רוב רוכשי הדירות מתייחסים למשכנתה כאל רגע אחד בזמן: פגישה בבנק, חתימה, החזר חודשי, והנושא נסגר. בפועל זהו מוצר פיננסי שמלווה משפחה עשרים שנה ויותר. הפער בין התפיסה הזו לבין מה שקורה עם הכסף הוא נקודת כשל יקרה.
משה ועקנין, הבעלים של אור-אל ייעוץ משכנתאות ופיננסים, עבד 12 שנה בבנק לפני שיצא לדרך עצמאית. "אני מדבר בנקאית שוטפת", הוא מסביר את ההיכרות שלו עם המערכת מבפנים. "מגיעים אליי זוגות אחרי שחתמו על חוזה וגילו שיש בעיה באישור המימון", הוא מספר. "אמנם יש לי במשרד שרביט של הארי פוטר, אבל משכנתה אינה קסם. זה תהליך של בדיקות, רגולציה וניהול סיכונים".
מה חייבים לבדוק לפני שמתחילים לחפש דירה?
"קודם כל חייבים להבין מהו ההון העצמי האמיתי. גם במימון מקסימלי צריך להביא לפחות 25% הון עצמי. אחר כך בודקים הכנסה פנויה – נטו פחות 'התחייבויות' – ומהמספר הזה מחשבים החזר חודשי מקסימלי שלא יעלה על 39% מההכנסה הפנויה. רק אחרי שיש מספר ברור אפשר לגזור ממנו מחיר נכס ריאלי".
טעות נפוצה שהוא מזהה היא התמקדות בהחזר החודשי בלבד. הוא מתאר זוג שביקש החזר מינימלי וקיבל תמהיל צמוד כמעט כולו. "על הנייר זה נראה מצוין, אבל בפועל המשכנתה מתנפחת. הריבית היא רק כלי. אם התמהיל לא בנוי נכון, הכלי הזה עובד נגדך".
למה הריבית אינה המדד החשוב ביותר?
"ריבית מורכבת מעוגן ומרווח. העוגן הוא המחיר שבו הבנק קונה את הכסף והוא משתנה לאורך השנים. המרווח הוא הרווח של הבנק והוא נשאר לכל חיי ההלוואה. כשאני מנהל משא ומתן, אני מתמקד במרווח".
ועקנין מלווה הייטקיסטים ושומע בקשה חוזרת: משכנתה קצרה ואגרסיבית. "הם יודעים שבשלב מסוים הם יהיו פחות רלוונטיים בשוק, ורוצים לצמצם חוב כל עוד ההכנסה גבוהה. זה תכנון מצוין שמותאם לשלב בחיים".
משפט המפתח שלו הוא "משכנתה היא מוצר נושם", לכן הוא מתעקש על בדיקה שנתית לכל לקוח. כך למשל לווה במסלול משתנה חווה עלייה בעוגן מ-1.2% ל-4.37%. יחד עם המרווח, הריבית קפצה ל-8.5% וההחזר החודשי עלה בכאלף שקלים. "הבנק שלח מכתב, הלקוח לא שם לב, ופתאום גילה שהכסף פשוט נעלם", הוא מתאר. לכן הוא מבקש מלקוחותיו לצלם כל מכתב מהבנק ולשלוח אליו. "לפעמים יש הזדמנות למחזר, לפעמים לא, אבל לפחות יודעים מה המצב".
בעידן של מחשבונים ובינה מלאכותית, למה צריך יועץ?
"קח את התוכנה הכי טובה ותבנה לבד את התמהיל. השאלה היא האם תבין מה עומד מאחורי המספרים. רגולציה, תחנות יציאה, ניהול סיכונים – זה מקצוע".
"המשכנתה לא מנהלת אותנו, אנחנו מנהלים אותה", הוא מסכם, "ומשכנתה לא לוקחים, אלא מתכננים".
אור-אל ייעוץ משכנתאות ופיננסים
למעבר לאתר >>
בשיתוף אור-אל ייעוץ משכנתאות ופיננסים
