נדל"ן במגזר החקלאי: המדריך למכירת נחלה

כמי שצבר ניסיון רב בתחום המושבים, יועץ הנדל"ן יעקב גרוסמן מסביר מהם המכשולים בדרך להשלמת העסקאות

שחר אמאנו
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
המדריך למכירת נחלה
המדריך למכירת נחלהצילום: Shutterstock
שחר אמאנו
תוכן שיווקי

הזינוק בביקוש לנדל"ן למגורים אינו פוסח על המגזר החקלאי, כאשר רבים מבקשים לאתר הזדמנויות למגורים המבטיחים איכות חיים וחוויית מגורים אחרת.

מי שמתמחה במגזר החלקאי מכיר מקרוב את המורכבות הרבה בליווי עסקאות נדל"ן, הדורש מלבד הבקיאות המקצועית גם ליווי בפן הרגשי. זאת, בנוסף לעיסוק בסוגיות כמו היטלי השבחה, התשלומים לרשות מקרקעי ישראל ולרשות המיסים, החלוקה בתוך המשפחה ועוד. על כך מסבירים בהרחבה יעקב גרוסמן
ועורכת הדין ליאור מנדלסון-שור.

יעקב גרוסמן - מושב לכל רוכש

30 שנות הניסיון שצבר בעולם הנדל"ן הפכו את יעקב גרוסמן, הבעלים של משרד "תיווך אחר במושבים", למומחה בתחום הייחודי והמורכב של מכירת משקים ונחלות, שבו הוא מתמקד בעשור האחרון. "מתווך שלא מתמחה במכירת נחלות ומשקים במושבים עלול לסבך את העסקה, לגרום לגרירתה לבית המשפט או לביטולה", הוא מסביר. "זה תפקיד שהוא מעבר לתיווך, ומצריך יכולת לגשר ולפשר כדי להניע את המכירה או הקנייה".

הוא מוסיף כי כל משק הוא סיפור חיים ולכן יש לרדת לעומקה של כל עסקה ולהכיר את נפשו של המוכר כדי לייצר את התנאים הנכונים להשלמתה. "לרוב, מדובר ביורשים שמבקשים למכור, ואת התסבוכת הפנים משפחתית וריבוי הדעות צריך לדעת 'לבשל' כדי להוביל לעסקה מוצלחת", מסביר גרוסמן. "גם במקרים שבהם תהליך נגרר לבית המשפט, אני מצליח להשיג מחיר טוב יותר בתהליך הכינוס בשל הניסיון הרב שצברתי בתחום, מאגר הלקוחות הנרחב והעבודה מול עורכי דין".

מורכבותן של עסקאות במושבים נובעת, בין היתר, משימושים חורגים ומבנים לא חוקיים, דוגמת יחידות דיור שנבנות ברפתות ובלולים ישנים. דבר המהווה בפועל עבירה פלילית. לכן לא פעם ההסדרה לוקחת זמן. "אי אפשר למכור משק שיש בו חריגות", אומר גרוסמן. "גם בנושא זה אנחנו פועלים מול עורכי דין, שמאים ואדריכלים שההתמחות שלהם היא בתחום. זה מסייע להניע קדימה מהר יותר את העסקה. כך, גם במקרים של פרצלציה בתוך הנחלות, שבמסגרתם מוכרים חלק מהן כדי לייצר הכנסה ולהמשיך לגור במקום, אנחנו יודעים לפעול מהר וזה פותר בעיות רבות במשפחה".

30 שנות ניסיון בנדל"ן. יעקב גרוסמןצילום: עומר פרידמן

את המורכבות ניתן לזהות גם בעת קניית נחלות ומשקים. כדי שהעסקה תצא לפועל, גרוסמן יוצר אפיון לכל לקוח שבמסגרתו הוא בודק את תקציבו, מטרת הקנייה, האם על השטח הנרכש ייבנה בית אחד או מספר בתים, והכוונה והמלצה אם ללכת על עסקת נטו או ברוטו. "ההיכרות עם כל המושבים בארץ מאפשרת לנו להתאים את המושב הנכון לרוכש הפוטנציאלי, כך שהעסקה לא תיפול מחוסר רלוונטיות עבורו מבחינת גודל או מיקום", הוא מסביר. "מתווך טוב יודע לדייק את העסקה על פי הלקוח שעומד מולו, לא אשדך לקוח דתי למושב חילוני וההיפך, או אקדם עסקה עבור לקוח במקום שמראש ידוע שהוא לא יצליח לעבור את ועדת הקבלה של האגודה החקלאית והעסקה תיפול".

לסיכום מסביר גרוסמן, כי יש משמעות גם לסנטימנט ולמורשת בעת המכירה. "רק מי שמכיר היטב את המושבים יכול להוביל עסקאות בהצלחה", הוא אומר. "אבל מלבד ההיכרות חשובה גם היצירתיות, בפרט היום, כאשר מצד אחד יש פחות נזילות תקציבית ומצד שני בעלי נחלות ונכסים שלא רוצים למכור במחיר נמוך. במקרים כאלה צריך לדעת כיצד לקדם עסקאות במגבלות שנוצרו לטובת עסקה משתלמת לשני הצדדים".

יעקב גרוסמן
טלפונים: 054-2109410 \ 09-7493838
כתובת: היסמין 8, כוכב יאיר

בשיתוף יעקב גרוסמן

—————————

עורכת הדין ליאור מנדלסון-שור

בראשית ההתיישבות "חילקה" המדינה לחקלאים במושבים חלקות אדמה אשר יועדו למגורים (חלקה א') ולעיבוד חקלאי (חלקה ב'). אותן נחלות חקלאיות איפשרו, בין היתר, את תפיסת הקרקעות והפרחת השממה. עם השנים ותחלופת הדורות, נחלשה הפעילות החקלאית בנחלות ובמקביל התקבלו החלטות שונות על ידי רשות מקרקעי ישראל, המאפשרות שינויים בשימוש בקרקע ופיצול מגרש מנחלה, בכפוף למגבלות. "מכירת נחלה היא עניין מורכב. לכן, כאשר נחלה עומדת למכירה חשוב לקבל סיוע מקצועי וממוקד מעו"ד המתמחה בנחלות חקלאיות", אומרת עו"ד ליאור מנדלסון-שור, המתמחה בדיני מקרקעין של נחלות חקלאיות.

בדיקות מקדימות לפני מכירת נחלה

עו"ד מנדלסון-שור, בת קיבוץ ארז שבדרום המתגוררת בו היום עם בעלה ושלושת ילדיהם, היא בעלת תואר ראשון במשפטים והתמחות בתחום של נחלות חקלאיות, בו עסקה רבות כשכירה במשרד עורכי דין שונים. כיום, מתמחה משרדה של עו"ד מנדלסון-שור בדיני מקרקעין ונדל״ן, נחלות חקלאיות, צוואות וירושות והסכמים מסחריים. למשרד שני סניפים, בתל-אביב ובבאר שבע. "כבת קיבוץ, אני מחוברת לעולם החקלאי בקרביים", מעידה עו"ד מנדלסון-שור ומספרת כי אנשים הבוחרים להתגורר בנחלה חקלאית מוצאים בדרך כלל עניין בנושא של חקלאות, אך כאשר מדובר בקנייה ומכירה של נחלה חשוב להכיר את החוקים המיוחדים החלים עליהן.

התמחות בתחום הנחלות החקלאיות. עו"ד ליאור מנדלסון-שורצילום: יהל בטיטו

לדבריה של עו"ד מנדלסון-שור, מלאי הנחלות החקלאיות שעומדות כיום למכירה הוא נמוך ביחס לביקוש. "במקרים רבים המוכרים הם משפחות שמחפשות להסדיר את מעמד הנחלה ולמצוא פתרונות לסידורי ירושה. זאת כאשר יש צורך לחלק ירושה בין מספר בנים או כאשר אין בני משפחה שרוצים להמשיך ולעבד את הקרקע, מאחר והחזקת הנחלה מצריכה המשך הפעילות החקלאית בה", היא אומרת ומציינת כי ישנן נחלות רבות המצריכות הסדרה של חריגות בניה ושימושים חורגים, בטרם המכירה.

"כאשר מגיעים אלי מוכרים, אני מסבירה כי יש צורך לבצע הן הערכת שווי הנחלה על כלל מרכיביה, והן בדיקה של המיסים הצפויים. לקונים, בנוסף על בדיקת המיסוי הצפוי בגין העסקה, אני ממליצה לערוך בדיקה מקדימה באשר לזכויות הקיימות, וכן כי לא קיימות חריגות בניה בנחלה", מסבירה עו"ד מנדלסון-שור.

כך נימנע מטעויות ותשלומים מיותרים

עו"ד מנדלסון-שור מציינת כי סוגיית המיסוי היא סוגיה חשובה כאשר מעוניינים לבחון כניסה לעסקת מכר מסוג זה. לדבריה, "לעיתים בחינה מעמיקה של עלויות המיסוי עשויה להוביל למסקנה כי העסקה איננה כדאית למי מהצדדים, ועל כן מומלץ לפנות לעו"ד אשר יודע להעניק שירות מקצועי גם בתחום המיסוי".

בנוסף, היא מסבירה כי בחלק מהנחלות ישנה כיום אפשרות לבצע היוון של הנחלה: "היוון הוא למעשה תשלום חד פעמי מופחת עבור דמי ההסכמה לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), המתחייבים מכל בעל נחלה מידי שנה. תשלום דמי ההיוון פוטר מתשלום דמי הסכמה עד לתום תקופת החכירה של הנחלה".

עו"ד מנדלסון-שור מדגישה כי בתחום של מכירת נחלות חשוב מאוד להיעזר בעו"ד בעל ידע וניסיון המתמחה בתחום, על מנת להימנע מטעויות ותשלומים מיותרים בסכומים גבוהים. היא מסכמת: "אני מייצגת הן מוכרים והן קונים במכירת ורכישת נחלות. עבור כל אחד מהצדדים אני מקפידה לפעול ביושרה ולשמור על האינטרס של הלקוח שלי. חשוב לי להציג את התמונה השלמה ולהבין את כל הפרטים הנובעים ממנה, על מנת שעסקת המכירה תהיה הוגנת ומשתלמת".

עו"ד מנדלסון-שור
סניף תל אביב: רחוב הארבעה 28,מגדל צפוני קומה 5.
סניף דרום: רחוב רחה פריאר 9, קומה 17, מגדל M tower, באר שבע
טלפון: 050-6570259
למעבר לאתר >>

בשיתוף עו"ד מנדלסון-שור