עסקת מכר של נכס בקיבוץ כוללת בתוכה תנאים מתלים שהופכים אותה למורכבת ושונה מאוד מעסקת מכר רגילה. עו"ד צבי סיגל מסביר על המורכבות המובנית בעסקה כזאת, ועל האתגרים הרבים שעומדים בפני המוכרים והקונים. "כמי שעוסק בתחום המכר בקיבוצים זה שנים רבות וכחבר קיבוץ בעצמי, חשוב לי ליידע את הצדדים במורכבות של עסקאות מכר בקיבוצים כדי למנוע עוגמת נפש ונזקים כלכליים. בה בעת, אני קורא לגופים הרגולטוריים לפעול מיידית להסדרת התהליך", הוא אומר.
עו"ד סיגל, בעלים של משרד שמתמחה בעסקאות נדל"ן ובתהליכי קליטה ובנייה בקיבוצים, במושבים וביישובים קהילתיים, מתריע מפני סיטואציות קשות שבהן נגרמים נזקים כלכליים ונפשיים למוכרים ולקונים, בעקבות התנהלות של קיבוץ שבו נעשית העסקה.
"קונים בעסקת מכר בקיבוצים חייבים לעבור תהליך הכולל כמה שלבים לצורך קליטה לחברות בקיבוץ", מסביר סיגל. "מי שמנהל את תהליך הקליטה הוא הקיבוץ עצמו, בעוד שאין לו שום חובה סטטוטורית לעמוד בכללים מחייבים, אבני דרך או לוח זמנים כלשהו. מאחר שהקיבוץ, באמצעות בעלי תקפיד בקיבוץ והאסיפה הכללית של חברי הקיבוץ, מחליט אם לקבל את אותם קונים, יש מגבלה על הלחץ שיכולים להפעיל עליו המוכרים והקונים כדי לזרז ולקדם את תהליך הקליטה, שכן זה מהווה לעתים עילה לאי קבלת הקונים לחברות.
"ברוב המקרים המוכרים הם אנשים מבוגרים שירשו את הנכס ורוצים להספיק ולממש אותו. בגלל התמשכות התהליך הם עלולים לאבד גם את הטבת המס שמגיעה להם לפי דיני מס שקובעים כי יורש יכול להיכנס לנעלי המוריש רק אם הוא יורש ראשון. אך מאחר שאין הבטחה שבסופו של התהליך הקונים עמם חתמו הסכם מכר יתקבלו לחברות בקיבוץ, ייתכן שהם יצטרכו להתחיל מחדש את כל התהליך הארוך והמפרך, שלעתים נמשך שנה ופוגע ביכולת ההתמחרות של הנכס המתבטאת בביקוש ובסכום העסקה".
תהליך ארוך עם תנאים מתלים
"תהליך המכר בקיבוצים מתחיל כמו בכל עסקת נדל"ן, כאשר בעל הנכס – חבר קיבוץ או יורש שאינו בהכרח חבר קיבוץ - צריך למצוא קונה, לנהל איתו מו"מ ובסופו לחתום על חוזה, אך במקרה זה החוזה כולל תנאים מתלים", מסביר עו"ד סיגל ומפרט: "התנאי הראשון הוא ויתור של הקיבוץ על זכות סירוב ראשונה, שבמסגרתה הוא יכול להביא קונה מטעמו באותם תנאים. אם יימצאו קונים כאלה, הנכס יימכר להם, אחרת התהליך ימשיך מול הקונים שמצא המוכר, תוך עיכוב בלוחות הזמנים. למוכר בדרך כלל אין שליטה על התמשכות התהליך מצד הקיבוץ, שלוקח בין חודש ל-90 יום".
אך המכשול העיקרי, לפי עו"ד סיגל, נמצא עוד לפניהם של הצדדים בעסקה. "התהליך מתחיל בשיחה של הקונים, שכבר חתומים על חוזה עם המוכר, עם נציג מהקיבוץ – ועדת קליטה, מנהל הקהילה וכדומה. אז מתחיל 'טופס טיולים'. ראשית, הקונים מופנים למכון אבחון חיצוני שבודק אם הם מתאימים להשתייך לחיי הקהילה. ברוב הפעמים, מי שקובע את דרישות המבדק הוא הקיבוץ עצמו, דבר שנותן לו כוח עצום לקבוע את תוצאותיו, ללא שום בקרה או גורם מפקח שניתן לערער אליו לגבי ההחלטה.
"אם עברה את המבדק, משפחת הקונים נשלחת לבדיקת היתכנות כלכלית שבוחנת את הכנסותיה הנוכחיות והעתידיות בפנסיה, כדי שלא יהפכו לנטל כלכלי על הקיבוץ. הצלחה בשלב זה מעבירה את הקונים לסדרה של שיחות פנימיות עם נציגי הקיבוץ, שבוחנים אותם לפי קריטריונים משתנים. אציין, כי על אף שאינם בודקים מקצועיים, דעתם של נציגים אלה קובעת אם המשפחה תוכל להמשיך בתהליך. כעת אסיפה כללית מחליטה אם להעלות את המועמדים להצבעה בקלפי – שם נדרש רוב רגיל של חברי הקיבוץ. בדרך כלל עד לקיום ההצבעה ממתינים כמה חודשים, ואין הבטחה כי יושג הרוב הדרוש".
עו"ד סיגל מסכם את תהליך הקליטה ואומר כי רק אחרי תהליך זה מתקבלת תשובה אם הקונים התקבלו לחברות בקיבוץ ויש עסקה. "כל התהליך הזה יכול להימשך כשנה, שבה המוכרים והקונים נאלצים להקפיא את חייהם כאשר התוצאה בסוף אינה מובטחת. אין זה פלא שקונים רבים לא רוצים בכלל להיכנס לעסקה שכזאת. בזמן הזה המוכרים לא מקבלים שקל על חשבון העסקה ואין ביכולתם ללחוץ על הקיבוץ. הם מסתכנים בעיכובים נוספים או באי קבלת הקונים לחברות בקיבוץ. בנוסף, בניגוד לכל עסקה מורכבת אחרת – כאן אין כללים וגופי בקרה חיצוניים", הוא מזכיר.
שתי זכויות שמתנגשות
לפי עו"ד סיגל, מבחינה משפטית יש כאן למעשה שני כללים מהותיים שמתנגשים. הראשון הוא זכותו של המוכר למכור את הנכס שברשותו, לפי זכות הקניין הניתנת לו בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו. פגיעה בזכות זאת צריכה להיות רק לפי כללים ברורים ובמידתיות. מצד שני, לפי כללי האגודות השיתופיות, גם לקיבוץ יש זכות לקבל רק אנשים שהוא חושב שמתאימים. השאלה שנשאלת היא מה גובר על מה?
"לדעתי, הקיבוץ לא יכול לעשות מה שהוא רוצה והוא מחויב לפעול באופן רגיש ואפקטיבי, כדי שהמוכרים והקונים יוכלו לקיים את העסקה ללא פגיעה כלכלית ורגשית", אומר עו"ד סיגל ומתריע: "בפועל, יש כאן פגיעה בזכויות קנייניות המוגנות על פי חוק. מאחר שיש מאות עסקאות כאלה בקיבוצים, הפגיעה הנגרמת לאיכות חייהם של רבים משמעותית כאשר אין כל רגולציה האוכפת את התהליך, כמו שיש לדוגמה בחברות משכנות, בטאבו וברמ"י.
"בכל תהליך מכר בקיבוצים, מומלץ להתייעץ עם מומחים בתחום זה כדי שיוכלו לשקף את התהליך, לכוון ולסייע איפה שאפשר, כדי ששני הצדדים ייכנסו אליו בעיניים פקוחות", מסכם עו"ד סיגל וקורא לרשם האגודות השיתופיות או לכל גורם רשמי אחר לקבוע נהלים אחידים למכר וקליטה בקיבוצים, ולהקים ועדות לצורך ערעור, ביקורת ואכיפה של נהלים אלה. "זוהי בעיה חמורה שהגיעה העת לטפל בה ברמה הגבוהה ביותר", הוא פוסק.
בשיתוף עו"ד צבי סיגל
