היסודות של תורת המשפט נבנו לאורך ההיסטוריה המדינית במערב, מאז העת העתיקה ועד העידן הגלובלי. אותם כללים ומושגים התגלגלו מיוון ורומא במשך אלפי שנים, בדרך משפטית שיצרה מערכת של נורמות חברתיות.
הנורמות האלה מאפשרות לנו לכוון ולתחום את שלטון החוק עצמו ולצפות מראש התנגשויות ואירועים חריגים שעלולים להוביל לתאונות, סתירות וקונפליקטים בתוך תחום השיפוט.
ניתן לראות בשיטה המשפטית מערכת של הכוונה נורמטיבית, שפותחה כדי לאבחן ולתקן קונפליקטים. לשם כך המערכת זקוקה להגדרות של מכלול הצעדים וסך כל התנועות שעל פני הדרכים המשפטיות, אשר עלולים להוביל לקונפליקטים.
רוב המושגים, העבירות והעוולות כבר ידועים מקדמת דנא. אלו הם מעשים ומחדלים שנודעו ונשפטו לאורך אלפי שנים, במבט פנורמי ובתרגומים משפטיים מיוונית ולטינית לשפות החדשות.
מאמר זה עוסק בתופעה שנכנה "ליקויי הריסה". זוהי אחותה החורגת של תופעת "ליקויי הבנייה" המפורסמת בין העולמות הידועים של התכנון והבנייה והמקרקעין.
מהם ליקויי הריסה ובאילו מקרים הם עלולים להופיע בביתכם? בדומה לטיפולים משפטיים שונים בתחום התכנון והבנייה, גם הטיפול בליקויי הריסה מתאפיין ב"קבוצת סיכון" של סוג מבנים מסוים שמועד לפורענות.
לאחרונה טיפל משרדנו במספר תיקים של בתים משותפים דו משפחתיים, אשר כוללים רצפה נמשכת או קורות נמשכות, באופן שמחבר ויוצר תלות פיזית בין שתי יחידות מגורים פרטיות. מדובר בעיקר בבתים יחסית נמוכים, בני מספר עשורים ועם מעט יחידות.
בבתים אלה עלול להופיע, ביום בהיר, בעלים חדש שרכש יחידת מגורים אחת ומעוניין להעלות את ערכה באמצעות הריסה ובנייה. מבחינה חוקית אין קושי לבעלים להשיג אישורים ממוסדות התכנון לשם ביצוע עבודות ושינויים ברכושם הפרטי, לרבות עבודות הריסה.
עם זאת, בנסיבות העניין קיים סיכון גבוה לגרימת ליקויי הריסה. המשמעות של ליקויי הריסה היא פגיעה ברכוש המשותף, בתשתיות של הבית הדו משפחתי וביחידת המגורים השנייה. מדובר במקרים שבהם ביצוע העבודות ללא נזקים היקפיים דורש השקעת הון עתק בפתרונות הנדסיים מורכבים ובחירת אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, שמסוגלים להגות וליישם הריסה ביחידה אחת בלי להזיק לשאר המבנה. כל זה, כמובן, בהנחה שקיים לגופו של עניין פתרון הנדסי המאפשר לבצע את ההריסה בתחומי היחידה בלבד.
כיצד לאבחן ליקויי הריסה ולטפל בהם?
הרופאים ביוון העתיקה ידעו לאבחן את מחלת הסרטן והעניקו לה את שמה, שנמשל להליכת־נסיגה — צעד אחד לפנים ושניים לאחור.
באותה דרך לא דרך, גם עבודות הריסה ובנייה צוברות ליקויים מנקודת ההתחלה ועד לקו הסיום. במקרים קיצוניים העיוורון גורם לכשל הנדסי המוביל לקריסה קטלנית, כדוגמת האסון המפורסם שאירע באולמי ורסאי ב–2001.
במקרים קלים יותר עלולים להתגבש נזקים היקפיים וליצור מפגעים שפוגעים באיכות המגורים, כגון: חשיפה של קירות חיצוניים למים ורטיבות, רעשים מבחוץ ומהיחידה הסמוכה וכן הסגות גבול — הסתרת נוף ופגיעה בפרטיות, גם בסמוך לחדרי שינה, שעלולות להיעשות בניגוד לתנאי ההיתר החוקי ורק בשלב מתקדם של עבודות הבנייה.
בדומה להליכת סרטן, הצעד הראשון בסדרה נראה לגיטימי וישר כמו סרגל. הבעלים מציגים תוכנית להיתר בנייה ומקבלים אישור מהוועדה לתכנון ובנייה. הם בעלי הזכויות ביחידה פרטית וזכאים להרוס ולבנות בשטחם. אבל בצעד הבא עלולים להיווצר בבת אחת ליקויי הריסה עם פוטנציאל נזק עצום ומדרון חלקלק שהבעלים אינם בהכרח מודעים אליו.
על פי טיבם, ליקויי ההריסה מפותלים וסמויים, מתחילת התכנון ועד סוף הבנייה. הם תולדה של מערכת תמריצים בשוק הדירות המעוות, פריצוּת מקצועית בכל מה שקשור להנדסה אזרחית מורכבת ולמומחיות בפרויקטים שכוללים עבודות הריסה, חוסר פיקוח על מקצועות הבנייה והעדר הרתעה נגד קבלנים, שלפי שורת הרווח משתלם להם לתכנן ולמכור מוצרי מקרקעין פגומים בעלות נמוכה.
איך לעצור הריסה טרייה שפוגעת ברכושכם?
אם מסיבה כלשהי או ללא סיבה התעלמתם מתוכנית בקשה להיתר שהגיש שכן, אשר עלולה לזרוע הרס ולהכות שורשים הרסניים בבית המשותף; לא פניתם לעו"ד מומחה לתכנון ולבנייה ולא יזמתם פעולה משפטית עד שהתחילו עבודות ההריסה — המפלט האחרון הוא להגיש בקשה דחופה לצו מניעה זמני לבית המשפט או למפקחת על בתים משותפים ותביעה אזרחית להשבת המצב לקדמותו.
מומלץ שכל הליווי המשפטי ייעשה על ידי עורך דין מומחה לתכנון ובנייה שהוא בעל זמינות גבוהה. כמו כן יש להביא בחשבון שבמקרים מורכבים נדרשת מומחיות מקצועית בהריסה של מהנדס שעובד במשולב עם עורך הדין המומחה. ידיהם של השופטים כבולות ועיניהם עצומות בכל מה שנוגע למחלוקות מקצועיות בין מומחי הריסה ובנייה.
לכן רצוי לגייס משרד עו"ד מומחה לתכנון ובנייה שיש מאחוריו שורה של ניצחונות בתיקים שבהם הוא נקט טקטיקה ואסטרטגיה למניעה, תיקון ושיקום של ליקויי הריסה וליקויי בנייה.
במהלך שנות פעילותנו משרדנו טיפל במקרים מגוונים, בהם: פגיעה בבית דו משפחתי בהרצליה על ידי בעלים חדש של אחת מ-2 היחידות; נסיון פגיעה בבית דו משפחתי בחיפה על ידי בעלים חדש של אחת מ-2 היחידות; פגיעה בקרית אתא על ידי אדם בכיר מכוחות הביטחון שהרחיב את ביתו והתחבר לבית הלקוח, נסיון פגיעה בבית הכנסת הגיאורגי בקרית אתא, פגיעה בבית פרטי ובחצר פרטית בפוריה על ידי שכן חדש.
*הכותב הוא עורך דין גלעד זליבנסקי, ממשרד עו"ד סמדר בן דור
משרד עו"ד סמדר בן דור
טלפונים: 052-8084355 | 04-8262517
למעבר לאתר >>
בשיתוף משרד עו"ד סמדר בן דור
