גם שוק הנדל"ן בעיר פתח תקווה, שפרח עד פרוץ מלחמת חרבות ברזל, בעיקר בעקבות פרויקטים של התחדשות עירונית לצד פרויקטים חדשים – חוזר לעצמו ומתחיל להתעורר.
את ההתעוררות בענף הנדל"ן מרגישה היטב עו"ד נלי בן-דרור, שמלווה עסקאות נדל"ן רבות ומכל הסוגים. כבעלת ותק של 15 שנה היא צברה ידע וניסיון רב בחוזי מכר, מקרקעין ותכנון מקרקעין.
"את הניסיון אני מביאה לכל אחד מהתיקים שאני מלווה, יחד עם הקפדה על גישה שדוגלת בתקשורת אישית ישירה ונעימה, כי בשונה מתחומים משפטיים אחרים, עסקאות נדל"ן הן במרבית המקרים עניין משמח ומאוד משמעותי למעורבים בעסקאות אלה", היא מציינת.
הגישה הייחודית של עו"ד בן-דרור אינה מסתכמת רק בגישה המשלבת בין מקצוענות בלתי מתפשרת לבין היחס האישי והאנושי. היא סבורה כי בעסקת נדל"ן מוטב שיהיה ייצוג נפרד של עורך דין לכל אחד מהצדדים: "אם זו דירה מקבלן, אז נכון שחוזי קבלן הם בדרך כלל חוזים אחידים גנריים, אבל לא תמיד יש בהם ביטוי לשמירה על זכויות הקונים, כך גם בעסקאות יד שנייה", היא מסבירה. "נכון שאפשר לבצע עסקאות עם עורך דין אחד שמייצג את שני הצדדים, אבל הכל טוב עד שכבר לא טוב. לכן אני תמיד דוגלת בהפרדת כוחות. הרי גם עסקאות נדל"ן יכולות להסתבך, כי לקונה ולמוכר לא פעם יש אינטרסים מנוגדים. במקרים כאלה עורך הדין מוצא את עצמו באמצע, וגם אם הוא מאוד מוכשר ויבצע את עבודתו בשיא האובייקטיביות - תמיד אחד הצדדים לא יהיה מרוצה ויהיה בטוח שעורך הדין לא עושה את עבודתו נאמנה".
לא חותמים לפני שבודקים
מלבד הייצוג בעסקאות קנייה ומכירה, עו"ד בן-דרור עורכת עבור לקוחותיה בדיקות מקדימות לפני הרכישה, כדי לוודא שאין על הנכס עיקולים, שעבודים, חובות משכנתה או הערות אזהרה מיוחדות. "חשוב לבדוק שהמוכר הוא הבעלים שרשום כבעל הזכויות בנכס ואיפה הנכס רשום: בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, או שאולי יש חברה משכנת, ומהם התנאים והמסמכים שנדרשים להעברת הזכויות לרוכשים. בנוסף, אני בודקת האם יש חיוב במס שבח או היטלי השבחה", היא אומרת.
כמו כן, עו"ד בן-דרור ממליצה לא פעם ללקוחותיה לבצע הערכת שווי עצמאית לפני הסכם הרכישה, כאשר במידת הצורך היא מחברת את לקוחותיה לשמאים אובייקטיביים שמעניקים תמונת מצב מלאה: "לא פעם שמאי מעריך את השווי של הנכס כנמוך מהמחיר עליו נסגרה העסקה. זה משפיע על גובה המשכנתה שמקבלים הרוכשים".
בעניין זה היא מוסיפה כי "בבתים פרטיים אני מתעקשת על בדיקת שמאות, משום שבהם קל יותר לבצע חריגות בנייה וזה גם שכיח. החריגות עלולות לגרור הסתבכות פלילית, ואפשרות שהעירייה לא תיתן אישור לטאבו להעברת הזכויות לקונה. זה גם עניין כלכלי, כי שמאי מטעם הבנק שמוצא חריגות בנייה יפחית את שוויו של הנכס, דבר שיפגע בגובה המשכנתה שהבנק מוכן לתת".
כך התגלה ניסיון ההונאה
כעורכת דין מנוסה ובקיאה בתחום הנדל"ן, עו"ד בן-דרור הצליחה לאתר גם ניסיון הונאה. על אותו המקרה היא מספרת: "נטען לגבי בעל הזכויות שהיה רשום בטאבו שהוא תושב חוץ. משום שזה היה רישום ישן, הוא גם לא כלל מספר תעודת זהות. מי שהציג את הדירה לקונים טען שיש לו ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר למכירת הנכס. ביקשתי ייפוי כוח ספציפי לעסקה עם פרטי הקונים שייחתם בפני קונסול ישראלי וגם את הטלפון של אותו מוכר תושב חוץ. אז התחילו תירוצים שונים. החשדות שלי התגברו והמלצתי לקונים לעצור את העסקה. הם עצרו אותה, למזלם. לאחר כשנתיים התברר שזו היתה הונאה של מישהו שניסה למכור נכס שאינו שלו. לצערי, זה קורה לא מעט, ולכן אני ממליצה שלצד הקונה יעמוד עורך דין מנוסה, על מנת לנסות לצמצם הונאות כדי שלא יגרמו נזק כלכלי ועוגמת נפש לרוכש הנכס".
יש מקרים שבהם את ממליצה לקונים לוותר על עסקה, מחשש שלא יעמדו בה כלכלית?
"אני אמנם לא יועצת משכנתאות ולא יועצת כלכלית, אבל יש מקרים שבהם אני מבחינה בכך שקונים לוקחים על עצמם מימון בגובה שלא יוכלו לעמוד בו, בפרט כאשר שמאי מטעם הבנק למשכנתאות עשוי להעריך את שווי הנכס בפחות ממחיר העסקה. במקרה כזה, הם יהיו זכאים לפחות כסף בהלוואת המשכנתה, ולא תמיד לקונים יש מאיפה להביא עוד כסף. זו הסיבה שאני ממליצה לעשות בדיקת שמאות מוקדמת, לפני החתימה על החוזה והפנייה לבנק למשכנתאות. חשוב לוודא שמחיר העסקה משקף את השווי האמתי של הנכס. משקיעים תשלום על שירותי שמאות, אבל זה נותן שקט נפשי וידיעה שנכנסים לעסקה כאשר אין הפתעות מצד הבנק למשכנתאות".
רק לאחר כל הבדיקות בן-דרור מתחילה להתקדם בניסוח טיוטות חוזה כולל התנאים המשפטיים. זאת כאשר המעטפת המקצועית כוללת גם היבטים רגשיים. "חשוב להוריד חרדות, להוריד לחץ ולהגיע לפתרונות שירצו את שני הצדדים", היא אומרת ומסכמת בדוגמה: "הגענו לחתימת חוזה, מצב שמתוח מלכתחילה. אז החל ויכוח בין שני הצדדים מי יפנה את ארון הקיר שנותר בחדר השינה. הוויכוח התלהט, עשינו הפסקה, דיברנו ברוגע ולבסוף הוחלט לשכור מישהו שיעשה את זה, ואת התשלום עבור השירות, שעמד על כ-3,000 שקל, נחלק בין הצדדים. בסופו של דבר הצלחתי לחבר את הלקוח שלי לנגר שאוסף עץ ממוחזר. הוא הסכים לפרק את הארון ולקחת אותו עמו, חינם. זה נשמע עניין פעוט, אבל העסקה כמעט והתפוצצה בגלל החשדנות בין הצדדים".
לאתר החברה >>
לפניה טלפונית 03-9339310 >>
בשיתוף עו"ד נלי בן-דרור
