עסקאות גדולות טומנות בחובן משמעות כלכלית כבדת משקל, בדרך כלל לטווח ארוך יחסית. במקרים אלה, חשוב לזכור כי היועצים המשפטיים של המשכיר אינם מייצגים אתכם, ולכן יש לתת תשומת לב למספר נקודות מהותיות.
נספח לחוזה. התנאים המסחריים והתיקונים לנוסח ההסכמים האחיד נכללים בנספח מיוחד המרכז את התנאים המהותיים הספציפיים לכם (דמי שכירות, הצמדות, מועד תחילת התשלום, תקופת השכירות, בטחונות, מטרת השכירות, מימון ועוד). יש לבדוק בדקדקנות האם נספח זה משקף את המוסכם. כדאי לציין בחוזה אופציה לתקופות שכירות נוספות, במיוחד בשכירות עד חמש שנים, ואף לקבוע מראש את תנאי השכירות באופציה.
דמי שכירות ועלויות נוספות. דמי השכירות נקבעים על פי רוב לפי אחד מהמדדים הבאים, או שניהם יחד (לפי הגבוה) – דמי שכירות קבועים או פדיון. כאשר דמי השכירות הם קבועים, בדקו את שיטת חישוב השטח המושכר, ובמיוחד תוספת שטחי ציבור. זוהי הוצאה משמעותית נוספת המאפיינת קניונים. במידה שעלות השכירות נקבעת לפי הפדיון, בדקו שבסיס זה אינו כולל מע"מ, עמלות (מועדוני לקוחות וכרטיסי חיוב), החזרי עסקאות שבוטלו וכדומה. כאשר אתם נדרשים להעמיד כבטחון ערבות בנקאית בדקו האם היא מאפשרת למשכיר מימוש מידי, או רק לאחר הכרעת בורר במחלוקת.
במקביל יש לבדוק האם קיימות עלויות נוספות, כדוגמת היטלים וארנונות בגין שטחים ציבוריים או עלויות ביטוח, ואם כן – מה סכומן; האם ניתנת תקופת שכירות מופחתת (תקופת חסד) ממועד פתיחת העסק? האם קיים פיצוי מוסכם על איחור במסירת המושכר לידיכם?
תיקונים ושיפוצים. המושכר יימסר בדרך כלל ברמת גימור בסיסית. בדקו היטב את המפרט, באמצעות בעל מקצוע. זכרו, כל שינוי ברמת מפרט המושכר משמעה חיסכון כספי גדול. חשוב לבדוק האם ניתנת תקופה הולמת להתאמת המושכר על ידיכם - כולל עיכובים, שינויים ותוספות - הפטורה מדמי שכירות? אם הנכס בהקמה רצוי מאוד לבצע את העבודות לאחר קבלת "טופס 4". אם נדרשות עבודות התאמת המושכר, רצוי לברר האם המשכיר מעמיד לכם מימון לביצוע עבודות אלו, ואם כן – מהם תנאי ההחזר.
שירותי ניהול. האם דמי הניהול מושתתים על פי סכום קבוע, או "+ Cost"? האם נקבעה תקרה? האם דמי הניהול משולמים רק ממועד פתיחת המושכר לקהל הרחב או עוד קודם לכן? מהן השעות בהן ניתנים שירותי ניהול (לרבות מיזוג) והאם הן חופפות את שעות פעילות המושכר?
מגבלות על הפעילות. יש לשים לב לשעות הפתיחה והסגירה להן אתם מחויבים, כמו גם האם ניתן לפתוח את המושכר בשבתות או חגים. מומלץ לברר האם מוקנית בלעדיות לשוכרים אחרים והאם יש בכך להגביל את פעילות עסקכם, בין העכשווית ובין עתידית. בנוסף, במידת הצורך יש לבדוק האם קיימת זכות לפעילות מחוץ לשטח המושכר ואם כן, האם היא נושאת תשלום נוסף.
עו"ד אליהו מאיר מתמחה במיזמי בנייה ועסקאות מקרקעין בהקפים גדולים.
המאמר אינו תחליף לייעוץ משפטי בידי עורך דין. האמור מעניק מידע כללי בלבד, ואינו מהווה ייעוץ משפטי מחייב ואף לא חוות דעת משפטית ואין להסתמך עליו בכל צורה שהיא.
_____________________________________________________
שם העו"ד: אליהו מאיר
שם המשרד: פרימס, שילה, גבעון מאיר - חברת עו"ד
תחום התמחות: מסחרי
רזומה מקצועי מקוצר: בעל ניסיון והתמחות של למעלה מ- 25 שנה בטיפול במיזמי בנייה ועסקאות מקרקעין בהיקפים גדולים: מרכזים מסחריים, מיזמי דיור, הסכמי תמ"א, מכרזים, הסכמי קומבינציה, הסכמי קבלנות, הסכמי שכירות, פיקוח וניהול ועוד.
טיפול בליטיגציה מסחרית בתחומי מקרקעין, תכנון ובניה ועתירות מנהליות בתחומים אלה.
אני מאמין/ מוטו: ממוקד בלקוח – חותר לפתרון.
פרטי התקשרות:
טלפון: 04-8388332
פקס: 04-8381401
דוא"ל: eli@pgs-law.co.il
אתר: www.pgs-law.co.il
בשיתוף אתר זאפ משפטי
לכל הטיפים מעורכי הדין והמומחים >>
