"ייזום במחשבה תחילה", כך מתמצתים האדריכלים יצחק חלפון ואלן אהרונוף, את הגישה שמנחה אותם ביוזמה החדשה שהקימו עם שותפיהם, הנושאת שם זה.
"אנו מציעים לציבור היזמים, לבעלי קרקע, למוסדות ולגופים ממשלתיים שירות ייעוץ אסטרטגי לפני ביצוע עסקה ותחילתו של כל פרויקט בשלב המוקדם בו הם שוקלים היתכנות ואפשרויות יישום", אומר יצחק חלפון.
"הרעיון הוא בדיקת היתכנות מקיפה ומהימנה בשלב הייזום לפני התחלה של פרויקט", מוסיף אלן אהרונוף. "זאת במטרה להימנע מהחלטות שגויות מבלי שנבחנו חלופות נוספות. על פי שיטתנו, ניתן לבצע בדיקות מקדימות של כדאיות כלכלית המשולבת במודל של הפרויקט. פיתחנו מתודולוגיה לבדיקת היתכנות וייזום הכוללת מודל ארכיטקטוני תלת ממדי דינמי, נוח להמחשה, להצגה ולהסבר. המודל מאפשר הכנסת שינויים בזמן אמיתי ובחינת חלופות בהתאמה לתוצאות הבדיקות הנוספות שאנו עורכים: בדיקות שמאיות, בדיקת כדאיות כלכלית (דו"ח אפס) בדיקת זכויות הבנייה, בדיקת עלויות הבנייה והעלויות הנלוות, בדיקות משפטיות, חשיפות מיסוי והיטל השבחה.
מהיכן הגיע הרעיון ליוזמה החדשה?
אהרונוף: "בנוהג הקיים יזמים וקבלנים אוספים בזול חלקי מידע ממקורות שונים: פונים לאדריכל שמכירים ומבקשים בדיקה אדריכלית ללא תשלום תמורת הבטחה להעסקתו במידה והפרויקט יתממש, בהמשך פונים לשמאי לבדיקה כלכלית מהירה ולעורך דין לבדיקת מגבלות משפטיות ונושא המיסוי. ריכוז נתונים במתכונת מפוזרת שכזו מוגבל מטבעו ואינו ממצה את מרחב האפשרויות בעיתוי החשוב ביותר לפרויקט. למצב הזה בדיוק מתאים המשפט באנגלית האומר you get what you pay for .
מתוך זיהוי המגבלות הקיימות והצורך בשכלול התהליך התארגנו כצוות המשלב תחת קורת גג אחת מומחים מתחומי אדריכלות, שמאות, כלכלה ומשפטים. כולם פועלים באופן מתואם המאפשר ליזם או לבעל הקרקע לקיים בדיקה מעמיקה של מספר דרכי פעולה לפני ביצוע עסקה או בטרם יצא הפרויקט לדרך המצב הקיים, שבו ההחלטות החשובות ביותר בפרויקט בערך של עשרות ומאות מיליוני שקלים נקבעות באינטואיציה, על סמך ניסיון קודם, בתהליך ספונטני ועל בסיס הבטחות להעסקה של מתכננים - אינו מתקבל על הדעת ורצינו לשנות את זה".
כיצד אתם עושים זאת?
חלפון: "באמצעות פלטפורמת מחשוב מתקדמת ביכולתנו להכין תחשיבים שונים, לבצע הדמיות ולהציע חלופות אפשריות לכל רעיון יזמי. בזכות המודל ניתן לשתף את הלקוח ולראות בזמן אמת כיצד ייראה המבנה או המתחם בסביבתו האמיתית בחלופות שונות".
אהרונוף: "המודל האדריכלי שפיתחנו מאפשר להגיע יחד עם היזם לפתרונות יצירתיים ומיוחדים. כבר בשלב מוקדם של הבדיקה ניתן להתוודע למבטים שונים מן הפרויקט ואליו. ניתן, למשל, לבחון מהקומות השונות נראות של הים, חשיפה לשמש או הסתרות, השפעה על מבנים סמוכים ועוד. ניתן לבחון את חלופות הבינוי בשלבים במתאם עם המודל הכלכלי. למסקנות המתקבלות יש כמובן השפעה על קבלת ההחלטות, על השיווק והתמחור המוקדם. המערכת שלנו באמצעות אמצעי ההמחשה מוסיפה לוודאות ובתיאום הציפיות שבין כוונות היזם לתוצר הסופי.
חלפון: "חשוב להדגיש שמשרדנו מתמקד ביעוץ אסטרטגי במטרה להציף חלופות ולאפשר ליזם ולבעל הקרקע לקבל החלטות מושכלות ולא לתכנן עבורו את הפרויקט. תוצרי עבודתנו ישמשו בראש ובראשונה את היזם בשלב המוקדם וייצרו עבורו מתווה להמשך הדרך, כל זאת לפני ביצוע העסקה ובחירת צוות המתכננים לפרויקט".
השלם גדול מסך חלקיו
ב"ייזום במחשבה תחילה", שותפים לאדריכלים שמאי המקרקעין מוריס סבג והמשפטן המומחה לנדל"ן ראובן אזולאי. עבודתם המשותפת מאפשרת תוצרי בדיקה מפורטים הכוללים את כל הפרמטרים המוקדמים החשובים לתחילתו של פרויקט. אנשי המקצוע בעלי ניסיון רב בתחומם - חברו כדי לספק תמונה רחבה ולייצר במהירות, סביב שולחן עגול, בסיס ידע מרוכז.
אהרונוף: "העבודה המשותפת של צוות הפועל תחת קורת גג אחת יוצרת סינרגיה ייחודית המשפרת את התוצר הסופי. המידע המתקבל מזווית של כל מומחה משפר את בהירות התמונה ומכאן גם את הייעוץ והמסקנות שביכולתנו לתת ללקוח".
האם תוכלו לתת דוגמאות?
אהרונוף: "זם שניגש למכרז במושב במרכז הארץ ביקש לפני הגשת הצעתו לקבל תוכנית מוקדמת לבניית 52 יחידות דיור ביחידת שטח נתונה. בפרק זמן קצר הכנו עבורו בדיקת היתכנות הכוללת תכנון ראשוני המבטא את נפחי הבנייה המותרים ומודל ארכיטקטוני הכולל הדמיות הממוקמות בשטח הקיים במציאות. ברגע שיש מודל כזה היזם יכול להגיע לאומדנים מדויקים יותר מכל שיטה אחרת כבר בשלבי ההצעה וכך לתכנן את העלויות בצורה טובה ולצמצם סיכונים.
מקרה נוסף הוא של לקוח שבאחריותו מספר מגרשי מגורים בדרום תל-אביב אשר חלקם מיועדים להריסה וחלקם לשימור. הוא התלבט לגבי דרך הפעולה: מה משמעות זכויות הבנייה לגבי התוכניות השונות ומהי הדרך הנכונה והיעילה ביותר, מבין כל האלטרנטיבות שעמדו על הפרק, לבצע את העבודה. הוא הגיע אלינו עם כל השאלות הללו, עשה סיעור מוחות עם הצוות והבין מה ניתן להוציא לפועל. אנו משתמשים בכלים המתקדמים שלנו כדי לייצר מודל והדמיות, הכל נעשה בצורה אינטראקטיבית, עם שינויים זריזים המספקים מודל אמיתי. לא פרויקט מתוכנן לפרטי פרטים אבל בהחלט מודל מדויק מבחינה נפחית וזכויות הבנייה, המקושר, כאמור, לחישובים הכלכליים שנעשים במקביל".
ייעול זה כל הסיפור
יצחק חלפון הוא בוגר הפקולטה לאדריכלות ובינוי ערים בטכניון. בתחילת דרכו עבד במשרד האדריכלים רם כרמי ופרקטיקה ארוכה במשרד אדריכלות מוביל בשוויץ. כשחזר לישראל עבד שנים רבות כמתכנן ואחראי על מגוון פרויקטים עירוניים, מבני ציבור ומגורים ובהמשך כמנהל משרד אדריכלים.
אלן אהרונוף, שעלה לישראל מארצות הברית, נושא תואר ראשון בכלכלה ותואר שני באדריכלות ובינוי ערים מ-UCLA, עבד במשרד KPF, אחד ממשרדי האדריכלות הגדולים בניו יורק, ולאחר עלייתו לארץ עבד במשרד רם כרמי, שם הכיר את חלפון. לאחר מכן עבד כאדריכל עצמאי, בתכנון של מגוון פרויקטים.
החל משנת 2011 חברו השניים והקימו את משרד א.י. אדריכלות ובינוי ערים, בו הם עוסקים בהכנת תוכניות מתאר, תוכניות בניין עיר, מבני ציבור ומבני מגורים.
"כיום אנו ממנפים את הידע והניסיון שצברנו ומייעלים את תהליך התכנון באמצעות ריכוז של כל המידע המוקדם, ניתוחו והגשתו בדו"ח מסכם אשר מעצים את רמת הוודאות לפני תחילת פרויקט ומייצר מתווה אסטרטגי לפעולה", אומר חלפון. "עצותינו מקנות ליזם ביטחון בבחירת הדרך ויתרון כשהוא פועל מול גורמי מימון ומשקיעים. מצויד בידע מוקדם ועבודת הרקע שביצע הוא ממשיך עם התוכנית האסטרטגית הנבחרת למשקיעים ולצוות התכנון".
אהרונוף: "וכל זאת בהשקעה כספית מזערית ביחס לעלות של כל פרויקט בינוי, כאשר הערך המוסף מעבודתנו יכול והביא לרווח גדול משמעותי מזה שהיה מתקבל ללא בדיקתנו ויתרה מכך מניעת טעויות כלכליות ליזמים ולבעלי קרקעות. באמצעות ייזום במחשבה תחילה היזם/ בעל הקרקע יכול להבין בבירור מהו השווי, מה העלות-תועלת ואם הכיוון עליו הוא חושב כדאי או לא".
חלפון: "עד היום היזמים לא קיבלו את התמונה השלמה .הם הסתפקו בדו"ח עם נתונים פיננסיים, טבלאות אקסל ומספרים הנוגעים למרכיבי הפרויקט ולא התקיים חיבור ויזואלי לפרויקט. שיטת העבודה שלנו מקשרת כבר בהתחלה בין הנתונים, הטבלאות והמבנה הפיזי ומספקת תמונה מלאה במלוא מובן המילה. תוצרי עבודתנו הכוללים - מצגת, מודל דינמי והדמיות, דו"חות כלכליים הינם מאירי עיניים ומספקים כלים ומידע חשוב התורמים משמעותית להצלחת הפרויקט".
התכלית של "ייזום במחשבה תחילה"
v לספק נתונים ותמונה רחבה בזמן קצר, וברמת סמך גבוהה, כדי לאפשר קבלת החלטות מושכלות.
v לייעץ במטרה להתאים את הפעולה הנכונה והיעילה ביותר, ולהביא להעלאת ערך ולתוצאות המהירות והטובות ביותר.
v להציג הערכות ניתוח וחיזוי להיתכנות הפרויקט ולבדוק היטב את מידת כדאיותו.
v בחינת האפשרויות ודרכי הפעולה לביצוע .
office@ai-arch.net
03-6555403
בשיתוף "ייזום במחשבה תחילה"
