הניתוח שמוטי גולדשטיין, מנכ"ל פליקאן גרופ, מספק, מעניק תמונה רחבה למגמה המתחזקת, לפיה המחסנים הלוגיסטיים מוצאים מענה בפריפריה ובכך מחזקים אותה.
"באזור המרכז כמעט שאין למצוא קרקע לתחום התעשייה או ללוגיסטיקה. ערים כמו תל אביב, חולון, בת ים וראשון לציון מעדיפות שיבנו אצלן מגדלי משרדים או מסחר. זאת משום שהארנונה שמתקבלת מהמבנים האלה היא הרבה יותר גבוהה, ביחס למה שמשלם מפעל תעשייה או מחסן לוגיסטי", מסביר גולדשטיין. "במקביל, כתוצאה מחוסר הזמינות, חלה התייקרות משמעותית במחירי הקרקע והאחסנה. אם באשדוד מכרו לפני שמונה שנים קרקעות לאחסנה ב-1-1.5 מיליון שקל לדונם, כיום דורשים 8 מיליון שקל לדונם קרקע לאחסנה פשוטה - לא מגורים ולא משרדים. אלה מחירים יקרים, באופן קיצוני, גם ברמה בינלאומית. לעומת זאת, דרכי הגישה לפריפריה הרחוקה השתפרו מאוד וגם המחירים בפריפריה זולים משמעותית. לכן, גם החברות הזקוקות למרלו"גים עוברות יותר ויותר לפריפריה. בנוסף, הביקוש למרלו"גים עולה ככל שהצריכה עולה. היא עולה גם משום שהאוכלוסייה גדלה, ומביאה לגידול בייצור וביבוא, כולל יבוא מוצרים שנרכשים מאתרי האי-קומרס הבינלאומיים, שזינק בשנים האחרונות ומצריך יותר שטחי אחסנה".
גולדשטיין, בוגר תואר שני Executive MBA מהאוניברסיטה העברית, עומד בראש חברה המתמחה בתחום המחסנים הלוגיסטיים, ועוסקת ברכישה, ניהול, השכרה, אחזקה והשבחת נכסים מניבים, בעיקר נכסי תעשייה ולוגיסטיקה וחלק קטן בבנייני משרדים ומסחר ואף מלונאות. "בשנים האחרונות אנחנו משקיעים בעיקר ברכישת מבני תעשייה ולוגיסטיקה, ובעיקר בפריפריה", הוא אומר.
התאמת המבנה לכל חברה
פליקאן גרופ, שהוקמה בשנת 2012, היא שלוחה של אחת מפירמות הנדל"ן המניב המשמעותית בתחומה בניו יורק. לדברי גולדשטיין, לקבוצה מדיניות ניהול יציבה המושתתת על פיזור גיאוגרפי רחב, ריבוי שוכרים וסוגי נכסים, כאשר לאחרונה פועלת החברה גם בתחום האנרגיה הירוקה, באמצעות בניית מערכות סולריות על גגות נכסיה.
בתחום המרלו"גים והתעשייה החברה עוסקת ברכישה ובניהול של נכסים עבור שוכרים בכל חלקי הארץ. כיום בבעלות פליקאן גרופ כ-60 אלף מ"ר מבני לוגיסטיקה ותעשייה, בעיקר בפריפריה: מגדל העמק, כרמיאל, ראש פינה (אזור תעשייה צ.ח.ר), חיפה, עפולה וגם קריית גת.
"אנחנו חברה רווחית ובסופו של דבר אנחנו מחפשים את התשואה מאחורי העסקה. כחברה שהתשואה מהשכרת נכסיה חשובה לה, אנחנו מעדיפים לרכוש קרקעות או מבנים לאחסנה ולתעשייה בפריפריה", אומר גולדשטיין. "לתעשייה יש יתרונות נוספים, כמו יציבות. שוכרים נשארים בנכס לטווח ארוך, משום שעלויות המעבר וההקמה הן מאוד משמעותיות. כחברת נדל"ן מניב, אנחנו מסתכלים רק לטווח הארוך, ולכן אנחנו לא עוסקים במכירה אלא בהשכרה לטווח הארוך".
גולדשטיין מוסיף כי פליקאן מבצעת את ההתאמות הנדרשות לכל חברה שנכנסת כשוכרת לכל אחד מהמבנים. "בסופו של דבר מדובר באותה קופסה. כלומר, מבנה גבוה עם שטחי פריקה וטעינה נוחים, אבל עם הניסיון הרב שלנו שצברנו, אנחנו יודעים מראש איזה נכס ובאיזה מיקום יהיה כזה שיהיה לו ביקוש מצד חברות המחפשות מרלו"גים – הן יכולות להיות חברות מתחום הלוגיסטיקה, או יצרניות כמו שטראוס, יוניליוור, אסם, תנובה, או יבואנים, כמובן", הוא אומר. "עד לא מזמן, שכרו אצלנו שטראוס ויוניליוור כ-13 דונם מחסנים לאחסנה קפואה, גלידות בעיקר, באזור הצ'ק פוסט בחיפה. לאחרונה החליפה אותן חברת לוגיסטיקה מובילה. מדובר במבנה בשטח של 5,000 מ"ר וגובה של 18 מטרים, בלב אזור התעשייה הצ'ק פוסט, של חיפה. המבנה נמצא במיקום מעולה, והעובדה שהוא מיועד בחלקו לקירור והקפאה - התאימה מאוד לחברת הלוגיסטיקה ששכרה אותו, כי כך היא יכולה להציע שירותי אחסנה לחברות שזקוקות לאחסנה בקירור או בהקפאה".
האם המיקום בפריפריה לא מייקר את עלויות השינוע?
"בראש פינה אפשר לשכור נכסי לוגיסטיקה היום ב-25-30 שקל למ"ר, כשבמקומות אחרים המחירים כבר עלו לכ-60 שקל למ"ר. בנוסף, החברות נהנות גם ממענקים והטבות מס. יש חברות שמכניסות לאותו מבנה גם את הייצור וגם את האחסנה, כדי לקבל הטבות משמעותיות בתחום המס. גם הארנונה נמוכה משמעותית. כמו כן, בשנים האחרונות יש שיפור משמעותי מבחינת הכבישים. היום למשאית קל למדי לנסוע לראש פינה, לדוגמה".
ומה קורה היום, בעקבות המלחמה בצפון?
"הלוגיסטיקה והתעשייה עד לראש פינה עובדים כמעט ללא שינוי. לא מעט חברות מקריית שמונה עברו לנכסים שלנו בראש פינה. זה לא פשוט לקחת פרנסה מבעלי נכסים בקריית שמונה, אבל החברות השוכרות חייבות פתרון קרוב, אחרת גם הן יקרסו".
פליקאן גרופ
טלפון: 074-7132020
למעבר לאתר >>
בשיתוף פליקאן גרופ
