בתהליך הרכישה של נכס מקרקעין רבים מתמקדים במחיר ובמיקום, אך מתעלמים מהיבטים משפטיים ומקצועיים קריטיים שעלולים להפוך את העסקה לפחות משתלמת במקרה הטוב, או לטעות מתגלגלת במקרה הרע. עו"ד איציק זפט, שמלווה עסקאות נדל"ן ומתמחה בליטיגציה אזרחית ומסחרית, רואה מקרוב את התוצאות של החלטות פזיזות כאלו. הוא מסביר כי יש כמה דברים שחשוב לשים לב אליהם לפני שסוגרים את העסקה, וכיצד עורך דין יכול לעזור בתהליך.
מהם העקרונות המנחים ברכישת נכס מקרקעין?
"ראשית נדרשת הערכה פיננסית מקיפה. התהליך מחייב ניתוח של יכולת המימון, הון עצמי זמין, יכולת החזר חודשית ועתודות להוצאות בלתי צפויות, כולל תקציב שיפוצים. במקביל חשוב להגדיר את הצרכים: מספר חדרים, שטח, אזור גיאוגרפי, קרבה למקומות עבודה ומוסדות חינוך וכן מאפיינים ייחודיים שחשובים לנו כמו מרפסת או חניה.
"חשוב גם להכיר את מחירי הדירות באזורים המועדפים, המגמות בשוק, היצע מול ביקוש ותוכניות פיתוח עתידיות שעשויות להשפיע על ערך הנכס. בנוסף, יש לבדוק קירות, רצפות, תקרות, חלונות ודלתות לסימני רטיבות או סדקים. כמו כן, חשוב לבחון את תקינות מערכות החשמל, המים, הביוב והמיזוג, איכות הבידוד התרמי והאקוסטי וכן לברר את ותק הבניין ואם עבר חיזוק נגד רעידות אדמה".
מהן הבדיקות המשפטיות החיוניות לפני החתימה?
"הבדיקה המשפטית היא נדבך קריטי שאסור לוותר עליו. היא כוללת בירור מעמיק בלשכת רישום המקרקעין לגבי בעלות, שעבודים, עיקולים והערות אזהרה. חובה לוודא התאמה מלאה בין הרישום בטאבו למצב התכנוני והפיזי בשטח. בתהליך הזה עורך דין יבחן את התוקף של היתרי בנייה, זכויות בנייה עתידיות, הסכמי שיתוף והתחייבויות עירוניות".
מהם הכשלים השכיחים בתהליך ואיך מנסחים הסכם שמגן על הרוכשים?
"כשל מרכזי נפוץ בתהליך הזה טמון בהסתמכות על בדיקות שטחיות או ויתור על ייעוץ משפטי מקצועי. רבים אינם מודעים למורכבות הרגולטורית בתחום, לרבות חוקי מיסוי מקרקעין ותקנות תכנון ובנייה. אי-בדיקת תוכניות בינוי עירוניות עתידיות עלולה להשפיע דרמטית על ערך הנכס. גם מצגי שווא של המוכר על מצב הנכס עלולים להוביל להליכים משפטיים ונזקים כלכליים.
"הסכם המכר הוא המסמך המשפטי המכונן של העסקה. הוא חייב לכלול תנאים מתלים ברורים – קבלת אישור משכנתה, היעדר ליקויים מהותיים, התחייבויות הצדדים, לוחות זמנים מחייבים, מנגנוני פיצוי בגין הפרות ועוד. חשוב לדאוג גם לרישום הערת אזהרה לטובת הרוכש מיד עם חתימת ההסכם".
מהי העצה הטובה ביותר שלך לרוכשי דירות פוטנציאליים?
"עסקת מקרקעין היא עסקה מהותית עם משמעויות משפטיות וכלכליות רבות. אל תרכשו נכס ממקום אימפולסיבי או תחת לחצים והקפידו על ליווי של צוות מומחים – עורך דין, שמאי, מהנדס ויועץ משכנתאות. השקעה בייעוץ מקצועי איכותי היא ערובה להגנה על זכויותיכם וביצוע עסקה שתשרת אתכם לאורך שנים".
עו"ד איציק זפט
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף עו"ד איציק זפט
