"ההמלצה שלי היא לפנות לייעוץ משכנתאות לפני שחתמתם על חוזה, לפני שבחרתם דירה ואפילו לפני שהתחלתם לחפש", כך אומר מיכאל קדוש, מומחה לתחום המשכנתאות. "כשמגיעים אליי רוכשי דירות בשלבים הראשוניים של תהליך הרכישה, אני יכול לעזור להם להימנע מהרבה טעויות בהמשך הדרך. ייעוץ מקדים מאפשר לרוכשים להתקדם בביטחון מתחילת העסקה ועד השלמתה".
לדברי קדוש, פגישת ייעוץ מקדימה נועדה למפות את תמונת המצב הפיננסית של הרוכשים – ולהעניק להם אישור עקרוני למשכנתה. "על בסיס נתוני ההכנסות וההון העצמי של הלקוחות, אני יכול לעזור להם להבין איזה סדר גודל של דירה הם יכולים לרכוש", הוא מסביר, "כבר בשלב הזה כדאי להוציא אישור עקרוני מהבנק – שמהווה למעשה התחייבות מצדו להעניק ללקוח משכנתה. הבנק אמנם יכול לסגת מההתחייבות הזאת בהמשך הדרך, אבל האישור הזה מהווה עוגן משמעותי לגבי המסוגלות הכלכלית של הלקוח".
"חיפשתי עיסוק עם שליחות"
קדוש הוא חבר "התאחדות יועצי המשכנתאות", בעל תואר ראשון ובוגר מגוון קורסים בכלכלה ונדל"ן. הוא החל את דרכו בתחום המשכנתאות לאחר קריירה בעולמות הביטחון. "לפי מספר שנים עברתי ניתוח מורכב בעמוד השדרה שגרם לי להשאיר מאחור את העשייה הביטחונית", הוא מספר, "תמיד נמשכתי לתחום הפיננסים, אבל חיפשתי עיסוק עם שליחות. הבחירה להתמחות בייעוץ משכנתאות נובעת מתוך החיבור בין פיננסים לבין אנשים. כשאנשים מגיעים להחלטה לרכוש דירה, הם לא יודעים מאיפה להתחיל. המשימה שלי היא לעזור להם לנהל את התהליך הזה ולהרגיש בטוחים לאורכו".
מדוע חשוב לפנות ליועץ משכנתאות עוד לפני חתימה על חוזה?
"מעבר לבניית תמונת מצב כלכלית מסודרת וקבלת האישור העקרוני מהבנק, בפגישת הייעוץ הראשונה אני בודק עבור הלקוחות גם את סוגיית אחוז המימון ואת ההטבות והתנאים השונים שלהם הם זכאים. ברכישת דירה ראשונה ניתן לקבל משכנתה בשווי של עד 75% משווי הדירה. לעומת זאת, במקרה של דירה שנייה או שלישית ניתן לקבל משכנתה בשווי 50% בלבד. אם מדובר במשפרי דיור שרוכשים דירה אחת ובמקביל מוכרים את הדירה הקיימת, הם יכולים לקבל 70%.
"ההבדלים האלה יכולים לגרום לפערים של מאות אלפי שקלים בגובה המשכנתה – ולאלץ את הרוכשים להביא הון עצמי גבוה יותר מהבית. חשוב לקחת בחשבון גם את מס הרכישה על רכישת דירה שנייה. מניסיוני, הרבה לקוחות סוגרים עסקאות לרכישת דירה שנייה בלי להבין לעומק את ההשלכות מבחינת אחוזי המימון הנמוכים ומס הרכישה. הסוגיות האלה יכולות לפגוע בכדאיות של ההשקעה – ולכן כדאי לבדוק אותן בשלב מוקדם ככל האפשר".
מה עוד חשוב לדעת על תהליך לקיחת משכנתה לרכישת דירה?
"על פי הכללים היבשים, ניתן לשלם עבור המשכנתה החזר חודשי של עד 40% מסך ההכנסות שלנו נטו. עם זאת, עלינו לבנות תמהיל משכנתה נכון עבור הלקוחות על בסיס הסתכלות רחבה יותר על כלכלת המשפחה שלהם. המטרה היא שהלקוחות יוכלו לנהל משק בית תקין ולבנות עבורם משכנתה שמותאמת ליכולותיהם ולכלכלת הבית שלהם. יש אנשים שלוקחים משכנתה חונקת ומגיעים למצב שבו הם נאלצים לחשוב טוב-טוב בסופר אם הם יכולים לקנות לחם וחלב: התפקיד שלי הוא למנוע מהלקוחות להגיע למקומות האלה".
בשנתיים האחרונות קבלנים רבים הכריזו על מבצעים במודל מימון של 20-80. מה חשוב לדעת על העסקאות החדשות בענף הנדל"ן?
"בעקבות עליית הריבית במשק והירידה בביקוש לדירות 'על הנייר' התפתחה תופעה שבה קבלנים מאפשרים לרוכשים לשלם 20% בעת החתימה על החוזה ו-80% במועד מסירת הדירה. לא מעט אנשים ניצלו את ההזדמנות הזאת לקנות דירות במחיר גבוה מיכולתם הכלכלית האמיתית – בלי להתייעץ עם בעל מקצוע כדי לוודא שהם יכולים לקבל מהבנק אחוזי מימון מספיקים ולעמוד בהחזרים החודשיים העתידיים.
"ההנחה של אותם רוכשים היתה שהם יוכלו למכור את הדירה ברווח לאחר קבלת המפתח. אנשים התרגלו למציאות שבה מחירי הנדל"ן עולים, אבל אף אחד לא יכול להבטיח לנו מראש שמגמת העלייה תימשך בעתיד. אנחנו נמצאים כיום בתקופה בעייתית מאוד שעלולה להוביל לכך שהרבה אנשים פשוט לא יצליחו להשלים עסקאות שהתחייבו אליהן".
מה המפתח לבניית תמהיל משכנתה אפקטיבי?
"צריך להבין שהמשכנתה לא נמדדת רק לפי הריביות. גם אם קיבלתם את הריבית הנמוכה ביותר בכל אחד מהמסלולים, בנייה מושכלת של תמהיל המשכנתה היא צעד הכרחי כדי לשמור על חיסכון מקסימלי. העיקרון החשוב ביותר הוא להתאים את המסלולים השונים לצרכים הכלכליים של המשפחה: צריך לאזן בין גובה ההחזר החודשי לבין החיסכון בגובה המשכנתה הכולל בטווח הארוך. איש מקצוע מנוסה יודע למצוא את הפתרונות היצירתיים בהתאם למצבו הייחודי של כל לקוח".
אילו עצות נוספות יכולות לסייע בבחירת המשכנתה?
"אם יש ללקוח הלוואות נוספות, מומלץ מאוד לאחד אותן בתוך המשכנתה כדי להפחית את ההחזר החודשי. איחוד הלוואות בתוך המשכנתה מסייע גם לבניית תזרים מזומנים מסודר. הניסיון מוכיח שתזרים מסודר הוא הדבר החשוב ביותר למשפחה, במיוחד לאור עליות המחירים של השנים האחרונות. בשורה התחתונה, העצה החשובה ביותר היא להיעזר בשירותי ייעוץ משכנתאות – ולהקפיד לפנות לקבלת ייעוץ כבר בשלבים הראשוניים של תהליך רכישת הדירה".
מיכאל קדוש - "דרך ייעוץ משכנתאות ונדל"ן"
טלפון: 0542601478
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף מיכאל קדוש - "דרך ייעוץ משכנתאות ונדל"ן"
