תכנון נחלה במושב הוא תהליך מורכב. כל נחלה שונה מהאחרת, והבנה מדויקת של הזכויות התכנוניות, חוזי החכירה והאפשרויות לשינוי תב"ע עשויה להשפיע משמעותית על איכות החיים, חלוקת השטח ופוטנציאל הניצול שלו. רבים נוטים לחשוב שחלקת המגורים "קבועה" ואינה ניתנת לשינוי, אך קיימות דרכים לעצב מחדש את גבולותיה, להרחיב זכויות בנייה וליצור מערך מגורים שמתאים לדורות שונים במשפחה.
בזכות 25 שנות ניסיון באדריכלות, שמתוכן יותר ממחצית מוקדשות לנחלות במושבים, מתמחה האדריכלית גליה בר און בתכנון נחלות מהצפון ועד השרון ובליווי יורשים ורוכשים. הניסיון שצברה, והעובדה שהיא דור שלישי בנהלל, עוזרים לה להכיר היטב את המורכבויות בתחום ולדעת כיצד להתמודד בסבך הביורוקרטי, כולל מה ניתן להשיג וממה להיזהר.
מה רוכשים פוטנציאליים לא יודעים כשמדובר בתכנון נחלות?
"חלקת המגורים נקבעה בעבר בצורה שתתאים לכלל המושב, ובעלי נחלות אינם מודעים לכך שהם יכולים לשנות את צורת חלקת המגורים, כך שתתאים טוב יותר לצרכים שלהם. שינוי הצורה של נחלה, למשל ממלבן פשוט לצורת של האות ר', יאפשר תכנון חכם יותר בלי להגדיל את שטח חלקת המגורים וזכויות הבנייה".
בעת רכישת נחלה חשוב לבדוק מראש מה ניתן להשיג מבחינה תכנונית ומבנית. "במקרים רבים מדובר בתכנון של שלושה בתים, למשל להורים וילדים, כשהמטרה היא ליצור מערך מגורים עם פרטיות, אזורים משותפים ודרכי גישה נוחות. ניתן לבצע תב"ע נקודתית שתשנה את צורת חלקת המגורים ואף לבצע הצרחת שטחים בין אזור המגורים לשטח החקלאי", מסבירה בר און.
"התהליך מאפשר גם הגדלה של זכויות הבנייה בהגדרת שטחים עיקריים או שטחי שירות, שינוי גודל הבריכה ועוד", היא מוסיפה. "עם זאת, מדובר בהליך שמצריך תכנון מוקדם, הבנה מעמיקה והגשת הבקשות לגופי התכנון הרלוונטיים". בפרויקט שתיכננה לאחרונה איפשרה התב"ע בנייה של עד 850 מ"ר, אבל חוזה החכירה במינהל הוגבל ל־375 מ"ר וכך היה צורך לשנות את חוזה החכירה מול המינהל על מנת להגדיל את שטחי הבינוי.
בר און מסבירה כי יש לא מעט דרכים לנצל בחוכמה את השטח. לדוגמה, ניתן לתכנן את הגינה בתחום השטח החקלאי ובכך ליצור תחושה שאזור המגורים רחב יותר. בנוסף, מדגישה בר און, את בריכת השחייה ניתן לבנות על קו אפס, בין חלקת המגורים לשטח החקלאי. בנהלל, למשל, שבה כל משק הוא פלח שמתרחב, ניתן לבנות בריכה עם רצפה מתרוממת, שתשמש גם כריצוף סביב הבית. לפתרון זה יתרונות שנובעים מניצול השטח, בטיחות ושמירה על איכות המים והטמפרטורה, ומכאן פחות אנרגיה לחימום ותחזוקה.
מה מותר ואסור בשטח החקלאי?
"השטח החקלאי אינו מוגבל רק לשדות, רפתות או לולים ויכול לכלול גם מבנים תומכי פעילות, כמו מרכז מבקרים, חנות לממכר תוצרת, בית בד או מכון רדייה. כך אפשר להרחיב את העיסוק החקלאי וליצור מקור הכנסה נוסף".
עם זאת, חשוב לבדוק היטב את מצבה החוקי של כל נחלה לפני רכישה: אילו מבנים נבנו בהיתר, אילו ניתן להסדיר ואילו מועדים להריסה. "אנשים מתאהבים בנוף ורוכשים נחלה, בלי לדעת שמבנים מסוימים חורגים מקווי בניין, נבנו לגובה או בשטח חקלאי בניגוד לתכנון המאושר", מסבירה בר און. "בעת העברת הזכויות המינהל דורש מדידה עדכנית, ומבנים לא חוקיים מתגלים מיד. לכן לפני כל עסקה או תכנון חשוב לבדוק את התב"ע הרלוונטית, חוזה החכירה והתנאים של המינהל".
תהליך העבודה של בר און כולל את בדיקת התב"ע והמצב מול המינהל ובדיקה מה נבנה בהיתר. כשמדובר בנחלות בירושה וההורים לא הסדירו היתרים היא ניגשת לארכיונים, בודקת היתרים היסטוריים ומנתחת, בהתאם לתב"ע, מה ניתן להסדיר ומה לא. לאחר מכן היא בוחנת אפשרות של תב"ע נקודתית, שמאפשרת שינוי צורה של חלקת המגורים או הגדלת מרחב השטחים המותרים לבנייה.
"כבר בבדיקת הנחלה אני חושבת על בתים עתידיים, דרכי גישה, בריכות או בריכה אחת משותפת", היא אומרת. "תשלומים שונים למדינה במקרים כאלה, עוד בטרם החלה בנייה, עשויים להגיע לסכומים גבוהים, ולכן מתבצעת הערכה באמצעות שמאים ועורכי דין".
מה השתנה בתחום ירושת נחלות?
"נחלה יכולה להיות בבעלות של אדם אחד בלבד, מתוך מחשבה שהאדמה מיועדת לכלכלת משפחה אחת. כשיש מספר יורשים, יש לקבוע מי יהיה בעל הנחלה. בעבר היה מקובל שאחד הילדים ממשיך את המשק ומטפל בהורים, בעוד שיתר האחים נשארים ללא פיצוי. אבל היום מי שמעוניין בנחלת הוריו מחויב לפצות את אחיו. כיום אפשר לפצל 'ראש נחלה', כלומר לקחת עד חצי דונם בקדמת המגרש ולהפריד את הבעלות לטובת אח אחר, כשהזכויות על הבנייה יורדות מהמשק המקורי".
"מחשבה על חוויית המגורים"
מה שמייחד את האדריכלות של בר און הוא תכנון כולל של אזורי המגורים ואזורי החוץ. "הבתים מתוכננים בשכבות של חיים, עם חיבור לאדמה והרבה ירוק, כך שהם לא נשארים סגורים בתוך קירות", היא אומרת. "כל פרט בחוץ – גינות, בריכות, בוסתנים, ערוגות ירקות, מדרכות, שערים ותאורה – מתוכנן כחלק אינטגרלי ממנו עם מחשבה על חוויית המגורים, מה ייראה מכל חלון וכיצד להגיע בקלות לצמחי התבלין מהמטבח. כששמים לב לשילוב בין פנים לחוץ נוצרים 'חדרים חיצוניים' שמאפשרים חוויה מלאה של הטבע ושינוי ממשי באיכות החיים".
מה את חולמת לתכנן?
"מלון עם חוויה שכוללת אזורי צמחייה, פינת הבראה אנרגטית ומסעדת Farm to Table. אני גם מתכננת ללמד אדריכלים את תחום הנחלות ולהעביר את הידע שלי הלאה".
גליה בר און
לפנייה במייל >>
למעבר לאתר >>
בשיתוף גליה בר און
