ענף הנדל"ן בישראל פרח בשנים האחרונות עם גרף מחירים שרק הלך ועלה, אלא שהתקופה האחרונה טומנת בחובה אי ודאות רבה שמקשה על קבלת ההחלטות בקרב אנשים המעוניינים לרכוש דירה. אז האם זה הזמן הנכון לרכוש נדל"ן בתקופה של ריבית גבוהה לצד התחלות בנייה שלא מתממשות? אם כן, מה היא האסטרטגיה להשקעה אופטימלית?
"לאורך השנים נחשפתי להשקעות נדל"ן רבות ומגוונות, חלקן טובות יותר וחלקן טובות פחות", מסביר יקיר אטיאס, הבעלים של משרד הנדל"ן IMPACT. "לנגד עיניי תמיד עמד עקרון ברור: להכניס את לקוחותיי לעסקאות שבהן ניתן להבטיח עליית ערך על סמך מידע ממשי".
מקצועיות וחדשנות
יקיר אטיאס, בוגר מערכת הביטחון ובעל תואר ראשון במשפטים, הקים את חברת IMPACT כשהוא חורט על דגלה מקצועיות וחדשנות בתחום הנדל"ן. לאחר שליוו מאות משקיעים ויזמים לעסקאות נדל"ן בתחום ההתחדשות העירונית, מסביר אטיאס מהי המשמעות של נכס להשקעה המבוסס על תהליכי תמ"א בעיר באר שבע.
"איתור העסקה הוא החלק המורכב בתהליך הליווי", אומר אטיאס. "מדובר בעסקאות מאוד מסוימות שבדרך כלל אינן מפורסמות למכירה. הדבר מצריך עבודת שטח רבה, שיח שוטף מול המנהלת להתחדשות עירונית ועיריית באר שבע, היכרות אישית עם היזמים הפועלים באזור ושליטה מלאה בשלבי התקדמות הפרויקטים.
"בהתבסס על עובדות עבר, השקעה בנכסים אלו מייצרת עוגן משמעותי לעליית ערך. לאחר תקופה ארוכה אותה הקדשתי על מנת להבין לרזי פרטים את כלל תוכניות המתאר, הפרויקטים המקודמים והשלבים בהם הם נמצאים, אני יודע למקם את המשקיעים שלי באזורים האטרקטיביים ביותר בעיר באר שבע".
אבל מדובר בתהליכים של שנים רבות. כיצד אתה מבסס עליית ערך גם בטווח הקצר?
"היעד הסופי - דירה חדשה בתהליך תמ"א - יכול לקחת מספר שנים לא מבוטל, עם זאת קיימים שלבים רבים במהלך התקדמות הפרויקט שמקנים לבעלי הנכסים עליית ערך מתמדת. מדובר בשלבים כמו אישור ועדה מקומית, אישור ועדה מחוזית, תוקף משפטי לפרויקט ובהמשך גם קבלת היתר. בכל אחד מהשלבים הללו בעלי הנכסים ירשמו לטובתם עליית ערך לא מבוטלת, וכמובן שבעל הנכס רשאי להחליט מהי נקודת היציאה הנכונה עבורו לפי האסטרטגיה שבנינו יחד".
ממה כדאי להיזהר?
לאורך השנים נתקל אטיאס לא אחת בנכסים המוצעים למכירה תחת הכותרת "פינוי-בינוי", כשברובם המוחלט אין שום התקדמות המעידה על פרויקט שעתיד להתבצע.
"צמד המילים 'פינוי-'בינוי' הפך למצרך מבוקש בקרב משקיעי נדל"ן, ולכן מוכרים רבים נעזרים בהן לטובת מכירת הנכס שלהם", אומר אטיאס. "פעמים רבות מדובר בבניין ספציפי שנמצא סמוך לפרויקט פינוי בינוי אך אינו חלק מהתוכנית, או לחילופין אזור שבו מנסים להתאגד בעלי הנכסים לטובת פרויקט התחדשות עירונית, אך מדובר בשלבים מוקדמים מאוד ולא ניתן לבסס על כך ודאות בקניית הנכס. יתרה מכך, ישנם מצבים שקיימת הערת אזהרה בנוסח הטאבו של בעל הנכס לטובת הגורם המאגד תחת הכותרת 'פינוי-בינוי'. במצבים אלו לא קיימת ודאות בהכרח לקידום פרויקט וברוב המקרים מדובר בחברת חתימות שמחתימה בעלי נכסים בשאיפה למכור אותן ליזם, מה שבדרך כלל אפילו ירחיק יזמים מניסיון לאגד פרויקט".
למה להיכנס דווקא לשוק הנדל"ן בבאר שבע?
"שוק הנדל"ן בעיר ידוע כמוקד עלייה לרגל בקרב משקיעים בזכות קצב ההתפתחות של העיר, ועצם היותה עיר מטרופולין בלב הנגב. במשך השנים אנו עדים לצמיחה בתחומים רבים בבאר שבע: אוניברסיטת בן גוריון ההולכת ומתרחבת, מעבר צה"ל דרומה, קריית ההיי-טק שמביאה אל הדרום חברות מפתח בתחום. כל אלה ועוד מחייבים את העיר להתפתח גם בתחום הנדל"ן ולספק פתרונות דיור לאוכלוסייה שמגיעה אליה, לרבות התחלות בנייה בשכונות חדשות ופיתוח השכונות הוותיקות בתוכניות תמ"א ופינוי-בינוי".
בעניין זה הוא מוסיף כי "חשוב לזכור ששוק הנדל"ן כיום נמצא במצב שלא היה כמותו בשנים האחרונות. התרגלנו לעלייה מתמדת במחירי הדירות וריבית נמוכה שמאפשרת תשואה חודשית נוחה על בסיס השכירות. המצב היום שונה, הריבית טלטלה את המשק והפכה השקעות נדל"ן רבות ללא כלכליות. ההצדקה לכך היא שעלות ההון יקרה כל כך, ורוב הכסף שיניב הנכס משכירות יקוזז עם ריבית המשכנתא הגבוהה. לכן, חשוב לזכור כי בימים אלו עסקאות נדל"ן כלכליות הן עסקאות עם רווחיות בעליית ערך בלבד".
רוב הפעילות של חברת IMPACT מתמקדת בשכונה ג' בבאר שבע, שהוגדרה על ידי עיריית באר שבע כאזור התחדשות עירונית. "המשמעות היא", מסכם אטיאס. "שמושקעים מאמצים רבים, בהם משאבים כלכליים וחברתיים במימון העירייה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כמו כן הופקדה תוכנית מתאר עירונית לשכונה שמסדירה את מערכת היחסים בין היזמים לעירייה והדרך בה ניתן לקדם פרויקטים".
מהו כולל תהליך הליווי שלכם היום?
"ב-IMPACT אנחנו יודעים ללוות את כלל המשקיעים מכל הסוגים. כל תהליך ליווי מתחיל בפגישת אבחון שבה אנו לומדים את הצורך האמיתי של הלקוח, לאחר מכן אנו בונים יחד אסטרטגיה ברורה שעונה על הצרכים שהוגדרו. מכאן יוצאים לתהליך של איתור הנכס ובניית תוכנית עסקית לפי הפרמטרים התואמים את הנכס. IMPACT מלווה את כלל לקוחותיה גם בתהליך השבחת הנכס, השכרתו ובעתיד גם מכירתו".
כמשפטן ואיש נדל"ן יקיר מלווה משקיעים רבים, החל מיזמים לפרויקטים ועד לקוחות שנמצאים בהליך רכישה לדירה ראשונה. הוא נותן מענה בסוגיות משפטיות רבות שמלוות הליכים מורכבים של תמ"א ובעצמו ביצע את עסקת הנדל"ן הראשונה שלו כבר בגיל 22.
יקיר אטיאס
טלפון: 054-9407800
לפנייה במייל >>
כתובת משרדי החברה: יצחק נפחא 20, באר שבע
בשיתוף יקיר אטיאס
