יזמי הנדל"ן, חברות הבנייה וכמובן שגם חברות ניהול הפרויקט, שואפים להוציא תחת ידם מוצר מוגמר איכותי, לשביעות רצונם של הלקוחות. לשם כך עליהם לפקח על איכות הבנייה ולנקוט בכל האמצעים שבידיהם על מנת שהיא תצא על הצד הטוב ביותר. אחד הגורמים להבטחת האיכות, היא כמובן בחירה בשיטה או מערכת ניהול מתאימה ואיכותית.
לדברי דן זילברמן, מבעלי חברת ידע ז.א הנדסה וניהול בע"מ, "בשלב התכנון המפורט של פרויקט, נכנסים היועצים הנוספים מעבר לנו ולאדריכל. הוא כולל את כל הליך התכנון של המקצועות השונים בהתאם לפרוגרמה, ירידה לפרטים וביצוע תאום בין היועצים. בפרוייקטים משולבי מערכות צריך לזכור שאלהים מצוי בפרטים".
האם יש שיטה מועדפת לקידום שלב זה?
"יש מספר שיטות, שמתאימות לפרויקטים שונים. לדוגמה, יש שיטה לפיה מושיבים יחד את כל המתכננים בחדר משותף אצל המזמין. זו שיטה מצויינת לתכנון מהיר למגה פרוייקטים שכולם יכולים לסכם דברים מיידית. כשיורדים לפרויקטים יותר קטנים, קשה להיות יעיל כספית בצורה זו. לכן בפרויקטים קטנים יותר מקיימים ישיבות תכנון וישיבות קידום תכנון, מעקבים שוטפים וכו'. היום יש לצורך זה לא מעט תוכנות שעוזרות בעסק הזה, גם לניהול המסמכים , התוכניות והפרויקט עצמו".
כדוגמת BIM.
"ה-BIM, שהוא תכנון תלת מימד, מחלחל היום ויורד גם לפרויקטים הכי קטנים. כל השוק הולך ומתנסה בזה. יש לנו ניסיון של כמה שנים בניהול כזה. זה מקצוע נפרד – היום לוקחים מנהלי BIM, שעברו תהליך ויודעים להפיק יותר מהתוכנה. היא עדיין לא מזרזת את התכנון, אבל זה נותן רמת תכנון יותר גבוהה, יותר דיוק ופחות טעויות תכנוניות. ואם עושים את זה נכון – מגיעים ל"סופרפוזיציה" (שילוב) של כל המערכות ברמה הרבה יותר גבוהה".
קבוצת רם אדרת מקימה את פרויקט בית שולמית בעפולה – מרכז לחקר וטיפול במחלת הסרטן. מורן פליקס, מנהל אזור בחברת ומי שממונה על פרויקט בית שולמית מסביר על מערכת BIM, שבה משתמשים בבניית הפרויקט:
"מערכת BIM היא מערכת חכמה, בעזרתה בונים מודל תלת מימדי, שכולל את כל המערכות בתהליך הבניה: קונסטרוקציה, אינסטלציה, חשמל, מיזוג אוויר ועוד. במערכת שולט יועץ BIM ולפעמים גם שני יועצים. בניית מודל BIM נעשית על סמך התכנון האדריכלי ובסנכרון עם יועצי המערכות השונות של הפרויקט. ככל שהמודל יהיה מפורט יותר, כך יהיה ניתן להפיק ממנו יותר תועלת".
מה היתרון של השימוש במערכת BIM?
"שתי הסיבות העיקריות לשימוש במערכת BIM הן: למצוא קלאשים, כלומר התנגשויות, בין המערכות השונות, למשל צינור מים שאמור לעבור במקום שבו מונח כבל חשמל. מערכת BIM מאפשרת מציאה מדויקת ומהירה של ההתנגשויות האלה, לעומת יועץ מערכות, שעלול לפספס או למצוא את הקלאשים באיחור. בלחיצת כפתור מערכת BIM מוצאת את כל ההתנגשויות, ממיינת אותן לפי מקצועות, וכך יועץ ה- BIM יכול להוציא רשימת שאלות רלוונטיות לכל יועץ מקצועי - אינסטלציה, חשמל ועוד".
בנוסף, מסביר פליקס, "מערכת BIM מתריעה על כל החדירות לשלד בזמן אמת, כלומר לפני שזה מאוחר מדי. למשל – אם אמורה לעבור תעלת מיזוג בקיר תומך. אם לא נדע על חדירה כזאת בזמן, אנחנו עלולים להגיע למצב שמנסים למצוא פתרונות מאוד לא אלגנטיים, שעולים הרבה זמן וכסף".
השקעה משתלמת
לדבריו, העלות של המערכת מחזירה את ההשקעה: "העלות של מערכת BIM תלויה בשני גורמים. ראשית, עד כמה מורכב המודל הראשוני שצריך לבנות ועד כמה נדרשת תחזוקה ועדכונים שוטפים של המודל. בפרויקט כמו בית שולמית, עלות ההקמה של המערכת היא סביב 300,000-400,000 שקל ויש לנו יועץ BIM שמעדכן את המערכת אחת לשבוע, כך שהעלות השוטפת היא 15,000-20,000 שקל בחודש".
ההשקעה במערכת משתלמת ומחזירה את עצמה במהירות, הוא קובע: "BIM חוסכת כסף הן לקבלנים והן למזמיני הפרויקט בכמה דרכים: פרויקטים ציבוריים, שבהם יש בדר"כ שימוש ב- BIM, הם פרויקטים למדידה ולא פרויקטים פאושלים. כלומר – המערכת עוזרת לנו להבין בדיוק מה הכמויות שאנחנו צריכים מכל דבר ומה העבודה הנדרשת, כך שהתשלום הרבה יותר מדויק ולא נעשה בהערכה גסה".
"בנוסף, היכולת של BIM להתריע על בעיות בזמן היא משמעותית מאוד והיא חוסכת הרבה מאוד זמן וכסף על תיקונים, קנסות על עיכובים בבנייה וכדומה. הפרויקט מתועד כל הזמן וניתן לעקוב אחר הטיפול בתקלות השונות. גם זה חוסך עלויות של בדיקות. וכשמערכת נמסרת למשתמש הקצה, הוא יודע בדיוק מה בוצע ואיפה וזה מקל על התחזוקה והטיפול בבעיות עתידיות, כמו גם מוזיל את העניין".
מנהלי פרויקטים מהנדסים
לדברי נסים אחיעזרא, מנכ"ל חברת אחים דוניץ, "במהלך בניית פרויקט מגורים, מעורבים גורמים רבים בשרשרת הייצור של דירה, בפיקוח ובאישורים. יש נהלים ותקנים נוקשים בענף הבנייה וזאת על מנת לוודא שלא תהיינה תקלות וליקויים בביצוע שעשויים לגרום חלילה לתאונות ואסונות בעתיד. היתרון של יזמיות שמבצעות בעצמן את הבנייה משמעותי ביותר. אנחנו שולטים באופן מלא על איכות הבנייה. כח האדם הניהולי הם עובדי החברה בדרג מקצועי – מנהלי הפרויקטים הם מהנדסים, אנו מעסיקים רק מנהלי עבודה מורשים ודואגים שבכל אתר יש ממונה בטיחות. אנו כפופים לבקרה של מכון התקנים לתוכניות ולמפרטי המכר וביקורות קבועות במהלך כל הבנייה עם דוחות חודשיים לביצוע בכל דירה – מה שמבטיח בנייה איכותית ללא תקלות".
לדברי רמי צרפתי, מנכ"ל ובעלי קבוצת רמי צרפתי, "העובדה שאנחנו מבצעים את הפרויקטים בעצמנו מאפשרת לנו להבטיח עמידה בערך עליון שקבענו לעצמנו והוא הקפדה יתירה על רמת הביצוע והגימור בפרויקטים שלנו. כשאנו בוחנים את המוצרים ורמת הביצוע אנו לא עושים זאת על פי מחיר אלא על פי איכות. כחלק מיישום אסטרטגיה זו הקבוצה בוחרת את קבלני המשנה על בסיס ניסיון ורמת ביצוע איכותית ומוכחת, וכן תוך בחינת התאמת קבלנים אלו בפרויקטים מהסוג שהחברה מבצעת. במהלך הביצוע, החברה עורכת בדיקות איכות קפדניות, כפי שנדרש בתקנים ואף מעבר לכך וזאת מתוך ניסיונה וניסיון עובדיה הרב שנים".
חברת בקרה חיצונית
ירון לוי, מהנדס ראשי של חברת מטרופוליס מספר כי : "אנו חוברים לחברות ניהול ופיקוח אשר לוקחות חלק בתהליך קבלת ההחלטות על הקבלן המבצע ומלוות את כל שלבי התכנון והביצוע של הפרויקט. על מנת לוודא ביצוע ברמה הגבוהה ביותר, אנו מאפיינים טרום המכרז הקבלני את בקרת האיכות הנדרשת ממנו ואת שלבי הבקרה במהלך חיי הפרויקט. בחלק מהפרויקטים (מעל 50 יח"ד) אנו דורשים בנוסף גם מעורבות של חברת בקרת איכות חיצונית. בקרת האיכות שאנו מבצעים מתחלקת לכמה רמות: בקרת איכות עצמית של קבלני המשנה; בקרה של מנהל העבודה הבודק באופן שוטף את כל העבודות שבקבלנות משנה; נציג מחלקת בקרת איכות של חברת הביצוע עצמה שמגיע פעם בשבוע לכל פרויקט ומוציא דוח מקדמי מטעם החברה המבצעת ומפקח צמוד מטעם חברת הניהול ופיקוח שמגיע לפרויקטים ובודק את העבודות".
עוד הוא מוסיף כי "מעבר לכך, יש לנו גם נוהל שנקרא נוהל פתיחת מלאכה, במסגרתו כל עבודה שמבוצעת בפעם הראשונה בפרויקט (חשמל, צנרת, חיפוי חיצוני וכו') עוברת בקרה ובדיקות בזכוכית מגדלת ורק לאחר אישור גורף ממשיכים בביצוע העבודות. בנוסף, ממש עם תחילת הפרויקט אנו בונים "דירה הנדסית" אשר דרכה ניתן לבחון ולהגדיר מראש את רמת הביצוע, החומרים והגימור הנדרשים לכלל הדירות בפרויקט החל מהדלתות בדירה, ביצוע הריצופים ועד עבודות האלומיניום. כל התהליך הזה מבוקר על ידי שלושה גורמי מקצוע: מפקח, יועץ ספציפי לפי סוג העבודה ואני באופן אישי. הבקרה המשולשת הזו, מבטיחה שאיכות הבניה תהיה ברמה הגבוהה ביותר".
חשיבות בחירת החומרים
"אם פעם תכננו בניין שיחזיק ל-50 שנה, היום אנחנו מתכננים מבנים שנועדו להישאר עומדים ויציבים במשך 200 שנים ויותר ולכן ניתנת חשיבות גדולה לחומרי הבנייה ולתכנון", אומר דרור פימה, מנכ"ל חברת הבנייה בקבוצת איציק תשובה.
לדבריו, "תכנון פרויקטים בתחום הנדל"ן המניב הוא מורכב יותר מאשר בתכנון מגורים. התכנון צריך לקחת בחשבון הרבה אלמנטים המבוססים על טכנולוגיות חדישות וחסכוניות, בנוסף לכך נלקחת בחשבון חוויית המשתמש, בולטות בנוף, צורך בבנייה מרקמית, פתרון תנועתי, פיתוח סביבתי ועוד. בפרויקטים שלנו משולבים אלמנטים הנדסיים יוצאי דופן, החיפוי של המבנה הוא בדרך כלל סוג של קיר מסך, המצריך עמידות גבוהה מאוד בפני פגעי מזג האויר תוך שימוש בזכוכית ואלומיניום שעומדים בתקינה המחמירה ביותר בבנייה ירוקה, מבודדים טמפרטורלית ואקוסטית וכאלה שאינם מזיקים לסביבה".
פימה מוסיף כי "בתכנון מעליות למשל, יש חשיבות לזמן התנועה, כלומר כמה זמן לוקח למעלית להגיע מרגע שקראנו לה ותוך כמה זמן היא מביאה אותנו לקומה המבוקשת. יש גם חשיבות לגודל המעלית והתקינה היום מדברת על מעליות רחבות ומהירות במיוחד. בנוסף, ישנו צורך גובר והולך באלמנטים הלקוחים מעולם בנייני המגורים בבניית משרדים, כמו מרפסות, חללים מרווחים, חלונות נפתחים, גינות תלויות ועוד. עכשיו, כשאנחנו כבר שנה במשבר הקורונה, האלמנטים האלה מקבלים חשיבות גדולה אף יותר".
