קניית דירה או מקרקעין היא לרוב העסקה הפיננסית הגדולה בחיים של הרוכשים, אך הם נוטים ליפול במלכודות בשל חוסר ידע או נלהבות יתר לסגור עסקה. בחלק מהמקרים, כפי שמסביר עו"ד יהונתן פודים, מומחה למקרקעין, מדובר בהוצאות נוספות וב"הפתעות" שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים.
"הגישה הכוללנית שלנו חוסכת ללקוח את הפיצול בין מומחים שונים ומבטיחה שכל היבטי העסקה, בין אם הקנייניים, המיסויים והמסחריים, ינוהלו תחת קורת גג אחת עם יחס אישי של משרד בוטיק", הוא אומר.
הטעויות הגדולות וסימני האזהרה
עו"ד יהונתן פודים (47), בעל ניסיון של שני עשורים בתחום המקרקעין והמשפט האזרחי-מסחרי, רואה מדי יום כיצד חוסר תשומת לב לפרטים הקטנים הופך עסקת מבטיחה לסיוט כלכלי. הוא בעל שני משרדים: בתל אביב ובירושלים, מלווה עסקאות מורכבות בפריסה ארצית ומזהה בהן את המלכודות.
"לצערי, אנשים נוטים לטעות ולהתחייב לרכישה בלי ביצוע של בדיקת נאותות (Due Diligence), ולא מבינים שזיכרון דברים, אפילו על מפית, עלול להיחשב לחוזה מחייב בבית המשפט. יש גם מקרים שבהם נעשות עסקאות Back-to-Back, שבהן אדם מוכר דירה כדי לקנות אחרת, וכל עיכוב בתשלום מצד הקונה עלול להוביל להפרת חוזה של המוכר שכבר התחייב לדירה אחרת. במקרים כאלה אני עומד על 'מרווחי ביטחון' של 14–21 יום ושימוש בהלוואות גישור כאמצעי הגנה".
אחת הנקודות הקריטיות שעליהן מצביע עו"ד פודים במהלך עסקה היא המיסוי, שלא תמיד ברור למוכרים, שמופתעים לגלות שהם נדרשים לשלם היטלי השבחה בגין זכויות בנייה שהם בכלל לא ידעו על קיומן.
עוד הוא מציין כי בעת רכישת דירה מקבלן יש להסתכל על מדדים נוספים. "הטעות המרכזית היא התייחסות למחיר החוזי כסופי, תוך התעלמות מ'השותף השקט', שהוא מדד תשומות הבנייה, שברמת אינפלציה מסוימת עשוי לנפח את מחיר הדירה במאות אלפי שקלים. ניתן לגדר זאת במשא ומתן או בהקדמת תשלומים בכפוף לערבויות חוק מכר".
מעטפת משפטית-כלכלית
הייחודיות של המשרד של עו"ד פודים היא בראייה של 360 מעלות, בבניית אסטרטגיה המשלבת מומחיות בנדל"ן ומשפט מסחרי. מבחינתו, לא מדובר רק בסגירת חוזה, אלא בבניית מעטפת משפטית-כלכלית עבור הלקוח, המגדרת סיכונים וממקסמת פוטנציאל בעסקאות סבוכות: החל מייצוג מסחרי ועד לניהול תביעות מורכבות בבתי המשפט, כולל שיתופי פעולה עם יועצים בארץ ובחו"ל.
"דוגמה לכך הן עסקאות של ריבוי בעלים בקרקע ("מושע"), שבהן יש אתגר משפטי ופסיכולוגי. ללא הסכם שיתוף הבנקים מתקשים לממן, והשותפים עלולים להיתקע. באחד המקרים ליוויתי בני משפחה ועמדתי על הסכם שיתוף עם מנגנונים למקרה של הסתבכות כלכלית. כשאחד השותפים נקלע לחדלות פירעון, ההסכם הרשום בטאבו מנע שיתוק ופירוק כפוי, והפרויקט הושלם ברווח. בסוף עסקת נדל"ן טובה היא לא זו שנחתמת מהר, אלא זו שמונעת הפתעות יקרות".
עו"ד יהונתן פודים
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד יהונתן פודים
