"המגמה הרווחת כיום בתחום רכישת נכסים חדשים היא לחסוך כמה שיותר, דווקא בנקודה של הייצוג המשפטי - וחבל. פונקציה זו יכולה לשמור על האינטרסים של הקונה וליצור את החוזה המיטבי והמתאים ביותר שמונע מוקשים בדרך", מתריעה עו"ד אתי פרץ-קינן, הבעלים והמייסדת של משרד עורכי דין העוסק במקרקעין, חדלות פירעון, משפחה, הליכי גישור וייפוי כוח מתמשך.
לדבריה, חרף העובדה שייעוץ משפטי הוא קריטי כבר בשלבים הראשונים של התהליך, בכל זאת רבים מנסים לחסוך דווקא בסוגיה חשובה זו: "אנשים לא באמת מבינים את הערך והחשיבות של ייצוג משפטי במסגרת עסקאות מקרקעין", היא אומרת. לדבריה, הסיבה הנוספת לכך היא העומס שבו נמצאים הרוכשים, שמעדיפים לוותר על מסמך שאותו הם מזהים כ"חוזה" בלבד, ולא כאמצעי הגנה שיכול לשמור על האינטרסים ולמנוע בעיות עתידיות.
האם בכל עסקת נדל"ן טמון סיכון כשלהו?
"כן, גם כשמדובר בעסקאות שכביכול ודאיות ובטוחות. לכן ללא ייצוג משפטי יכול אדם למצוא את עצמו בלי הגנה ראויה. כאן חשוב לי להפריך כמה מיתוסים ולהתייחס לסוגיות שרלוונטיות לרכישת בית חדש. כשמדובר בדירה יד ראשונה מקבלן, רבים חושבים ששירותיו של עורך הדין שמייצג את היזם יכולים לענות לצרכים שלהם, וזה לא נכון. בפועל, עורך הדין של היזם מייצג אותו ואותו בלבד. כך, כשהקונה חותם על החוזה הוא חשוף לתביעות ולא זכאי לאחריות משפטית מצד עורך הדין של היזם, אלא אם מדובר בביצוע צו רישום בית משותף והגדרת בעלות. רבים גם חושבים שלא ניתן לשנות את ההסכם שניסח עורך הדין מטעם היזם - וגם זו טעות.
"זה המקום להדגיש את נספח השינויים להסכם שבו כל סעיף, פרט וסוגיה - הכרחי שיירשמו, משום שמה שלא נרשם - לא קיים. מדובר במסמך קריטי במסגרתו נעגן את כל ההסכמות, ההטבות והזכויות של הקונה, אחרת הן לא בהכרח ייושמו ברגע האמת. דוגמה לכך היא הבטחה של היזם שלא להצמיד את התשלומים למדד. באופן כללי ובמיוחד עכשיו, היזם לא בהכרח 'יזכור' שכך הבטיח, ולכן רק מה שנרשם בנספח השינויים יקבל תוקף. דוגמה רלוונטית נוספת היא של איחור במועד המסירה, במיוחד בתקופת מלחמה. במקרה הזה חשוב שהרוכש יוודא שהיזם עשה כל מה שאפשר כדי למסור את המפתח בזמן, שלבים שישתלבו בנספח השינויים. כך גם הכרחי להגדיר זמן סביר לתיקון ליקויים בשנת הבדק, ולחדד שלא תתבצע מסירה אם הליקויים לא מאפשרים מגורים בנכס".
במילים אחרות, לדברי עו"ד פרץ-קינן, רק ייצוג משפטי מטעם הלקוח מול היזם יגן על מגוון האינטרסים שלו בעסקה.
ומה בנוגע לעסקת נדל"ן של נכס יד שנייה?
"משפרי דיור או דיירים שמצפים לגור במבנה שעובר התחדשות עירונית ולעתים מחכים לכסף העתידי שיקבלו ממכירת הדירה, הכרחי שיתכננו ויסנכרנו את לוח התשלומים. דוגמה לכך היא של יזם שמעדיף שהתשלום יועבר לפי קצב התקדמות הבנייה, לעומת הרוכש שמעדיף לבטח את עצמו במצב שבו עדיין לא מכר את הבית ואין לו כסף נזיל. ככלל, ייעוץ וליווי משפטי יכולים להתייחס למכלול של הרוכש, החל בנסיבות חייו ומצבו הכלכלי וכלה באינטרסים שלו, כך שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו ובזמן. אם זה לא קורה, עלולה להיות הפרת חוזה מצד הרוכש שיכולה לגרור קנסות גדולים של מאות אלפי שקלים.
"ייצוג משפטי גם יכול לתווך את הנושא ולשקף לרוכשים ו/או לדיירים את כל מה שקורה מאחורי הקלעים כדי שהתהליך, שעלול להיות ארוך ומורכב, יתנהל בצורה חלקה ובטוחה ככל האפשר. מצב נוסף שיכול להימנע על ידי ייצוג משפטי הולם הוא פנייה אישית של היזם לדיירים כדי לזרז את התחלת הפרויקט ולקבל הטבות שהמדינה והרשויות מעניקות. בפועל יגיעו נציגים המבקשים להחתים באופן פרטני כל דייר או דיירת, שלא תמיד מודעים לזכויותיהם או שלא וידאו שהיזם אמין ועם גב כלכלי. כאשר עורך הדין הוא זה שמבצע עבור הדיירים את מכרז היזמים, תוך שקיפות מלאה ויצירת תחרותיות, הם בדרך כלל יקבלו את ההטבות והתמורות המיטביות, תוך וידוא שליזם יש את היכולות לביצוע הפרויקט".
חליפה מותאמת אישית לכל לקוח
לדברי עו"ד פרץ-קינן, הייעוץ המשפטי המקדים הוא שירות חובה גם עבור אלה שיש בבעלותם שתי דירות או יותר, כלומר - משקיעים. "במקרה הזה הסוגיה הקריטית ביותר היא נושא המיסוי, במיוחד עבור מי שמחזיק שתי דירות ויותר, נושא שכדאי וראוי שיזכה למענה של עורך דין", היא אומרת. "כך יכול ייעוץ משפטי מקדים, תוך ראייה רחבה של המקרה הספציפי, לוודא את נושא המיסוי, שאם לא יובא בחשבון בשלבים הראשונים ועוד בטרם ביצוע העסקה, עלול להוביל לעלויות נוספות, לתאונות מס או לתשלומי מס עודפים שלא היו צריכים להיות משולמים. על ידי קריאת המפה בצורה נכונה, מתקבלת תמונת מצב כללית שמגבשת את ההבנה האם אכן ניתן לעמוד בעסקת הנדל"ן וכמה היא באמת כדאית".
אחד היתרונות העיקריים של עו"ד פרץ-קינן (44) הוא העובדה שהגיעה מתוך "המערכת", כשמילאה מספר תפקידים במשרד שמאים המבצע הערכות כלכליות לבנקים. בשנת 2019 היא החליטה להקים משרד עורכי דין, שמונה כיום צוות של שלושה עורכי דין. המשרד, הממוקם בקריית אתא, משרת את כל חלקי הארץ ומספק מעטפת של אנשי מקצוע נוספים, כמו יועצי משכנתאות ומתווכים, שיחד תופרים לכל לקוח חליפה מותאמת אישית. זאת בנוסף לזמינות ולליווי האישי של עו"ד פרץ-קינן ומשרדה.
משרד פרץ-קינן
למעבר לאתר >>
בשיתוף משרד פרץ-קינן
