מהי שומה מקדימה למשכנתה?
מדובר בחוות דעת שמאית טרום רכישה למטרת בטוחה בנקאית, המתבצעת על ידי הקונים לפני חתימה על חוזה רכישה.
רוב האנשים שרוכשים דירות אינם עוסקים בתחום הנדל"ן וזקוקים לבעל מקצוע שילווה אותם בעסקה הגדולה והמשמעותית ביותר בחייהם. רובם המכריע של הרוכשים מסתמך על בדיקה משפטית בלבד, אך הם אינם מבינים שיש להגיע פיזית לנכס ולבחון באופן יסודי חריגות בנייה, זכויות בנייה או זיהוי משפטי — שיוך של בעל הדירה וכל ההצמדות השייכות אליה למיקומם במציאות על בסיס מסמכים משפטיים. כלומר, המשמעות היא שמלבד הבדיקה המשפטית יש צורך בבדיקת שמאות מקצועית.
מדוע יש צורך בבדיקת שמאי מקרקעין לפני הרכישה?
האם אתם בודקים רכב במוסך לפני שאתם רוכשים אותו? רוב האנשים עונים על שאלה זו בחיוב. אז איך אפשר לוותר על בדיקה מקדימה לפני רכישת דירה — עסקה שהיא לרוב בהיקף של יותר מ-2 מיליון שקל.
שמאי המקרקעין שומר עליכם. הוא אינו מונע מאינטרס והוא משקף את תמונת המצב האמיתית הן לרוכש והן לקונה. פעמים רבות עולה מהבדיקה המקדימה כי שווי השוק של הדירה נמוך יותר מהמחיר שבו היא מוצעת למכירה, שהחניה אינה מוצמדת לדירה או שקיימות חריגות בנייה. כך שמאות מקדימה עשויה לחסוך לרוכשים מאות אלפי שקלים. יתרה מכך, לעתים השמאי מגלה שלא קיים זיהוי משפטי לנכס. במצב כזה קיימת אפשרות שהבנק לא ייתן מימון בנקאי, ואדם הרוכש נכס ללא זיהוי משפטי חייב להיות מודע להשלכות לכך.
באיזה שלב בתהליך הרכישה כדאי לערוך שמאות מקדימה?
יש לבצע חוות דעת שמאית בטרם הגשת הצעה לרכישת הנכס. כך תוכלו לדעת האם בכלל משתלם להמשיך בתהליך. ייתכן מאוד שחוות הדעת תחסוך לכם חודשים של כתיבת טיוטות והתקדמות בתהליך שאינו משתלם לכם, ובזמן הזה תוכלו למצוא נכס שמתאים יותר עבורכם. זכרו – זמן שווה כסף. אם 'בזבזתם' את זמנכם על עסקה שלא תוכלו לממן, הפסדתם דירה אחרת שאותה יכולתם לרכוש.
מה ההבדל בין השומה המקדימה לבין השומה שנעשית מול הבנק?
השמאות שנעשית דרך הבנק מתבצעת לאחר חתימת חוזה רכישה. כלומר, התחייבתם לרכוש את הנכס במחיר שסיכמתם גם אם השווי שקבע השמאי נמוך ממחיר העסקה. זאת בשונה משומה מוקדמת, המשקפת לכם את התמונה המלאה לפני חתימה על חוזה מחייב.
בנוסף, שמאות מוקדמת היא מקיפה יותר מהשמאות לבנק. היא בוחנת את המצב המשפטי, מהן זכויות הבנייה בנכס הנרכש, מה עתיד להיבנות בסביבה, התאמה להיתר הבנייה ואומדן שווי הנכס. כמו כן המחיר כולל בתוכו לרוב את הסבת הדוח לבנק לאחר חתימה על חוזה.
בנוסף, בשומה מוקדמת השמאי קובע את הסכום עליו תקבלו מימון וכך תוכלו לדעת מאיזה מקורות פיננסיים תוכלו לממן את העסקה ואם היא בכלל כדאית עבורכם. השומה המוקדמת עשויה לאפשר לכם להפחית את מחיר הרכישה במשא ומתן. לצערנו קיימים מקרים רבים שבהם מרכיב מסוים מהנכס, כמו חניה או חצר פרטית שהציגו לרוכשים, אינם שייכים קניינית לדירה, ובמקרים כאלו השמאות המקדימה תחסוך לכם מאות אלפי שקלים.
יתרה מזאת, אנו דואגים ללקוחותינו שייכנסו לעסקה בראש שקט כשהכל ברור וידוע להם מראש, ללא הפתעות מיותרות בעסקה הגדולה ביותר שיעשו בימי חייהם.
* הכותב הוא שמאי מקרקעין, הבעלים של פילצקי ושות' שמאות מקרקעין, משרד המתמחה בפתרונות שמאות וייעוץ עסקי.
בר פליצקי
טלפון: 054-776-0105
למעבר לאתר >>
בשיתוף בר פליצקי
