"הטעות הנפוצה ביותר אצל רוכשי דירות חדשות היא לחשוב שמדובר בהסכם שדומה לכל הסכם אחר", מסביר עו"ד דור וולך, מבעלי המשרד וולך & קלמפנר. ביחד עם שותפו, עו"ד ונוטריון אופיר קלמפנר, השניים עוסקים בנדל"ן מ-2009, ומספקים ליווי ללקוחותיהם בפרויקטי התחדשות עירונית, פינוי בינוי, עסקאות יד שנייה ותמ"א 38.
"אין דבר כזה חוזה סטנדרטי", מדגיש עו"ד וולך, "בכל הסכם לרכישת דירה מקבלן, החוזה מנוסח על ידי עורכי הדין של היזם, ומטבע הדברים הוא מגן בראש ובראשונה על האינטרסים של היזם. התפקיד שלנו, כמי שמייצגים את רוכש הדירה, הוא לאזן את התמונה ולוודא שגם זכויות הרוכש נשמרות. צריך לקחת בחשבון שכל טעות של הרוכש עלולה לעלות לו מאות אלפי שקלים בטווח הארוך. מכאן נובעת החשיבות של העבודה שלנו".
לפנות לליווי של איש מקצוע
לדברי עו"ד וולך, חשוב להבין שגם רכישת דירה מקבלן וגם רכישת דירה מיד שנייה מחייבות ליווי משפטי מקצועי, אך מסיבות שונות. "בעוד שבעסקת קבלן עיקר העבודה מתמקד במשא ומתן על החוזה ובבדיקת הפרויקט, בעסקאות יד שנייה האתגרים נמצאים דווקא בבדיקת הנכס, הזכויות והמיסוי", מבהיר עו"ד וולך, "לכל סוג עסקה יש את המאפיינים והמורכבות שלה, וחשוב להכיר אותם לעומק".
לא רק בדיקה של ההסכם
לדברי עו"ד וולך, ליווי משפטי של רוכשי דירות מקבלן אינו מסתכם בבדיקת סעיפי ההסכם בלבד. עוד לפני שנכנסים לעובי הקורה של סעיפי ההסכם, יש לבחון שורה של נושאים מהותיים, בין השאר האם לפרויקט יש היתר בנייה, האם קיים ליווי בנקאי, האם הליווי כבר נכנס לתוקף, ומהי רמת ההגנה על כספי הרוכשים?
"ליווי בנקאי פעיל יוצר מנגנון שמגן על כספי הרוכש אם מצבו הפיננסי של היזם משתנה, או חברת הבנייה קורסת. אמנם מדובר בתרחישים נדירים, אבל צריך לקחת אותם בחשבון ולהיות מוכנים לכל מקרה שלא יבוא", הוא מסביר, "לנסות ולהעריך את מצבו הכספי של היזם זה לא פשוט. לכן, הרבה יותר חשוב לבדוק את מצב הליווי הבנקאי".
להגן על הקונה
נושא רגיש נוסף הוא לוחות הזמנים למסירת הדירה. לדברי עו"ד וולך, לא פעם יזמים מבקשים להרחיב ככל האפשר את רשימת המקרים שיאפשרו להם לדחות את מועד המסירה ללא פיצוי. "המטרה שלנו היא לצמצם את רשימת העילות שמאפשרות איחור, ולהבטיח שהסיבה הנטענת אכן מצדיקה את העיכוב בפועל", הוא מדגיש, "לא כל אירוע כללי במשק צריך להצדיק דחייה במסירת הדירה, ואם היזם צריך לפצות את רוכשי הדירות – אנחנו דואגים לכך".
גם האפשרות להשתחרר מהעסקה במקרה של שינוי נסיבות אצל רוכש הדירה זוכה להתייחסות מרכזית. "חייבים לבחון אם קיימים מנגנונים שיאפשרו את הביטול של ההסכם בתנאים סבירים, או העברת הזכויות לרוכש אחר לפני המסירה, אם הרוכש נקלע לקושי כלכלי", מדגיש וולך. לדברי וולך, במרבית העסקאות משרדו מצליח לבצע עשרות רבות של שינויים משפטיים בחוזה.
האתגרים ברכישת דירה מיד שנייה
אם רכישת דירה מקבלן מחייבת בחינה מעמיקה של ההסכם מול היזם, הרי שברכישת דירה מיד שנייה האתגרים שונים לחלוטין. "הרבה אנשים חושבים שזו עסקה פשוטה יותר, אבל בפועל יש לא מעט מוקשים שעלולים להתגלות רק תוך כדי התהליך", אומר עו"ד וולך.
חשיפה של חריגות בנייה
אחת ההמלצות הראשונות שלו לרוכש דירה מיד שנייה היא להזמין שמאות עצמאית, גם אם המוכר כבר מציג חוות דעת שמאית. "שמאות מוקדמת יכולה לחשוף חריגות בנייה, אי התאמות להיתר, ליקויים ובעיות שעלולות להשפיע הן על קבלת המשכנתה והן על שווי הנכס", הוא אומר.
במקביל עו"ד וולך מבצע בדיקות משפטיות מקיפות של הזכויות בנכס. "לא פעם מתגלים עיקולים, שעבודים או מגבלות אחרות שלא היו ידועות לקונה", הוא מבהיר, "היו לנו מקרים שבהם הוטלו עיקולים על זכויות המוכר תוך כדי העסקה, והיה צורך לטפל בכך לפני שניתן היה להשלים את הרכישה".
הפתעות בנושא המיסוי
"בקרב רוכשים, אחת הטעויות הנפוצות היא אי הבנה של הגדרת התא המשפחתי. אדם עשוי לחשוב שהוא רוכש דירה יחידה, אך בפועל לבן או בת הזוג קיימת דירה נוספת, מה שעלול לשנות לחלוטין את שיעור מס הרכישה", מסביר עו"ד וולך, "גם מוכרים עלולים לטעות. קרה לנו מקרה שבו מוכרת היתה משוכנעת שקיבלה את הדירה בירושה ולכן היא זכאית לפטור ממס. בבדיקה התברר שהנכס הועבר אליה במתנה עוד בחיי למעבר לאתר>>קרוב המשפחה. ההבדל הזה שינה לחלוטין את חבות המס".
איזה יתרונות אתם מספקים ללקוחות שלכם?
"כל לקוח מטופל באופן אישי על ידי אחד השותפים - מהפגישה הראשונה, דרך המשא ומתן ועד החתימה והשלמת רישום הזכויות. רכישת דירה היא הרבה יותר מחתימה על חוזה – היא העסקה הכלכלית חשובה ביותר שתעשה בחייך. המטרה שלנו כנציגים משפטיים של הרוכש, או המוכר (בעסקאות יד שנייה), היא לזהות את הסיכונים מראש, למנוע הפתעות לרעה ולשדרג כמה שאפשר את זכויותיו. מבחינתי, אחד הדברים החשובים ביותר שאני צריך לדאוג להם הוא שהלקוח מבין בדיוק על מה הוא חותם. זאת חלק מהשליחות שלי".
עו"ד דור וולך
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד דור וולך
