הזינוק בביקוש לנדל"ן למגורים אינו פוסח על המגזר החקלאי, כאשר רבים מבקשים לאתר הזדמנויות למגורים המבטיחים איכות חיים וחוויית מגורים אחרת.
מי שמתמחה במגזר החלקאי מכיר מקרוב את המורכבות הרבה בליווי עסקאות נדל"ן, הדורש מלבד הבקיאות המקצועית גם ליווי בפן הרגשי. זאת, בנוסף לעיסוק בסוגיות כמו היטלי השבחה, התשלומים לרשות מקרקעי ישראל ולרשות המיסים, החלוקה בתוך המשפחה ועוד. על כך מסבירים בהרחבה עורך הדין נתי אוסטר , יעקב גרוסמן , עורכת הדין ליאור מנדלסון-שור ובן-דוד-אברהם-הכהן.
עו"ד נתי אוסטר – ליווי מקיף ברכישת ומכירת נחלה
מכירה וקנייה של נחלה היא עסקה מורכבת הכוללת לרוב סכומי כסף גבוהים ומעורבות רגשית וחברתית, הן לרוכשים והן למוכרים. עו"ד נתי אוסטר, שמתגורר במושב חקלאי כל חייו, ובעל ניסיון רב בתחום רכישה ומכירת נחלות מסביר, כי כבר בראשית התהליך חשוב להתייחס בכובד ראש לכל המרכיבים בעסקה.
כאשר מדובר במכירת נחלה, מציע עו"ד אוסטר להגיע אל העסקה שלמים והחלטיים, ולהתגבר על כלל המכשולים הרגשיים והמשפחתיים, תוך הבנת המחירים הכלכליים הקשורים בה. "בני המשפחה שמוכרים את הנחלה, למעשה נפרדים מהקשר לקרקע, ממקום ששבו השקיעו הרבה זיעה, דם ויגון. לעיתים קרובות, יהיו אלה דור הבנים או דור הנכדים שמוכרים את הנחלה מפני שאין להם יכולת כלכלית להחזיק בה, לחלוק בה או מתוך רצון לשמור על שלמות המשפחה".
עוד הוא מוסיף, כי מבחינה כלכלית התמורה המוחשית שנותרת לאחר המכירה ותשלום המיסים ותשלומים הרבים, היא לרוב נמוכה באופן משמעותי מהתמורה המתקבלת ואינה שקולה לערך האמיתי והרב ממדי של הנחלה. "לכן, במקרים אלו חשוב שבעתיים לבוא אל המכירה בעיניים פקוחות, להבין את המחירים ולקבל החלטה מושכלת לאחר שיח מעמיק והבנת המשמעויות", הוא מסביר.
לצמצם את הפער
בכל הקשור לקונים, מציין עו"ד אוסטר את הפער שעלול להיווצר בין הציפיות לבין המציאות. "הקהילה במושבים היא לרוב סגורה וקשוחה ומדברת בשפה אחרת מזו של רוב הקונים", הוא אומר. "לעיתים, הקונים מצפים לדבר מסוים ומתאכזבים, במיוחד כאשר מחיר הקנייה של הנחלה הוא כל כך גבוה".
לכן, הוא מציע גם לקונים לקבל את ההחלטה על קניית הנחלה לאחר מחשבה רבה ושיקול דעת, הכוללים בחינה והכרות עם הקהילה, החברה והסביבה בה הם עומדים להשתלב.
גם עבור הקונים המחיר הכלכלי של רכישת נחלה הוא גבוה ומשתנה מאוד בין נחלה לנחלה. לדבריו של עו"ד אוסטר, "בסופו של דבר הקונים חייבים להבין שלעסקה ישנה משמעות כספית כבדה, שלעיתים יוצרת ניתוק מהמרקם החברתי הקיים במושב. חלק מהתהליך העתידי שלהם במושב יכלול הכרה של הקיים והשתלבות בו מבחינה חברתית, ואילו השינויים שיגיעו רק עם הזמן".
לסיכום, חוזר עו"ד ומדגיש כי הבנת הנסיבות של המכירה, לצד הבנת הקהילה המתגוררת במושב – הם תנאי הכרחי ודרמטי לצורך קבלת ההחלטה.
"כבן וכתושב במושב חקלאי אני רואה לא מעט אכזבות מאנשים שמשקיעים הרבה מאוד כסף ובסוף נשארים מנותקים ממה שיש – וזה הפסד הדדי, מאחר שבקהילות הקטנות של המושב כל אחד הוא חשוב. בירור כל הצרכים, ההשלכות והמרכיבים של מכירת נחלה, בעזרתו של עו"ד המתמחה במכירת נחלות, תקל על התהליך ותסייע להצלחתו", הוא אומר לסיכום.
עו"ד נתי אוסטר
טלפונים: 04-6230389 | 054-4690750
למעבר לאתר >>
בשיתוף נתי אוסטר
———————————
יעקב גרוסמן - מושב לכל רוכש
30 שנות הניסיון שצבר בעולם הנדל"ן הפכו את יעקב גרוסמן, הבעלים של משרד "תיווך אחר במושבים", למומחה בתחום הייחודי והמורכב של מכירת משקים ונחלות, שבו הוא מתמקד בעשור האחרון. "מתווך שלא מתמחה במכירת נחלות ומשקים במושבים עלול לסבך את העסקה, לגרום לגרירתה לבית המשפט או לביטולה", הוא מסביר. "זה תפקיד שהוא מעבר לתיווך, ומצריך יכולת לגשר ולפשר כדי להניע את המכירה או הקנייה".
הוא מוסיף כי כל משק הוא סיפור חיים ולכן יש לרדת לעומקה של כל עסקה ולהכיר את נפשו של המוכר כדי לייצר את התנאים הנכונים להשלמתה. "לרוב, מדובר ביורשים שמבקשים למכור, ואת התסבוכת הפנים משפחתית וריבוי הדעות צריך לדעת 'לבשל' כדי להוביל לעסקה מוצלחת", מסביר גרוסמן. "גם במקרים שבהם תהליך נגרר לבית המשפט, אני מצליח להשיג מחיר טוב יותר בתהליך הכינוס בשל הניסיון הרב שצברתי בתחום, מאגר הלקוחות הנרחב והעבודה מול עורכי דין".
מורכבותן של עסקאות במושבים נובעת, בין היתר, משימושים חורגים ומבנים לא חוקיים, דוגמת יחידות דיור שנבנות ברפתות ובלולים ישנים. דבר המהווה בפועל עבירה פלילית. לכן לא פעם ההסדרה לוקחת זמן. "אי אפשר למכור משק שיש בו חריגות", אומר גרוסמן. "גם בנושא זה אנחנו פועלים מול עורכי דין, שמאים ואדריכלים שההתמחות שלהם היא בתחום. זה מסייע להניע קדימה מהר יותר את העסקה. כך, גם במקרים של פרצלציה בתוך הנחלות, שבמסגרתם מוכרים חלק מהן כדי לייצר הכנסה ולהמשיך לגור במקום, אנחנו יודעים לפעול מהר וזה פותר בעיות רבות במשפחה".
את המורכבות ניתן לזהות גם בעת קניית נחלות ומשקים. כדי שהעסקה תצא לפועל, גרוסמן יוצר אפיון לכל לקוח שבמסגרתו הוא בודק את תקציבו, מטרת הקנייה, האם על השטח הנרכש ייבנה בית אחד או מספר בתים, והכוונה והמלצה אם ללכת על עסקת נטו או ברוטו. "ההיכרות עם כל המושבים בארץ מאפשרת לנו להתאים את המושב הנכון לרוכש הפוטנציאלי, כך שהעסקה לא תיפול מחוסר רלוונטיות עבורו מבחינת גודל או מיקום", הוא מסביר. "מתווך טוב יודע לדייק את העסקה על פי הלקוח שעומד מולו, לא אשדך לקוח דתי למושב חילוני וההיפך, או אקדם עסקה עבור לקוח במקום שמראש ידוע שהוא לא יצליח לעבור את ועדת הקבלה של האגודה החקלאית והעסקה תיפול".
לסיכום מסביר גרוסמן, כי יש משמעות גם לסנטימנט ולמורשת בעת המכירה. "רק מי שמכיר היטב את המושבים יכול להוביל עסקאות בהצלחה", הוא אומר. "אבל מלבד ההיכרות חשובה גם היצירתיות, בפרט היום, כאשר מצד אחד יש פחות נזילות תקציבית ומצד שני בעלי נחלות ונכסים שלא רוצים למכור במחיר נמוך. במקרים כאלה צריך לדעת כיצד לקדם עסקאות במגבלות שנוצרו לטובת עסקה משתלמת לשני הצדדים".
יעקב גרוסמן
טלפונים: 054-2109410 \ 09-7493838
כתובת: היסמין 8, כוכב יאיר
בשיתוף יעקב גרוסמן
—————————
עורכת הדין ליאור מנדלסון-שור
בראשית ההתיישבות "חילקה" המדינה לחקלאים במושבים חלקות אדמה אשר יועדו למגורים (חלקה א') ולעיבוד חקלאי (חלקה ב'). אותן נחלות חקלאיות איפשרו, בין היתר, את תפיסת הקרקעות והפרחת השממה. עם השנים ותחלופת הדורות, נחלשה הפעילות החקלאית בנחלות ובמקביל התקבלו החלטות שונות על ידי רשות מקרקעי ישראל, המאפשרות שינויים בשימוש בקרקע ופיצול מגרש מנחלה, בכפוף למגבלות. "מכירת נחלה היא עניין מורכב. לכן, כאשר נחלה עומדת למכירה חשוב לקבל סיוע מקצועי וממוקד מעו"ד המתמחה בנחלות חקלאיות", אומרת עו"ד ליאור מנדלסון-שור, המתמחה בדיני מקרקעין של נחלות חקלאיות.
בדיקות מקדימות לפני מכירת נחלה
עו"ד מנדלסון-שור, בת קיבוץ ארז שבדרום המתגוררת בו היום עם בעלה ושלושת ילדיהם, היא בעלת תואר ראשון במשפטים והתמחות בתחום של נחלות חקלאיות, בו עסקה רבות כשכירה במשרד עורכי דין שונים. כיום, מתמחה משרדה של עו"ד מנדלסון-שור בדיני מקרקעין ונדל״ן, נחלות חקלאיות, צוואות וירושות והסכמים מסחריים. למשרד שני סניפים, בתל-אביב ובבאר שבע. "כבת קיבוץ, אני מחוברת לעולם החקלאי בקרביים", מעידה עו"ד מנדלסון-שור ומספרת כי אנשים הבוחרים להתגורר בנחלה חקלאית מוצאים בדרך כלל עניין בנושא של חקלאות, אך כאשר מדובר בקנייה ומכירה של נחלה חשוב להכיר את החוקים המיוחדים החלים עליהן.
לדבריה של עו"ד מנדלסון-שור, מלאי הנחלות החקלאיות שעומדות כיום למכירה הוא נמוך ביחס לביקוש. "במקרים רבים המוכרים הם משפחות שמחפשות להסדיר את מעמד הנחלה ולמצוא פתרונות לסידורי ירושה. זאת כאשר יש צורך לחלק ירושה בין מספר בנים או כאשר אין בני משפחה שרוצים להמשיך ולעבד את הקרקע, מאחר והחזקת הנחלה מצריכה המשך הפעילות החקלאית בה", היא אומרת ומציינת כי ישנן נחלות רבות המצריכות הסדרה של חריגות בניה ושימושים חורגים, בטרם המכירה.
"כאשר מגיעים אלי מוכרים, אני מסבירה כי יש צורך לבצע הן הערכת שווי הנחלה על כלל מרכיביה, והן בדיקה של המיסים הצפויים. לקונים, בנוסף על בדיקת המיסוי הצפוי בגין העסקה, אני ממליצה לערוך בדיקה מקדימה באשר לזכויות הקיימות, וכן כי לא קיימות חריגות בניה בנחלה", מסבירה עו"ד מנדלסון-שור.
כך נימנע מטעויות ותשלומים מיותרים
עו"ד מנדלסון-שור מציינת כי סוגיית המיסוי היא סוגיה חשובה כאשר מעוניינים לבחון כניסה לעסקת מכר מסוג זה. לדבריה, "לעיתים בחינה מעמיקה של עלויות המיסוי עשויה להוביל למסקנה כי העסקה איננה כדאית למי מהצדדים, ועל כן מומלץ לפנות לעו"ד אשר יודע להעניק שירות מקצועי גם בתחום המיסוי".
בנוסף, היא מסבירה כי בחלק מהנחלות ישנה כיום אפשרות לבצע היוון של הנחלה: "היוון הוא למעשה תשלום חד פעמי מופחת עבור דמי ההסכמה לרמ"י (רשות מקרקעי ישראל), המתחייבים מכל בעל נחלה מידי שנה. תשלום דמי ההיוון פוטר מתשלום דמי הסכמה עד לתום תקופת החכירה של הנחלה".
עו"ד מנדלסון-שור מדגישה כי בתחום של מכירת נחלות חשוב מאוד להיעזר בעו"ד בעל ידע וניסיון המתמחה בתחום, על מנת להימנע מטעויות ותשלומים מיותרים בסכומים גבוהים. היא מסכמת: "אני מייצגת הן מוכרים והן קונים במכירת ורכישת נחלות. עבור כל אחד מהצדדים אני מקפידה לפעול ביושרה ולשמור על האינטרס של הלקוח שלי. חשוב לי להציג את התמונה השלמה ולהבין את כל הפרטים הנובעים ממנה, על מנת שעסקת המכירה תהיה הוגנת ומשתלמת".
עו"ד מנדלסון-שור
סניף תל אביב: רחוב הארבעה 28,מגדל צפוני קומה 5.
סניף דרום: רחוב רחה פריאר 9, קומה 17, מגדל M tower, באר שבע
טלפון: 050-6570259
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד מנדלסון-שור
——————————
בן דוד-אברהם-הכהן חברת עורכי דין: ליווי בתהליך המורכב
"מכירת נחלה חקלאית היא שונה באופן מהותי מעסקת מקרקעין רגילה, מפני שחלים עליה דינים אחרים, והיא גם שונה מבחינה פיזית מדירה רגילה בעיר", מסביר עו"ד אלדר שוחטמן - בעל התמחות מיוחדת ברישומים סבוכים של ניהול עזבונות, הסכמים בין יורשים וזכויות מקרקעין, הפועל במסגרת חברת עורכי הדין בן דוד-אברהם-הכהן, שעוסקת מעל ל-30 שנים בטיפול בסוגיות משפטיות מורכבות במגוון רחב של נושאים. לדבריו, "מבחינה קניינית נחלה מורכבת משלוש חלקות: חלקת המגורים, החלקה החקלאית, והחלקה החקלאית המשותפת עם האגודה. ישנה התייחסות בדין לגבי מה אפשר לעשות בכל חלקה, ולכן צריך להכיר את המורכבות הפיזית והמהותית של החוק ושל כל נחלה בפני עצמה".
בירור צרכים מעמיק בתחילת כל תהליך מכירה
עו"ד שוחטמן מציין כי בתחילת כל תהליך של מכירה או רכישה של נחלה חשוב מאוד לזהות את הצרכים של הקונה ושל המוכר. לדבריו, "אדם שמעוניין לקנות נחלה חקלאית כבר זיהה בדרך כלל את הפוטנציאל הכלכלי והאישי שיש בנחלה ואת רצונו להתגורר בה - להתרחק מהעיר ולגור בבית גדול יותר בסמוך לטבע, לעסוק בחקלאות או בשימושים אחרים המותרים בנחלות, וכדומה. עם זאת, לא כל נחלה מתאימה לצרכים של הקונה, למשל בגלל אופי התושבים וחוקי המושב. כמו כן, יש לבחון האם התוכניות של הקונה משתלמות כלכלית, בהתחשב בתשלומים הגבוהים הכרוכים ברכישת הנחלה ובאחזקתה".
לגבי המוכרים, אומר עו"ד שוחטמן כי ברוב המקרים מדובר על משפחות שמבקשות לממש את הנכסים שבידיהן לצרכים אישיים ומשפחתיים, כמו למשל דאגה להורים המבוגרים שנשארו לבד בנחלה וכבר אינם יכולים לתחזק אותה, רצון לדאוג לדור הבנים והנכדים כעת ובעתיד, וכדומה. לכן, תהליך המכירה ותכנונו כרוך בהסדרים משפטיים רחבים, שנובעים מהתכנון המשפחתי. "משרדנו מתמחה בראייה משפטית רחבה ובעריכת הסכמים מורכבים אלו", הוא מציין.
בדיקות מקדמיות ותכנון מס
"כעורכי דיןהמתמחים בעסקאות מקרקעין, אנו מחויבים להציג ללקוח את התמונה המלאה על הנכס", מוסיף עו"ד שוחטמן ומפרט את הבדיקות המעמיקות שחשוב לערוך לפני מכירה או קנייה של נחלה, ביניהן בדיקות לזיהוי הרכב הנחלה, אישור זכויות, רישום משכונות, ועוד". לדבריו, "זכויות הקניין של נחלה שייכות למעשה למספר גורמים, כמו רמ"י, הסוכנות היהודית, האגודה השיתופית ובעל הנחלה, בהתאם לסוג החוזה בכל יישוב (חוזה משולש או דו-צדדי). זהו חוזה היסטורי בדרך כלל ולכן יש לבדוק היטב מי הגורמים החתומים עליו. בדיקת אישור זכויות שאנו מזמינים מרמ"י ובדיקות נוספות שאנו עורכים בעזרת אנשי מקצוע וביקור פיזי בנחלה ובוועדות המקומית לתכנון ובניה, יתנו לנו מידע לגבי קיומם של עיקולים, חריגות בניה ושימושים חורגים – המצריכים הסדרה. אנו ממליצים שלא להיכנס לעסקה של רכישת נכס מבלי לערוך את הבדיקות הללו".
בדיקה מקדימה נוספת אותה מציין עו"ד שוחטמן היא בדיקת מיסוי: "מאחר שבשונה מנכסים אחרים, המיסוי של עסקת מכירת נחלה הוא מורכב יותר וכולל שומות מס ביחס לכל מרכיב בנחלה. "תחום זה מחייב מומחיות במיסוי נחלות, כמו גם יכולת לגשר על פערים בין המוכר לקונה לגבי אינטרסים סותרים הקשורים לעניין זה", הוא מדגיש.
עו"ד שוחטמן ממליץ ללקוחות שמוכרים או קונים נחלה לפעול כמה שיותר מהר כדי לקבל את השומה מרמ"י, הנערכת רק לאחר ביצוע העסקה. הוא מסביר כי אם לא יזדרזו ערך הקרקע יכול לעלות במהירות ובהתאם יעלה התשלום שיידרש לשלם לרמ"י. לבסוף, הוא מציין כי חשוב לדעת שהסכמים רבים למכירת נחלה יכלים להתממש רק בתנאי שהרוכש יתקבל לחברות באגודה השיתופית של המושב. "עובדה זו, כמו גם מרכיבים נוספים במעמד המיוחד של נחלות בישראל, מחייב בדיקות מקדימות מקיפות והבנה של כל התנאים והתשלומים הנלווים לעסקה, על מנת לערוך עסקה מוצלחת וללא הפתעות מיותרות", מסכם עו"ד שוחטמן.
בן דוד-אברהם-הכהן חברת עורכי דין
טלפון: 072-324-9596
למעבר לאתר >>
בשיתוף משרד עורכי דין בן דוד-אברהם-הכהן
