מורכבותן של עסקאות הנדל"ן מצריכה דיוק מקסימלי בבחירת אנשי המקצוע המלווים את התהליך כולו. אם בעבר ניתן היה להסתפק בהסכמות בין המוכר לקונה ובזיכרון דברים, כיום עורכי דין לענייני מקרקעין מעורבים יותר ויותר בעסקאות כדי לזהות מוקשים ולהעניק ללקוחות ליווי מדויק עד להשלמתן. לכך, כפי שאומר עורך הדין לענייני מקרקעין יגאל איליאיץ', מתווספים סביבת ריבית משתנה, התמתנות שוק הדיור וצמצום התחלות הבנייה, אשר מחייבים הכרה רחבה יותר של עולם הנדל"ן המקומי מכל היבטיו: "אני מעמיד עבור הלקוח את כל הכלים האפשריים - האנושיים, והדיגיטליים, לטובת ראש שקט לאורך כל הדרך עד לסיום העסקה הרלוונטית, לרבות אם מדובר ברכישת דירה, מכירת דירה, הסכמי פינוי בינוי, ועוד".
משרדו של עו"ד יגאל איליאיץ' ליווה מאות עסקאות בשנים האחרונות בערי השרון ובאזורים נוספים בארץ, במקביל לקידום אלפי יחידות דיור בהתחדשות עירונית על ידי ליווי של הסכמי פינוי-בינוי מול הדיירים והיזמים. "קיימת חשיבות רבה לתזמון שבו מערבים עורך דין בתהליך התחדשות עירונית. ככל שהפנייה נעשית בשלב מוקדם יותר, הסיכוי למקסם את כדאיות הפרויקט לדיירים עולה בעשרות אחוזים. צריך לזכור שמדובר בעסקה רגישה שיכולה להימשך שנים רבות עם הרבה תחנות ביניים: בחירת חברה יזמית, מקסום התמורות, השגת רוב נדרש, קידום התוכנית בוועדות התכנון, הריסה, בנייה ועד לקבלת המפתח של הדירה החדשה", אומר איליאיץ'. "לכן, חשוב שליווי משפטי יתקיים לכל אורך התהליך המורכב והארוך כדי לסגור את כל הפינות וכדי לא להיתקע במשך שנים בסביבה שמהווה אתר בנייה".
בודקים לפני שקונים
אחד המוקשים הבולטים בכל עסקת נדל"ן הוא "תעודת הזהות" של הנכס, שלעתים אינה גלויה במלואה ושאותה יש לחקור לעומק. "לכל לקוח שמגיע אליי אני מבצע בדיקות מקדמיות של הנכס", אומר עו"ד איליאיץ'. "לפעמים ישנם צווי הריסה, צווי מבנה מסוכן, עיקולים, שעבודים ועוד, שהמוכר לא מספר עליהם לקונה והם עלולים להתגלות בהמשך ולהוות סיכון ממשי לעסקה עצמה וגם להוביל לנזקים כלכליים. אני בודק את הרישומים השונים בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, ובשלב הבא פועל לעריכה וגיבוש טיוטת החוזה עד לכדי חתימתו. לאחר מכן, השלב האחרון הוא כמובן קבלת או מסירת הדירה לידי הקונה, והשלמת רישום הזכויות על שם הקונה".
גם בתחום המיסוי בעת העסקה פועל עו"ד איליאיץ' כדי להקל על הלקוח, והוא עושה זאת על סמך ניסיונו הרב שמוביל ברבים מהמקרים להפחתת נטל המס. "אני מטפל בדיווח לרשות המיסים במטרה לדאוג לכך שלקוחות ישלמו כמה שפחות מס, ובמסגרת הפגישה עם הלקוח אני בונה עבורו את הפתרונות הטובים ביותר", הוא מסביר. "כך, לדוגמה, אם מדובר בלקוח שמוכר דירה, אני בוחן את נושא מס השבח, במטרה להפחית את התשלום, ואף לנצל פטורים אפשריים – עד כדי איפוס מס השבח לחלוטין".
מס נוסף שעליו יש לתת את הדגש הוא היטל ההשבחה, שהפך כיום לנפוץ מאוד בתל אביב, בנתניה ובמקומות נוספים. "עיריות גובות על זה לא מעט כסף, ולעתים ללא צורך", מבהיר עו"ד איליאיץ'. "אני בודק ומוודא שאין צורך בתשלום היטל השבחה, או לחלופין – אם יש תשלום היטל השבחה, אני בוחן את גובה ההיטל שיש לשלם, כדי לדעת אם יש ללקוח כדאיות כלכלית בעסקה".
שירות מקיף ויעיל
עו"ד יגאל איליאיץ' החל לצבור את ניסיונו הרב במחלקת הנדל"ן במשרדו של עו"ד יעקב וינרוט, שנחשב בעבר לאחד מבכירי הפרקליטים במדינה והלך לעולמו ב-2018. "העבודה שם הייתה מאוד מאתגרת ומעניינת", נזכר עו"ד איליאיץ', "עסקתי בתיקים עם פרופיל ציבורי גבוה, שכללו לקוחות מוכרים בהם חברות גדולות במשק ואנשי עסקים. במהלך עבודתי ספגתי את ערכי המשרד – אמינות, יסודיות וכמובן ידע מקצועי רב".
מאז שיצא לדרך עצמאית ב-2016, עוסק משרדו בכל מה שקשור לתחום הנדל"ן, כולל ליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, בדגש על פינוי בינוי, רכישה ומכירה של דירות יד שנייה, רכישת דירות מקבלן, ליווי של עסקאות בקבוצות רכישה ועוד. לדבריו, הוא בחר להתמקד בתחום הנדל"ן כדי לתת שירות מקצועי, מעמיק, מקיף ומעודכן בכל ההתפתחויות והתמורות שחלו בו בשנים האחרונות.
"מטרת העל שלי היא להתעדכן ולהשתמש בכלים המתקדמים ביותר לטובת הלקוחות. היום, בעקבות הקורונה, המערכות הפכו לטכנולוגיות בכל הקשור לעסקאות מקרקעין. מה שבעבר נעשה פרונטלית ברשות המיסים, בטאבו וברשות מקרקעי ישראל, ניתן כיום לעשות מהמשרד. אני משתדל לתת ללקוחות שרות טכנולוגי ומתקדם, ומייתר את הצורך שלהם להתרוצץ בין רשויות שונות ולבזבז זמן ומשאבים".
אתה חבר גם בוועדות השונות של לשכת עו"ד. איך זה תורם לך מול הלקוחות?
"חברותי בוועדות משאירה אותי מעודכן כל העת בהתפתחויות האחרונות, ובחידושים שלעתים מתרחשים כל כמה שבועות בייחוד בתחום הנדל"ן, ונדרש מעקב אדוק אחריהם, בהחלטות בתי המשפט ובחוקים השונים. בשנים האחרונות, בניסיון לעצור את עליית המחירים, חוקקו חוקי מס שונים בעולם הנדל"ן כדי לעצור משקיעים ובכדי לקדם הליכי התחדשות עירונית. עורך דין מקצועי חייב להכיר את כולם. בסופו של דבר, מי שמרוויח מכך הם הלקוחות".
יגאל איליאיץ', עורך דין לדיני מקרקעין
כתובת: רחוב גיבורי ישראל 5א', נתניה
טלפון: 09-7444052
לאתר המשרד >>
לדף הפייסבוק >>
בשיתוף עו"ד יגאל איליאיץ'
