מה ההבדל בין זכות הבעלות לזכות החכירה מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י)?
ראשית, נציין את חמשת הזכויות במקרקעין: בעלות, חכירה/שכירות, משכנתה, זיקת הנאה וכן זכות קדימה. הבעלות יכולה להירשם על שם אדם פרטי, עסק או על שם גוף ממשלתי, כמו קק"ל, רמ"י, רשות הפיתוח, מדינת ישראל ועוד. הקרקעות בבעלות גוף ממשלתי מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל ומוחכרות לציבור באמצעות מכרזים הן לחברות והן לפרטיים.
באשר לשכירות, יש מספר סוגי שכירויות: שכירות – הסכם שכירות לתקופה של עד 5 שנים; חכירה – שכירות לתקופה של 5-25 שנים; חכירה לדורות – שכירות של יותר מ-25 שנים. בעלות היא הזכות החזקה ביותר המחזיקה ב-100% משווי הזכויות בקרקע. מנגד, חוכר לדורות שווה ערך ל-95% מהזכויות. קרי, הפער בשווי שוק של נכס נאמד בפער של כ-5%.
הבדל נוסף נעוץ באופן מימוש וניצול זכויות במקרקעין. כלומר, כל פעולה במקרקעין (מכירה או הוצאת היתר בנייה) דורשת את הסכמת הבעלים וחתימתם. בהוספת צד ג' כמו רמ"י, הליך ההיתר או המכירה מתעכבים.
בנוסף, בעת הרחבת נכס רמ"י תדרוש תשלום. כך נוצר מצב שבו חוכרים אינם מממשים את מלוא זכויות הבנייה. כמו כן קיימות מספר הוצאות המשולמות לרשות בעת מכירה או הרחבה של נכס, כגון: דמי היתר, דמי היוון, דמי הסכמה ועוד.
כיצד חוכר מרחיב את שטח הנכס?
הוספת שטח לנכס מתבצעת באמצעות הוצאת היתר בנייה באמצעות אדריכל. ההיתר מאושר ברשות המקומית ונחתם על ידי הבעלים. בחכירה מגוף ממשלתי תתבצע בחינת הסדרת תשלומים במידה שישנם, בהם: דמי היתר, דמי היוון וכדומה. כמובן שיש יוצאים מן הכלל וכל מקרה לגופו. קיימים פטורים והנחות שניתן לדרוש מהרשות ולכן עדיף לפנות לשמאי המתמחה בתחום.
האם ניתן לקנות את הבעלות מרמ"י?
בחלק מהנכסים ניתן לרכוש את הבעלות מרמ"י. בבנייה רוויה אפילו תקבלו פטור מתשלום. לעומת זאת, בחלק מהנכסים כמו משקים חקלאיים, נחלות, קיבוצים וכדומה - לא תתאפשר רכישת הבעלות מרמ"י. אולם קיימת אפשרות לחוכרי נחלה לפצל מגרש בשטח של כ-500 מ"ר מהנחלה, בתשלום כמובן, ואף להירשם כבעלים. משום שכל מקרה הוא לגופו, כדאי להתייעץ עם שמאי מקרקעין המתעסק בתחום.
האם ניתן לערער על דרישות התשלום של רמ"י?
זה בהחלט אפשרי. בפני החוכר שלושה מסלולי השגה: הראשון הוא בקשה לתיקון טעות – במקרה של טעות בחישוב, בזכויות הקנייניות בקרקע, בפרטי הקרקע, בנתונים הפיזיים של הקרקע או במצב התכנוני של הקרקע. ניתן להגיש השגה תוך 21 ימים מקבלת השומה לידיכם.
מסלול שני הוא השגה ראשונה – הגשת השגה על שומת הרשות מתבצעת באמצעות שמאי מקרקעין מטעם החוכר. ההשגה תוגש עד 60 יום לאחר קבלת השומה מאת הרשות ולבסוף ייקבע התשלום הסופי על ידי שמאי מחוזי באגף שומת מקרקעין שבמשרד המשפטים. לכן כדאי לפנות לשמאי כדי לבחון האם ניתן להפחית את דרישת התשלום או שהיא התבצעה היטב על ידי משרד השמאי הממשלתי. לאחר החלטת השמאי המחוזי בהשגה הראשונה, תתאפשר לכל אחד מהצדדים הגשת השגה נוספת ("השגה שנייה").
המסלול השלישי הוא טענה משפטית, שאותה ניתן להגיש תוך 21 ימים מיום קבלת השומה מאת הרשות. טענה זו אינה גורעת מזכות החוכר להגיש שומת השגה.
הכותב הוא שמאי מקרקעין, הבעלים של פילצקי ושות' שמאות מקרקעין, משרד המתמחה בפתרונות שמאות וייעוץ עסקי.
בשיתוף בר פילצקי
