"היד הקלה" על אישור הלוואה נוספת נוצרת על רקע מציאות שמנגישה היצע רחב במיוחד של הלוואות, כך מסביר עדי שטרן, מנכ"ל שטרן משכנתאות. "מדובר בהלוואות קטנות קצרות טווח שההחזר לצדן גבוה במיוחד. לרוב ההלוואה החדשה מצטרפת לכאלה שכבר נלקחו, וכך רבים מוצאים עצמם עם מספר הלוואות והחזרים חודשיים חונקים". אבל לדברי שטרן, לא חייבים להיחנק. "משכנתה היא פתרון ריאלי לבעלי עסקים ולאנשים עם מספר הלוואות. היתרון המרכזי הוא שמדובר בהלוואה לתקופה ארוכה עם ריביות אטרקטיביות, כשבתהליך וביישום נכון מאפשר לאנשים לחזור לנשום".
התפיסה הרווחת היא שמטרת המשכנתה היא קניית דירה או נכס לעסק, אבל שטרן מציע זווית אחרת: "יש משפט מוכר שאומר ש'כסף הוא כמו אוויר - כשיש ממנו מספיק, לא שמים אליו לב. אבל כשאין מספיק, מרגישים מחנק'. לצד זה, הצמיחה הפיננסית יושבת על הקירות, כשאפשר להשתמש בנכס להרבה מאוד דברים. משכנתה היא כלי מימוני חזק מאוד, ניתן להיחלץ בעזרתה ממשברים כספיים, ובעלי עסקים עשויים להשתמש בו כמינוף חכם".
שטרן משכנתאות מלווה את לקוחותיה מאז 2011 בתהליך של בחירה שקולה במסלול משכנתה מותאם צורך, כפתרון לרכישת נכס פרטי או לצורכי העסק, וכפתרון שקול ומותאם לאתגרים פיננסיים שוטפים. שטרן פעיל בתחום זה עשרים שנה. בעברו ניהל השקעות ושימש כאנליסט, ויותר מעשור הוא משקיע את מרב עשייתו בייעוץ משכנתאות. שטרן מחזיק בשתי חברות: שטרן משכנתאות, וחברת איתנים - בית ספר לייעוץ משכנתאות ורשת זכיינים. "החזון הוא לאפשר לכל אדם איכות חיים גבוהה בהיבט אישי וכלכלי. אנחנו עושים זאת באמצעות התאמת המשכנתה לצרכים וליכולות של הלקוח כיום וגם בעתיד", הוא מסביר.
להפוך את ההלוואות למשכנתה אחת
שטרן מסביר על התהליך שנעשה עם לקוחות שנטלו בעבר מספר הלוואות ומתקשים לעמוד בהחזר החודשי: "ראשית, אם קיימת משכנתה ולצדה מספר הלוואות קטנות עם ריבית גבוהה במיוחד, נתחיל בשלב הראשון בבדיקת המשכנתה – האם היא טובה או שיש צורך לטייב אותה. כבר בעצם הבדיקה מתרחש מהלך משמעותי שעשוי לחסוך ללקוחות עשרות אלפי שקלים. בשלב שני בודקים כמה כסף ניתן למשוך כהלוואה על הנכס הקיים. לאחר מכן עושים סדר עם כל ההתחייבויות שיש ללקוח. באופן כללי, הרעיון הוא להמיר את כלל ההלוואות הקטנות עם ריביות משתנות וגבוהות יחסית להלוואה אחת שהיא המשכנתה עם חיוב חודשי אחד בלבד. השינוי הזה מנקה את כל הרעש מסביב. במקום שורות שונות של חיוב בחשבון על הלוואה כזו או אחרת, יש חיוב אחד בלבד - ומעבר לזה החיסכון הכספי הוא עצום". כדי שהחיסכון יהיה בר מימוש, היועצים משטרן משכנתאות מובילים את המהלך גם בזירה הבנקאית. "צריך לעבוד חכם ולהגיע למקבלי ההחלטות בכל בנק. אנחנו בקיאים מאוד בתחום, ויש לנו יכולת להביא להורדת הריבית על המשכנתה למינימום. מבצעים חלוקה של ההלוואה למסלולים נכונים ולפרקי זמן נכונים, וכך בונים עבורם תמהיל נבון. חשוב להבין שאי אפשר להתייעץ עם נציג בנק, שלמעשה מוכר ללקוח את ההלוואה, לגבי המסלול הנכון. בסופו של דבר האינטרס של הבנק הוא להרוויח. אנחנו רואים את המכלול ויודעים להכין תיק בצורה המתאימה ביותר, ובכך מונעים מראש ריג'קטים מהבנקים. ברוב המקרים של אנשים שקיבלו תשובה שלילית מהבנק להלוואת משכנתה, הצלחנו להפוך את התשובה לחיובית".
במהלך תפקידו שטרן נתקל במקרים רבים של אנשים שמותחים את האשראי שלהם לקצה עם מספר הלוואות בהחזרים גבוהים. בתקופה הנוכחית, הוא מספר, נראה שמספרם הולך וגדל. הוא מציין אינספור דוגמאות שהלוואת המשכנתה הפכה לאוויר ללקוחותיהם. "מגיעים אלינו אנשים עם החזרים שיכולים להגיע גם לריבית של 14%, וכשהם נשאלים מה סך ההלוואות, הם כבר איבדו מעקב. היה לנו לקוח עם הלוואות שהצטברו לסך של 160,000 שקל, ועם החזר חודשי מצטבר של 4,600 שקל. אחרי מהלכי בדיקה והיתכנות, לקחנו את כל ההלוואות והפכנו אותן למשכנתה שנפרשת על פני 13 שנים בהחזר חודשי של 1,200 שקל בלבד. מדובר בהפרש עצום שנתן ללקוח אוויר כלכלי עצום". במקרים מסוימים, הוא מסביר, ניתן לבצע תהליך "משכנתה על משכנתה": לקוח בעל משכנתה שכבר שילם חלק מתוכה, יכול לחזור לסכום המקורי שלווה. כך ניתן, במקרים המתאימים, להרחיב את ההלוואה בלי שיהיה צורך לבצע שעבוד בטאבו ועניינים בירוקרטיים אחרים.
שטרן מרחיב על האפשרויות שטומנת בחובה המשכנתה לבעלי עסקים. "הרבה מהם אינם מודעים לאופציה שמאפשרת להם לקבל מימון על חשבון הנכס שלהם. ניתן למחוק את כל ההלוואות ולמתוח אותן עד לשלושים שנה. זה קריטי מאוד כיום לרבים שזקוקים לתזרים מזומנים". הוא מתאר בעל עסק שסך ההלוואות קצרות המועד שעמדו לחובתו הסתכמו בכחצי מיליון שקל. "ביניהן היו גם הלוואות בריבית פריים+3. המצב לא היה טוב והוא קיבל סירובים מהבנקים לאשראי נוסף. העברנו אותו למשכנתה עסקית למשך 30 שנה עם ריביות אטרקטיביות, כשגובה ההחזר ירד באופן דרמטי. המהלך הזה נתן לו חמצן והציל את העסק".
הוא מציין הזדמנות נוספת לבעלי עסקים שרוצים להמיר שכירות על מבנה לבעלות. "אנחנו מלווים אותם בתהליך הזה, כשהיתרון הוא שבשונה ממשכנתה על דירה, ניתן לקבל במקרה הזה 100% מימון בלי להביא שקל מהבית. המשכנתה העסקית שונה לחלוטין מבחינת ההתנהלות, יחסי ההחזר ועוד. בין היתר היא אינה כפופה לרגולציה, וזה אומר שאין צורך ביצירת תמהיל כמו במשכנתה רגילה, אלא אפשר לבחור במסלול אחד.
"אין הלוואה שטובה יותר ממשכנתה", הוא מסכם. "זהו כלי המימון הכי חזק שעומד לזכותו של אדם בשביל לצאת ממשברים, להתפתח ולגדול".
בשיתוף שטרן משכנתאות
