבר על העיר העברית הראשונה. שוק הנדל"ן התל אביבי מציע שני מוצרים עיקריים כיום: הראשון הוא מגדלים וגורדי שחקים, המציעים עשרות ולעיתים מאות דירות במתחם. לצדו מתקיים שוק בוטיקי יותר, של פרויקטים קטנים ואינטימיים, המציעים מספר מצומצם של דירות, בפרויקטים הממוקמים ברחובות הוותיקים והאהובים בעיר.
עיון בנתוני המכירות של הפרויקטים הבוטיקיים, מול המגדלים, מעלה כי דווקא בפרויקטים הקטנים מתרכז ביקוש גבוה יותר, המשפיע גם על רמת המחיר.
ציקי אלמי – מנכ"ל משותף בקבוצת אלמי, המשווקת בימים אלה 12 פרויקטי בוטיק בתל אביב, מסביר מדוע: "ראשית, מדובר בעסקה טובה יותר. מצמצמי הדיור שמגיעים לתל אביב מעוניינים ליהנות מהעיר כמו שהיא באמת – לא עיר של מגדלים אלא של בתים יפים שנותנים תחושה של תל-אביב האותנטית. את זה אי אפשר למצוא במגדלי הענק. הפרויקטים שלנו, הממוקמים ברחובות כמו מרכז בעלי מלאכה, שטריקר ודוד ילין, נמצאים בלב הרחוב, והמתגוררים בהם חיים את תל אביב האמתית".
להיכנס לליגה של הגדולים
מי שרוצה להיכנס לעולם השקעות הנדל"ן, אבל עד היום רק הסתכל בקנאה בעסקאות של הלקוחות המוסדיים והפרטיים עם הכיסים הארוכים – צריך להכיר את הקרנות המתמחות בגיוס לטובת מיזמי נדל"ן הפתוחים לציבור הרחב.
מזה כעשור הגשמה מאפשרת למשקיעים פרטיים להשקיע בהשקעה משותפת בנדל"ן, בארץ ובחו"ל. מודל ההשקעה של החברה מחבר בין משקיעים פרטיים, ההון המשותף שהצטבר משמש להשקעה בפרויקטים גדולים, והמשקיעים הופכים לשותפים בפרויקט, ביחד עם החברה היזמית.
בשנת 2016, השיקה הגשמה את CoFund, קרן פרימיום המיועדת למשקיעים מסכום של 150,000 דולר ומעלה. מטרת הקרן היא להשקיע במגוון השקעות נדל"ן; פיזור ההשקעות מאפשר למשקיעים ליהנות מכמה אפיקי השקעה, כך שהחשיפה והסיכונים יהיו מפוזרים על פני השקעות שונות. בפועל, הפיזור מקטין את השפעתם של אירועים שליליים בנכס מסוים על כלל הנכסים המרכיבים את הקרן.
חברת הגשמה גם הייתה הראשונה לייסד מודל השקעה חדש - השקעה בנדל"ן באמצעות תשקיף. התשקיף הוא מסמך שכולל את כל המידע המהותי על ההשקעה, ובמסגרתו אנשים פרטיים יכולים להשקיע בהשקעת נדל"ן גדולה וליהנות מאפיק השקעה תחת רגולציה.
מטרת התשקיף היא לספק למשקיעים מידע מקיף ומקצועי, המאפשר בחינה עניינית ומפורטת של הפרויקטים שאליהם ירצו להצטרף. התשקיף מאגד את כל המידע הרלוונטי על ההשקעה ועומד בסטנדרטים מקצועיים מחמירים.
