כסף במחסן: איך הפך הנדל"ן הלוגיסטי בספרד לאלטרנטיבת השקעה מעניינת

היקף הסחר הבינלאומי ממשיך לשבור שיאים, ותשתיות הלוגיסטיקה בספרד מתקשות לעמוד בעומס. התוצאה: עלייה מתמשכת במחירי הקרקע והשכירות, ופוטנציאל תשואות גבוה למשקיעי נדל"ן

גיא רונן, בשיתוף נדל"ן ספרד
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
גיא רונן, בשיתוף נדל"ן ספרד
תוכן שיווקי

תחום הלוגיסטיקה מלווה אותנו עוד מימי קדם: מאז ומעולם אגרנו מזון ושינענו סחורות ממקום למקום. אבל היקפי המשלוחים של השנים האחרונות הם כבר סיפור אחר לגמרי. עליית המסחר המקוון, עם יכולת להזמין מוצרים בלחיצת כפתור מכל נקודה לכל נקודה בעולם, יחד עם מגפת הקורונה, שינו לחלוטין את הרגלי הצריכה ויצרו עומסים כבדים על התשתיות. בהתאמה, גדל גם הצורך במרכזים לוגיסטיים מתקדמים ויעילים.

המיקומים המבוקשים ביותר הם בקרבת הנמלים ובסמוך למסדרונות לוגיסטיים מרכזיים - ערוצי תחבורה שדרכם עוברות כמויות עצומות של סחורות מדי יום. על הרקע הזה הפך שוק הנדל"ן הלוגיסטי לאחד מאפיקי ההשקעה המדוברים של ימינו. הוא צפוי להמשיך ולתפוס מקום מרכזי בקרב משקיעים בעשור הנוכחי, עד אשר יצטמצמו הפערים בין הביקושים הגבוהים להיצע המועט.

ספרד היא אחת משלוש המדינות שבהן חל הגידול המשמעותי ביותר בהיקפי המסחר המקוון. זה לא מפתיע: המדינה היא שער כניסה מרכזי לאירופה ויצואנית גדולה של כלי רכב וחלקי חילוף, תרופות, מזון ומוצרים נוספים הנעים דרך המסדרון הלוגיסטי הים-תיכוני למדינות מערב אירופה ובעיקר לצרפת, גרמניה ואיטליה. במאי האחרון רשמה ספרד את שיא הכנסותיה מייצוא שהגיעו ל-35 מיליארד אירו.

"העומסים הכבדים ביותר מרוכזים באזורי החוף, שם נקלטת רוב הסחורה המיובאת או מיוצאת בדרך הים", אומר אסף לבנת, בעלי חברת נדל"ן ספרד. "נמל ברצלונה, שממנו משונעת הסחורה בדרך יבשתית לתוך ספרד ועד פורטוגל או צפונה לשאר היבשת, הוא מהגדולים והעמוסים במדינה". בשליש הראשון של השנה שבר הנמל שיא עם תנועה של 36.3 מיליון טונות, עלייה של 11% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד.

היצע נמוך, ביקושי שיא וזינוק בתעריפי השכירות

היקף תנועת הסחורות הפך את הביקוש למחסנים לוגיסטיים באזור קטלוניה לגבוה במיוחד. אלא שעל פי מחקר שפרסמה ענקית שירותי הנדל"ן Savills , שיעור הנכסים הפנויים (Vacancy Rate) באזור ברצלונה הוא מזערי ועמד בסוף 2021 על 2.2% בלבד. זאת לעומת ממוצע של כ-4.7% בצרפת, 3% באנגליה ו-3.5% בכלל היבשת. המחסור המשמעותי בהיצע מייצר עלייה מתמדת במחירי הקרקע ובתעריפי השכירות. לא בכדי החליט לאחרונה בית ההשקעות IBI להנפיק קרן נדל"ן בהיקף של 300 מיליון שקל המשקיעה בנכסים לוגיסטיים מניבים בספרד.

בשנים האחרונות, בין היתר בשל מצוקת השטח, השתכלל תחום הלוגיסטיקה, וכיום הוא משלב טכנולוגיות מתקדמות של רובוטיקה, בינה מלאכותית, חישה ועוד. שינוי נוסף ניכר באופי הבנייה: אם בעשור הקודם נבנו מחסנים לוגיסטיים לגבהים של 12-8 מטר, כיום מאפשרת הטכנולוגיה ליקוט מוצרים ממדפים שגובהם אפילו כפול. ניצול נפח המבנה מוזיל לחברות הלוגיסטיקה את עלויות השכירות ותשלומי הארנונה ביחס למחזור העסקי ויוצר ביקוש גבוה למחסנים חדישים.

אם בהשקעות עסקינן, נקודה נוספת שכדאי לשים אליה לב היא שבשונה מהשקעות נדל"ן בתחום המגורים, אפיק ההשקעות בנדל"ן לוגיסטי מעניק למשקיעים הגנה מפני שחיקה אינפלציונית של הונם. הסיבה לכך היא שחוזי השכירות הנהוגים צמודים למדד. יחד עם זאת, כיוון שאינפלציה מובילה כידוע להעלאות ריבית, חשוב לבחון כיצד אלו משפיעות על ההשקעה לטווח הקצר והארוך.

פוטנציאל לרווח דו-ספרתי

עם ניסיון של 20 שנה בתחום השקעות הנדל"ן, לבנת, המכהן גם כחבר הנהלה בלשכת המסחר ישראל-ספרד, מאמין כי הסטטוס של ענף האחסון הלוגיסטי בספרד מייצר הזדמנות השקעה חד פעמית. "הסיבה שגללה בחרנו להתרכז בעסקאות יזמות של נדל"ן לוגיסטי נולדה מתוך הבנה שהשוק הספרדי צמא למחסנים לוגיסטיים יותר מבכל תקופה אחרת בהיסטוריה. פוטנציאל הרווח בפרויקטים יזמיים צפוי לשקף תשואות גבוהות, דו-ספרתיות, ובדיוק שם אנחנו רוצים להיות".

אסף לבנת, יזם ומשקיע בשוק נדל"ן הלוגיסטי בספרד

מאז היווסדה משקיעה נדל"ן ספרד בפרויקטים בשיתוף משקיעים, המחזיקים יחד איתה במניות הפרויקט שמשמש עבורם כבטוחה. כדי להתברג כשחקן מקומי ומרכזי בענף, חבר לבנת לשותף אסטרטגי מקומי שכיהן בתפקידי מפתח בחברות לוגיסטיקה ספרדיות, עם ותק של יותר מ-40 שנה בענף ורשת ענפה של קשרים והיכרויות עם שחקני מפתח לכל אורך שרשרת האספקה. "חברות הלוגיסטיקה והתשתיות בספרד נמצאות בעומס חסר תקדים", מעיד השותף, פבלו חימנז אלארקון (Pablo Jiménez Alarcón). "יש לא מעט אתגרים שהטכנולוגיה עוזרת לנו לפתור, בעיקר באופן שבו אנו מנצלים את שטחי האחסון ואת יכולת הליקוט. אבל קצב הגידול המהיר במסחר יצר מחסור מורגש במחסנים לוגיסטיים, בעיקר בחבל קטלוניה, ובדגש על מחסנים חדשים, בעלי תקרות גבוהות המאפשרות ניצול אופטימלי של החלל ושילוב של טכנולוגיות מתקדמות".

לפרטים אודות השקעה זו לחצו כאן >>

פבלו חימנז אלארקון, השותף הלוגיסטי המקומי

אשר לעתיד הענף, אלארקון מציין כי בניגוד לזמן הקצר הנדרש להשקת אתר איקומרס, הכשרת שטחים לוגיסטיים חדשים והרחבת תשתיות הן תהליכים ארוכי טווח. הממשלה, לדבריו, משקיעה משאבים רבים בחיזוק התשתיות הלוגיסטיות במטרה לחזק את ענף הלוגיסטיקה שכבר היום מהווה 14% מהתוצר של קטלוניה. "אני מעריך שיידרש יותר מעשור עד שההיצע ידביק את העלייה המטאורית בביקושים. המצב הזה הופך את כדאיות ההשקעה בנדל"ן הלוגיסטי בספרד לאפיק השקעה שלדעתי יצמח בצורה משמעותית, בשנים הקרובות".

בשיתוף נדל"ן ספרד