כמעט כל זוג ישראלי צעיר מכיר את הרגע הזה: צוברים הון מסוים ותוהים מה גובה המשכנתה שאפשר לקבל מהבנק. חיפוש קטן ברשת מוביל לאישור עקרוני דיגיטלי, ומתחילים להפליג בחלומות. אולם לעתים, ברגע האמת, מסתבר כי אישור עקרוני דיגיטלי הוא לא אישור מחייב.
לפי עוז שליין, יועץ משכנתאות עצמאי, יוצא המערכת הבנקאית והבעלים של "עוז פיננסים", אין ערך אמיתי לאישור הדיגיטלי. יתר על כן, האישור הזה אף עלול לגרום נזק. "כדי לחשוב על דירה יד שנייה, חייבים להבין כמה כסף "השותף שלך", הבנק, מוכן לתת ובאילו התניות. מי שמחפש דירה על בסיס אישור דיגיטלי בלבד, יכול לעשות לעצמו נזק, משום שהוא עלול לחפש דירה על בסיס סכום שהוא לא יכול לקבל".
שליין מדגיש כי ניתן להעביר את המסמכים באופן דיגיטלי, אבל חיפוש הדירה צריך להתחיל רק לאחר אישור אמיתי, אישור עקרוני מסניף הבנק. כלומר, כאשר הבנקאי בסניף בודק מסמכים כמו הכנסות ונתוני אשראי – ונותן חותמת על הסכום שהוא מוכן להתחייב לו.
אם יש שמאות מוזלת של הבנק, למה צריך שמאות מוקדמת?
"שמאות מוקדמת, לפני חתימת חוזה על דירה יד שנייה, היא לא פחות מפיקוח נפש", מסביר שליין. "לדוגמה, מקרה שבו דירה מוגדרת בהיתר הבנייה כמקלט, ואילו בנסח טאבו היא עשויה להיות מסווגת כדירה. שמאות מוקדמת תציף בפנינו את הבעיה טרם חתימה על חוזה מחייב".
במקרים כאלה, מציין שליין, הרוכש עלול להיתקע עם חוזה חתום בלי יכולת להשלים את העסקה. אם השמאי מפחית את השווי, הבנק מפחית אחוזי מימון. אם אין באפשרות הרוכש להשלים את הרכישה, עלות הפרת ההסכם צפויה לחול עליו. עוד לדבריו, העלות של שמאות מוקדמת היא בסביבות האלפיים שקל יותר מאשר השמאות הבנקאית, ויכולה להיות מאוד משמעותית.
לאחר השמאות הוא ממליץ על בדק בית, אשר מהווה עוד שכבת הגנה – בעיקר בדירות יד שנייה. לדבריו, לא מדובר רק בכלי לזיהוי ליקויים טכניים, אלא כלי מיקוח. "בדק בית של 1,500 שקל יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים", מדגיש שליין. "הוא מעניק הבנה של מצב הנכס וגם כוח במשא ומתן מול המוכר".
ריבית היא הסוף, לא ההתחלה
רק בנובמבר האחרון החליטה ועדת השרים לחקיקה לקדם הסדרה של מעמד יועצי המשכנתאות בישראל, הכוללת בחינה רשמית שאותה יידרשו לעבור. לפי שליין, היעדר רגולציה עד כה הוביל לכך שלווים רבים אינם יודעים ואינם מבינים מה בדיוק עליהם לקבל מאנשי המקצוע בתחום.
"יועץ משכנתאות טוב הוא לא מי שמביא רק ריבית טובה", מדגיש שליין. "זהו איש מקצוע שמנהל את כל האירוע ומלווה את הלקוח מהאישור העקרוני, דרך השמאות והחוזה, ועד קבלת המפתח".
עוז פיננסים
למעבר לאתר >>
למעבר לעמוד האינסטגרם >>
בשיתוף עוז פיננסים
