סביבת הריבית האפסית, שמאפיינת את הכלכלה העולמית מאז המשבר הפיננסי של 2008, לא צפויה כנראה להשתנות בקרוב. גם אם תועלה הריבית, תהליך שכבר החל פה ושם, לא נראה שהבנקים המרכזיים יסטו דרמטית מהמדיניות המוניטרית שבה הם דבקים כבר כמה שנים טובות. זה מחדד את הדילמה עבור משקיעים רבים, שמחפשים תשואה סבירה, אך חוששים מהתנודתיות והסיכונים שמאפיינים את שוק ההון. באופן טבעי זה מוביל רבים לשוק הנדל"ן, אלא ששוק זה הוא מגוון מאוד ולצד ערוצי השקעה מבטיחים והזדמנויות מפתות, הוא עשוי לכלול גם מלכודות והבטחות שווא, שמתפוצצות בפנים ומשאירות אחריהן משקיעים מתוסכלים.
"משקיעים סולידיים מצפים, בדרך כלל, לתשואה שוטפת עם פוטנציאל לעליית ערך של נכסי הנדל"ן", אומר ירון שמיר, מנכ"ל משותף של קבוצת נתן הולדינגס (Nathan Holdings), שמשקיעה במתחמי מגורים להשכרה ברחבי פלורידה בארה"ב. "אך כדי להשיג תוצאה משוכללת זו, בתנאים של שוק הנדל"ן הנוכחי, צריכים להיות מאוד מדויקים ולהשקיע רק באותם אזורים, שכבר צברו היסטוריה מוכחת של תשואה שוטפת ועליית ערך, ושניתוח הפעילות שלהם מספק אינדיקציות טובות להמשך הגשמת המטרות האלה גם בעתיד".
שמיר ועמיתו דמיטרי רוזין, מתמחים בהשקעות בשוק הנדל"ן האמריקאי, בדגש על מולטי פמילי (Multi Family) - מקבצי מגורים להשכרה, באזורי ביקוש. זו שיטת מגורים נפוצה בארה"ב, שנהנית ממוניטין מעולה ונמצאת תחת מסגרת רגולטורית יציבה. "זו השקעה פאסיבית לחלוטין, לטווח בינוני, שלוש-חמש שנים, שמניבה תשואות שוטפות, העדיפות בדרך כלל על תשואות המתקבלות בישראל, ועם פוטנציאל לעליית ערך עתידית", מדגיש שמיר. "המודל מבוסס על ניכוי ההוצאות השוטפות משכר הדירה וחלוקת היתרה למשקיעים. אפיק השקעות זה הרבה פחות תנודתי משוק ההון ולאור המאפיינים של שוק השכירות בארה"ב הוא גם מאוד יציב".
"למעשה", מוסיף רוזין, "היציבות הינה אחד היתרונות המרכזיים של מודל המולטי פמילי למשקיעים. ערכו מחושב כמו נדל''ן מסחרי - לפי תזרים המזומנים - ולפיכך הוא פחות תלוי בתנודות השוק. זו הסיבה שההשקעה במולטי פמילי הפכה לאחת ההשקעות האטרקטיביות בארה"ב, הן למשקיעים מקומיים והן למשקיעים זרים".
תשואה אקטיבית שנגזרת מיכולות הניהול
מודל המולטי פמילי, הייחודי למרחבים האורבניים בארה"ב, מציע מתחמי דיור להשכרה עם כל השירותים הדרושים לרווחת הדיירים, בשילוב שירותי תחזוקה שוטפים מסביב לשעון.
מקבצי מגורים אלה, פזורים לרוחבה של אמריקה והטובים שבהם ממוקמים ליד או בתוך הערים הגדולות. דיירים רוצים לשכור מקום מגורים מתוחזק היטב, ליד מקום העבודה או בסמיכות לצירי תנועה ראשיים, עם כל השירותים הנלווים בלי לצאת מהבית וללא התחייבויות לזמן ארוך. צרכים אלה רק גדלו בעקבות הקורונה ומאוד מאפיינים את דור המילאנליס באמריקה.
מולטי פמילי מוגדר כנכס מסחרי המיועד למגורים כאשר הוא מכיל מעל ארבע יחידות דיור ויכול להגיע לכמה אלפים. אי אפשר למכור כל יחידה בנפרד ומי שרוכש - רוכש את המתחם כולו. המתחם נבנה מראש ומתוכנן להשכרה בלבד. היזמים בדרך כלל ממונפים ולכן נעזרים באשראי מעבר להון העצמי. לכן, מסביב למתחמים אלה נולד אקו-סיסטם פיננסי שלם, שכולל בנקים ייעודיים להשקעה, תמריצים ממשלתיים והטבות מס. זו תעשייה שלמה שהמדינה מעודדת אותה.
באמריקה כמו באמריקה, בעל הבית הוא שאחראי לתחזוקה השוטפת של המבנים. מנורת חשמל ועד צנרת. הכל עליו, כולל תשלומי ארנונה, חשמל, מים ועוד. המתחמים מספקים לדיירים את כל השירותים - חדש כושר, בריכה, פינוי אשפה, כביסה ועוד. אלא שניהול כל האופרציה התפעולית מחייב את בעלי המקבצים להיעזר בשירותי חברת ניהול במיקור-חוץ, שלא תמיד האינטרסים שלהן חופפים את אלה של בעל הנכס. כדי להימנע מניגוד אינטרסים זה ולייעל את תהליך ניהול הנכס, הקימו רוזין ושמיר חברת ניהול מקצועית.
"לנכס המנוהל טוב יותר יש ביקוש, תפוסה ושכר דירה גבוהים יותר", מדגישים שמיר ורוזין. "בעוד שערכו של בית פרטי תלוי בהיצע וביקוש ולא בשכר הדירה המשולם בו, במולטי פמילי, התשואה קובעת את המחיר. לשני מתחמי מגורים בעלי תשואה שונה יהיה מחיר שונה. הערך נקבע על-ידי הרווח התפעולי וכאן נכנס אלמנט הניהול, שממצה את ההחזר על ההשקעה. ניהול נכון, מקצועי ויעיל מאפשר לך להעלות את שכר הדירה, לצמצם עלויות ולהעלות את ערך הנכס".
יציבות ואיתנות פיננסית בתקופות שוק סוערות
שמיר ורוזין עבדו במשרדי רו"ח מובילים וצברו ניסיון רב עם חברות נדל"ן בין-לאומיות, כולם בעלי ערך לעיסוקם הנוכחי. שיתוף הפעולה החל לפני שנים רבות. "נוצר בינינו חיבור טוב", משחזר שמיר. "בתחילת הדרך סיפקנו שירותי ייעוץ לנדל"ן בארה"ב ובהמשך החלטנו לשלוט בכל התהליך. עניין של אופי. אבל זה גם מוטיב ניהולי חשוב שלנו, שיש לו ערך כלכלי - להיות כל הזמן בשליטה מלאה על הנכסים".
"יש בינינו שיתוף פעולה מדהים ואנחנו משלימים זה את זה. זהו יתרון מבחינת המשקיעים שלנו", מוסיף רוזין. "גם לעובדה שאנו רואי חשבון בהשכלתנו ומחזיקים גם בתארים במשפטים ובכלכלה, יש יתרון. במצטבר יש לנו ניסיון של למעלה מ-30 שנות הצלחה בתעשייה".
השניים פועלים במודל שמרני, תרים אחר הזדמנויות בשוק בעלות יסודות אמינים, והודות להתנהלות זו הנהוגה בחברה מיום הקמתה, הם הוכיחו יציבות ואיתנות פיננסית בתקופות שוק סוערות. החברה, שהתמקדה בעבר בהשקעה בבתים פרטיים והחזיקה כ-400 סינגלים, משקיעה מאז 2014, כהחלטה אסטרטגית, במודל המולטי פמילי באופן בלעדי. כיום מחזיקה הקבוצה ב-1,000 יחידות דיור, בשבעה מתחמי מולטי פמילי באזור פלורידה ארה"ב, כשעל הפרק רכישת מתחמים נוספים ב-200 מיליון דולר.
חברת הניהול בשליטת הקבוצה מונה למעלה מ-30 עובדים - כולם עובדי החברה ולא קבלני משנה - ומנהלת את הנכסים בפלורידה באופן צמוד ומלא, מתוך נאמנות לעיקרון של "אפס תלות בגורמים שלישיים", המהווה יתרון בולט וערך מוסף למשקיעים. החברה גם יודעת לעבוד מול הרשויות בארה"ב, מהרשות המקומית ועד רשות המיסים הפדראלית. הכל מתנהל על-פי החוק, הנוהג ובזמן, ערך בעל חשיבות בארה"ב. הניהול הפרואקטיבי היעיל מבטיח שתוכניות השבחת הנכסים יבוצעו ברמה הגבוהה ביותר, וגם מבטיח איתור חכם של "נקודת יציאה" אופטימלית עבור המשקיעים.
"לאחר הקמת חברת הניהול, הכנו תוכנית אסטרטגית להשקעות במולטי פמילי ואנחנו יודעים לספק תשואות יציבות לאורך זמן", מציין רוזין. "אנחנו עוסקים בשוטף בניתוח כלכלי של הזדמנויות השקעה ושל מתחמים בעלי פוטנציאל השבחה בהם אנחנו מתכננים להשקיע, כולל בדיקות נאותות מקיפות. במקביל, חברת הניהול עוסקת בניהול השוטף של המתחם ובטיפול בדיירים".
"השקעה שאין בה הימורים"
למרות ששוק ההון נסק בשנה החולפת לגבהים מסחררים, רבים חוששים שמדובר בבועה שעלולה להתפוצץ. בכלל, שוק ההון לא מיועד לבעלי לב חלש. זה מנתב משקיעים סולידיים יותר ויותר לשוק הנדל"ן. "שוק ההון לא נמצא בשליטה שלך ורמת השונות בו היא גבוהה", מאשר שמיר. "ההשקעה שאנחנו מציעים איננה הימור. גם אם יש האטה במשק אנשים עדיין יזדקקו לקורת גג".
רוזין מוסיף, כי "מגורים במולטי פמילי מהווים את רוב רובו של שוק הנדל"ן לשכירות באמריקה. נכון לעכשיו, ניתוח המגמות בשוק זה מצביע על אופטימיות: יש צמיחה, יש הגירה, יש תמיכה ממשלתית וזו השקעה מעולה לזמן בינוני-ארוך. מה שחשוב לא פחות הוא היכולת שלנו לנתח את המגמות הכלכליות והדמוגרפיות ולנתב את ההשקעות לאזורי ביקוש".
מהו ה"האני מאמין" שלכם החברה? אילו ערכים מוספים אתם מביאים עמכם למשקיעים?
רוזין: "אנחנו מאמינים בהשקעות סולידיות במודל שמרני, שבו רמת הסיכון נמוכה יותר. אנחנו רואים במשקיעים שלנו שותפים אסטרטגיים לזמן ארוך. כפי שכבר אמרנו, יש לנו מדיניות של 'אפס תלות בגורמים שלישיים' והחזקת חברת ניהול פנימית. בכל הצניעות, אנחנו מגדירים את עצמו כבעלי מקצוע מיומנים בתחום ההשקעות בנדל"ן. בתחום זה יש ערך עצום לניסיון, ליכולות המקצועיות של הצוות - שאצלנו משלב כלכלנים, רו"ח ומשפטנים - ולהיכרות עמוקה עם האזור. ניסיון זה מאפשר לשקלל את כלל האספקטים הכלכליים, הן ברמת המאקרו והן ברמת המיקרו, לרבות ניתוח ההוצאות הצפויות, שכר הדירה הנהוג באזור וכיוצ"ב. גם רמת החתמות שלנו היא מאוד גבוהה. כל אלה הם משתנים שמשפיעים על התשואה הסופית למשקיע".
בואו נדבר על שוק השקעות הנדל"ן בארה"ב.
שמיר: "מדובר בשוק בתנופה, שנהנה מעליות מחירים חדות במדינות ובאזורים רבים בארה"ב. מחירי הנדל"ן עולים, כי הביקוש גדל מהר יותר מההיצע, הריבית נמוכה, מכפילי הרווח הם שפויים ושיעורי האינפלציה הגבוהים מושכים משקיעים. שוק שכירות הוא שוק 'חם' במיוחד. הואיל ומחירי הבתים עלו, הם לא מאפשרים רכישת בית אפילו למעמד הבינוני, והתושבים פונים יותר ויותר לאופציה של שכירות, שגם מאפשרת גמישות גדולה יותר מבחינתם. למעשה, שוק השכירות האמריקאי גדל כל הזמן. יש ביקושים חריגים והמחירים עולים. פחות אמריקאים רוכשים בתים מבעבר וצעירים רבים מעדיפים לגור בערים, במתחמי דיור. כל זה מעצים את האטרקטיביות של ההשקעה במודל מתחמי המולטי פמילי".
רוזין: "מבחינת המשקיעים, יש היום הרבה מאוד כסף בשוק שמחפש נתיבי השקעה. משקיעים רבים מחפשים נכסים להשקעה ומולטי פמילי בהחלט על הכוונת של משקיעים רבים, שגם מעריכים ששכר הדירה יעלה".
מדוע פלורידה?
"פלורידה היא אזור עם ביקושים גבוהים מאוד למגורים, עם הגירה פנימית גדולה שהתגברה בשנים האחרונות ומהגרים חיצוניים. שכר המינימום עומד לעלות בקרוב, מה שיעלה את השכר החציוני וידחוף את מחירי השכירות למעלה. המס המדינתי הוא 0%, שמהווה תמריץ מצוין למשקיעים. השילוב של כל אלה יוצר אקלים השקעות מצוין בתחום הנדל"ן".
מה בתכנון? האם אתם מתכננים גם לרכוש נכסים במדינות אחרות?
"אנחנו בהחלט בוחנים רכישות במדינות נוספות בעלות קווי דמיון לאלה של פלורידה. כלומר, כאלה שנהנות מביקושים גבוהים ותמריצים מדינתיים. למשל, טקסס, ג'ורג'יה, צפון קרוליינה ודרום קרוליינה. עם זאת, ועם כל החשיבות לגיוון, אנחנו לא נתפזר מידי. שמרנים כבר אמרנו? אנחנו בהחלט מתכוונים להגדיל את נפח הנכסים שבבעלותנו ובערך כל שנה לרכוש מספר נכסים נוספים. אנחנו זהירים ומבוקרים ולשמחתנו זה מתורגם לתשואה סולידית ויציבה למשקיעים".
