המשקיעים מחפשים את נווה צדק הבאה

ההיצע המוגבל במרכז העיר תל אביב גורם לתושבים ולמשקיעים לנדוד דרומה – ומשביח את ערך הדירות בשכונות חדשות. מפלורנטין ועד לשכונת התקווה, היכן נמצאות ההזדמנויות הבאות בעיר העברית הראשונה? "העירייה עומדת למחוק אזור תעשייה מוזנח – כדי להקים שכונה חדשה לגמרי"

אגם קדם לוי, בשיתוף יובלים סיטי בוי
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
פרויקט the cube- נחלת בנימין 96-98
פרויקט the cube- נחלת בנימין 96-98
אגם קדם לוי, בשיתוף יובלים סיטי בוי
תוכן שיווקי

מופרך ככל שזה עשוי להישמע כיום, היו זמנים שבהם נווה צדק נחשבה לאחת השכונות המוזנחות והעניות בתל אביב. מצבה של השכונה היה רע כל כך – עד שבעיריית תל אביב יזמו באמצע המאה הקודמת תכנית להריסת נווה צדק כולה. השאר, כמובן, היסטוריה: מאז שנות ה-80 החלה הגירה של אוכלוסייה משכילה וצעירה לנווה צדק, ששינתה לחלוטין את אופי השכונה – והפכה אותה לאחד ממוקדי היוקרה המובהקים ביותר בתל אביב כיום.

"בסביבות שנות ה-80 של המאה ה-20 החלה חזרה לשכונה בתהליך ג'נטריפיקציה קלאסי", מסביר אוהד תדהר, שמאי מקרקעין ומתכנן ערים. "במקביל, גברה המודעות לחשיבות שימור אופייה המיוחד של השכונה – ושימור המבנים ההיסטוריים בשטחה. השילוב בין הקרבה לים, האופי ההיסטורי, הבנייה הנמוכה וההרגשה ה-"אירופאית" – הם הגורמים העיקריים לביקושים הגבוהים בשכונה ולעליית מחירי הנדל"ן בנווה צדק".

כל אחד מיזמי ומשקיעי הנדל"ן הוותיקים בתל אביב נושא עימו שלל סיפורי "מורשת קרב" על דירות שלא נרכשו – והזדמנויות שלא נוצלו. רבים מהסיפורים הללו עוסקים בנווה צדק, עם דגש מיוחד על דירות שעמדו למכירה לפני עשר או עשרים שנים במחירי רצפה – וכיום נמכרות במיליונים רבים של שקלים.

הדמיה פרויקט ג'ולי - הרצל 91

"משקיעים תמיד מסתכלים קדימה אל ההזדמנויות הבאות", מספר רועי דהן, מנהל המכירות של חברת יובלים סיטי בוי. החברה עוסקת ביזמות נדל"ן בתחומי המגורים, הנדל"ן המסחרי, המשרדים, המלונאות וההתחדשות העירונית בתל אביב. "גם היום, אפשר לזהות בעיר מגוון רחב של אזורי ביקוש עתידיים – שבהם אנו חוזים עליית ערך עתידית".

פלורנטין וגבעת הרצל

"סטטיסטית, ההשבחה הגדולה ביותר מתרחשת בדרום תל אביב", מדגיש דהן, מנהל השיווק של יובלים סיטי בוי, הבונה מספר פרויקטים למגורים באזור. "הסיבה לכך היא נדידה של משקיעים ותושבים. מרכז העיר מאוד יקר, ההיצע באזורי המרכז מוגבל – אז כולם נודדים דרומה או מזרחה. פלורנטין עוברת היום תהליכים דומים לאלו שעברה נווה צדק לפני עשור".

גם אוהד תדהר מאמין כי התהליכים שעוברת פלורנטין בימים אלו – דומים לשינויים שחוותה נווה צדק. "שכונת פלורנטין הוקמה כשכונת מגורים עם שימושי מלאכה ותעשייה זעירה בקומות הקרקע", הוא אומר. "בתחילת שנות ה-90 זיהו צעירים רבים את ההזדמנות להשתכן בשכונה תל אביבית בעלויות דיור נמוכות יחסית – וכך החל תהליך ג'נטריפיקציה. במסגרת תהליך זה הגיעו לשכונה צעירים, אמנים ובליינים – תוך כדי צמצום האוכלוסייה הוותיקה והחלפת שימושי מלאכה ותעשייה בשימושי מסחר, מסעדנות, בילוי ופנאי".

דהן מסביר כי אחד היתרונות הגדולים של פלורנטין הוא מתווה התב"ע המקומי בשכונה, שמגביל את הבנייה לגובה של שבע עד תשע קומות. "המגבלה הזאת יוצרת את הצביון המיוחד של האזור – בלי מגדלים ששוברים את המרקם העירוני. פלורנטין גם קרובה מאוד גיאוגרפית לאזורי נווה צדק, רוטשילד והמושבה האמריקאית - המוקדים הכי יקרים בעיר כיום. אגב, צריך לזכור שהמושבה האמריקאית נחשבה בשנת 2010 לשכונה קשה שסבלה מבעיות של פשיעה וסמים. הנדידה הגיעה אליה – ותגיע גם לפלורנטין".

בין היתר, חברת יובלים סיטי בוי משווקת כיום את קומפלקס תאודור ברחוב הרצל בפלורנטין – שבו ייבנו 160 יחידות דיור. הפרויקט כולל שני בנייני מגורים יוקרתיים שתוכננו בידי האדריכל אילן פיבקו – במטרה לייצר חווית מגורים אורבנית וצעירה בתוך המרקם העירוני התוסס. בנוסף, החברה משווקת כיום פרויקטים נוספים במתחם ג'ולי, אותו תכנן האדריכל אבנר ישר ובמתחם סלמה 44 – שכוללים כל אחד יותר מ-150 יחידות דיור.

בפרויקט ג'ולי מיישמת החברה קונספט שעוד לא נראה בתל אביב: מתחם הכולל שלוש חזיתות הפונות לרחובות סלמה, נחלת בנימין והרצל. המתחם כולל גם פאטיו פרטי פנימי וגג עם בריכה – לשימוש הדיירים. "עם חנייה לכל דירה ואזור מסחר של 1000 מ"ר בקומת הקרקע – אנחנו מייצרים שילוב מושלם של עירוב שימושים", אומר דהן. "בניגוד למתחמים אחרים שלנו, קהל היעד המרכזי של מתחם ג'ולי הוא מצמצמי דיור וצעירים".

בעיניי דהן, מתיחת הפנים של פלורנטין רק התחילה. "רחוב סלמה מהווה חלק מפלורנטין – אבל נחשב לכאורה כחלק משכונת גבעת הרצל. היום אזור התעשייה המקומי עובר מהפכה אדירה – במסגרתה מוקמת במקומו שכונה חדשה לגמרי. כל מה שנמצא בין סלמה לקיבוץ גלויות – בין רחוב שלבים במערב לרחוב הרצל במזרח – עובר התחדשות עירונית מ-א' ועד ת'".

פרויקט תאודור הרצל 138

הפרויקטים החדשים באזורי גבעת הרצל נעשים במסגרת מתחמים שלמים – ולא במסגרת בניין בודד. "הקומפלקסים הללו כוללים בנייה למגורים, למלונאות, למשרדים ולמסחר", אומר דהן. "יש כאן עירוב שימושים – שנועד לעצב את השכונה מחדש באופן מוחלט ולהביא את האזור למצב שבו משפחות וצעירים יכולים לעבוד, לגור ולבלות בתוך השכונה".

עירוב שימושים הוא המונח המקובל לאחת הגישות המובילות בעולם התכנון העירוני – ששמה דגש של שילוב בנייה למגורים, למסחר ולתעסוקה באותו מתחם נדל"ן. גישת עירוב השימושים גורסת כי יש לשלב באותן שכונות ובאותם מתחמים גם דירות למגורים, גם חנויות ומסעדות וגם משרדים – על מנת להקל על התחבורה ועל התפתחות מרקם עירוני תוסס. למעשה, אזורי לב העיר תל אביב נחשבים לדוגמה מוצלחת במיוחד של עירוב שימושים – מה שסייע לצמיחת העיר.

באזור פלורנטין מתבצע בשנים האחרונות גם פיתוח מואץ של בתי מלון, מוסדות קולינריים, מקומות בילויי ומוסדות אומנות. חברת יובלים סיטי בוי הקימה בסמוך לפלורנטין את מלון דה דריסקו – ובו את מסעדת ג'ורג' אנד ג'ון הנחשבת. "אנחנו מכירים היטב את תל אביב ומסייעים לעצב את תל אביב", מסביר דהן. "זה מסייע לנו לזהות את ההזדמנויות הבאות בעיר".

דרום העיר והשכונות המזרחיות

תדהר מאמין כי קיים פוטנציאל לעליית ערך בשכונות נוספות בדרום העיר – כמו נווה שאנן או שכונת שפירא. אולם לדבריו, התהליכים הללו משתהים – ואינם מתקדמים בקצב הרצוי. "הסיבות העיקריות לכך, לדעתי, הן שיעורי ההגירה הגבוהים של פליטים ומהגרי עבודה החל משנות האלפיים – וכן השתכנות מחודשת של אוכלוסייה חלשה, במקום אוכלוסייה חזקה כמו שקורה בתהליכי ג'נטריפיקציה. כתוצאה מכך, רמת הביקושים נמוכה ביחס לשאר שכונות העיר".

עוד אחד ממוקדי עליית הערך הפוטנציאליים בתל אביב הוא השכונות המזרחיות – שממוקמות ממזרח לנתיבי איילון. "בחלק מהשכונות ממזרח לנתיבי איילון מתקיים תהליך התחדשות – כמו פרויקט פארק תל אביב בשכונת הארגזים. בחלקן מקודמים תהליכים לפרויקטים של פינוי-בינוי, בעיקר בשכונת יד-אליהו. בניגוד לשכונות ממערב לאיילון שעברו תהליך ג'נטריפיקציה קלאסי 'מלמטה למעלה' – כאן מדובר בתהליך יזום של חברות נדל"ן שלרוב מגובה בתמיכה או מימון של גורמים עירוניים", אומר תדהר.

אך לדברי תדהר – קיימים מגוון חסמים להתפתחות השכונות המזרחיות. "לכל שכונה יש את המאפיינים שלה – ואי אפשר להצביע על חסם אחד לכל השכונות ממזרח לאיילון", אומר תדהר. "בשכונת התקווה למשל, קיים ריכוז גבוה של פליטים זרים ומהגרי עבודה – וכן קיימות בעיות רישום בטאבו, כיוון שברוב השכונה אין פרצלציה. בשכונת יד אליהו ובשכונות הסמוכות לה, התכנון אינו מעודד הליכה ברגל – והמחסור בשימושי מסחר, בילוי ופנאי ברחובות הראשיים אינו "מושך" אוכלוסייה צעירה. יתכן שגם נתיבי איילון מהווים איזשהו מחסום קוגניטיבי – אותו העירייה מנסה לפתור בשנים האחרונות על ידי הקמת גשר יצחק נבון ותכנית קירוי נתיבי איילון".

חיסרון נוסף של השכונות המזרחיות הוא היעדר רישום מוסדר של הזכויות במלוא הבניינים – מה שמקשה על התחדשות עירונית. "בשכונת התקווה, למשל, יש הרבה מאוד בנייה שהיא לא רשומה או מושע. זה תוקע הרבה תהליכים – ובסופו של דבר גם מונע מהאזור של התקווה להתרומם", אומר דהן.

בפלורנטין, לעומת זאת, נמצאים כבר כיום בשלבי עבודה מתקדמים פרויקטים מקיפים שיעצבו מחדש את אופי השכונה. "זה האזור היחידי בלב העיר שבו אנחנו רואים מחיקה של אזור תעשייה קיים – והקמת שכונה חדשה במקומו. מלון בראון מגיע לאזור, בתי ספר, פארקים ומרכזים קהילתיים. לכך צריך להוסיף גם את קווי הרכבת הקלה – הקו הסגול, הקו האדום והקו הירוק – שיעברו כולם בתוך השכונה. הקו הראשון יתחיל לפעול כבר בשנה הבאה – כאשר כל הקווים נמצאים במרחק של בין שתי דקות לחמש דקות הליכה מהפרויקטים שלנו בשכונה".

כיצד מאתרים את ההזדמנות הבאה לעליית ערך בעיר העברית הראשונה? תדהר מונה מספר כללי אצבע שיכולים לסייע למשקיעים לזהות את השכונות הבאות שיעברו התפתחות עירונית משמעותית. "מומלץ למצוא אזור המשלב בנייה מתאימה להתחדשות עירונית, אוכלוסייה חזקה יחסית שתעודד את התהליך, קרבה לתחנות רכבת קלה או תחנת מטרו – וכן התאמה לתכנית המתאר העירונית שמייעדת את האזור להתחדשות עירונית".

בשיתוף יובלים סיטי בוי