"מצבו של ענף הנדל"ן הישראלי ידע תקופות טובות יותר", כך מסבירים אור ישראלי ושגיא משיח, המייסדים והשותפים בחברה לליווי משקיעים סימפל (Simple). לכן, הם מסבירים, העסקאות שמתקיימות כיום דורשות הסתכלות והתנהלות אחרות לחלוטין מבעבר.
שיטת הליווי למשקיעים שיצרו השניים נועדה לעזור למשקיעי נדל"ן בטווח הארוך, באמצעות אמצעים שונים. "המטרה של סימפל היא להוביל את המשקיעים לעסקה שתתאים לתזרים שלהם, במטרה לייצר רווח עתידי משמעותי למרות מצב השוק הנוכחי", מסבירים ישראלי ומשיח.
משיח, בעל רישיון תיווך, וישראלי, בעל תואר ראשון במשפטים ולימודי מימון, חוזים ומקרקעין, פועלים מתוך זיקה אמיתית ואישית לתחום, ומשקיעים פעילים בעצמם בשוק הנדל"ן בעשור האחרון. בשלב זה פעילותם ממוקדת בעיקר באזור יפו, חולון ובת ים, אולם יש להם כוונה להרחיב את פעילותם לאזורים נוספים.
בהירות מהצעד הראשון
חברת סימפל פועלת על פי העיקרון של One Stop Shop, והשירות שהיא מספקת ללקוחותיה כולל ליווי בכל שלבי העסקה – ואף מעבר לכך – במטרה ליצור ודאות כלכלית. בשלב הראשון נערכת פגישת היכרות עם המשקיעים. "הפגישה הזאת היא הבסיס לתהליך כולו", מסביר ישראלי, "מעבר להיכרות אישית, אנחנו מבצעים עם המשקיע ניתוח פיננסי, בוחנים אם יש לו יכולת כלכלית לרכוש נכס בארץ, מה התקציב להשקעה ומה ההון העצמי ויכולות ההחזר שלו. אנחנו גם משוחחים איתו על רמת הסיכונים שהוא מעוניין לקחת. כבר בשלב הזה נעשים מהלכים מעשיים של תכנון מס ותכנון למימון העסקה".
בשלב הבא עוזרים בסימפל למשקיע להוציא אישור עקרוני למשכנתה. "חשוב לעשות את המהלך הזה עוד לפני שאנחנו יוצאים לשטח לחפש עבור המשקיע נכסים, כדי שנמצא נכס שתפור למידות שלו", מסבירים ישראלי ומשיח, "הדרך שבה אנחנו עובדים מובילה לכך שאנחנו מוציאים נכסים שהמשקיעים לא היו מגיעים אליהם בכוחות עצמם".
משיח וישראלי מבהירים שתהליך הליווי של סימפל אינו מסתיים עם חתימת החוזה. בהתאם לצורך הם דואגים לשיפוץ הנכס, ומדגישים שמרכיב זה מתומחר מראש בתקציב ההשקעה כבר בתחילת הדרך. בהמשך הם מטפלים גם בהשכרת הנכס. המטרה היא לייצר קשר ארוך טווח עם המשקיע ולהמשיך איתו לעסקאות נוספות בעתיד.
"להפחית את חוסר הוודאות"
לאחרונה חלק משמעותי מהעסקאות שמובילה סימפל קשור בנכסים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית. למרות הפוטנציאל שטמון בעסקאות מסוג זה, למשיח חשוב להתריע מטעויות נפוצות בתחום. "לא פעם, לאחר פגישה אחת עם יזם, דיירים מגיעים למסקנה נמהרת שהפרויקט יאושר ובקרוב יצא להתחדשות עירונית. הסקת המסקנות הפזיזה הזאת באה לידי ביטוי בפרמיה שהמוכרים דורשים על הדירה. בשפה פשוטה, מבקשים על הדירה יותר ממה שהיא שווה", הוא מסביר.
"ייתכן שקונה שאינו מכיר את התחום יהיה מוכן לשלם את אותה פרמיה, אבל, מהניסיון שלנו, החל מהפגישה הראשונה עם היזם, ובהנחה שהתהליך אכן הבשיל ויצא לדרך, יכול לעבור כמעט עשור עד לרגע שמתבצעת בפועל הריסת הבניין", מדגיש משיח, "לא חסרים תהליכים שהחלו בהצהרות גדולות של יזמים ובפועל הפרויקט נגנז ולא יצא לפועל".
בעקבות כך, מסביר משיח, בסימפל נוטים לא לקדם עסקאות שלא הבשילו ליישום, ורק כשהם מזהים עסקה כזאת הם צוללים פנימה וממשיכים לבחון אותה בקפדנות מול גורמים שונים – עורכי דין, הוועדה המקומית והמחוזית, היזם וכן הלאה.
"המטרה היא להפחית עד כמה שאפשר את חוסר הוודאות לגבי היתכנות תהליך ההתחדשות העירונית ולחשוף את המצב האמיתי של הפרויקט", אומר ישראלי, "כשהפרויקט מסתמן כחיובי למימוש אנחנו ממשיכים לפעול למען המשקיעים שלנו, ודואגים שהפוטנציאל לא יגולם במחיר בצורה משמעותית".
ישראלי ומשיח מדגישים שכל עסקת נדל"ן, בין שמדובר בנכס המיועד להתחדשות עירונית ובין שבדירה מקבלן, עוברת דרך מסננת של בדיקות במישורים רבים – תכנוני, משפטי ושמאי. רק לאחר מכן הם פותחים בתהליך משא ומתן מול המוכרים. "בשלב הזה יש בידינו מידע מהימן ומקיף על מחירי עסקאות שבוצעו בפועל ודווחו לרשות המסים", מדגיש משיח, "צריך לשים לב שלא מסתמכים רק על מידע שפורסם בלוחות קנייה ומכירה ואינו משקף בהכרח את העסקה ונתוני הנכס".
ישראלי מוסיף כי השניים חותרים לכך שהמחיר הסופי של הנכס יהיה שווה ערך או נמוך מהערך שייתן לו השמאי בבנק. "יש לנו כלים ומספיק ניסיון לבחון את האלמנטים הרלוונטיים לעסקה ולשקלל אותם בהערכת המחיר שלנו", הוא אומר, "משקיעים צריכים להבין שאם הערכת השמאי תהיה נמוכה מהעלות שאליה הם התחייבו בחוזה, הבנק עשוי לא לאשר להם את המשכנתה שהם זקוקים לה. הקונים אינם מודעים להיתכנות של פער כזה, עד שהם מתבשרים מיועץ המשכנתה בבנק שההלוואה לא אושרה או לא אושרה כפי שציפו".
מטרתם, הם מסבירים, היא לחסוך ללקוחותיהם מצבי לחץ, משיכת הון עצמי בניגוד לתכנון הראשוני, לקיחת הלוואות מגופים אחרים, ומצבים של פיצוץ העסקה והסתבכות כלכלית ומשפטית מיותרת. העבודה של סימפל נתמכת באנשי מקצוע מעולם הנדל"ן, כשהשותפים ישראלי ומשיח לוקחים על עצמם את האחריות לסנכרן בין הגורמים. "אנחנו מנצחים על התזמורת הזאת, מתוך ידיעה שעסקאות רבות מתעכבות ולעתים מתפספסות, לאור היעדר סנכרון בין אותם גורמים", הם מבהירים.
"בשורה התחתונה, אנחנו עושים את כל המאמצים בשביל שמי שמשתמש בשירות שלנו יבצע את העסקה הטובה ביותר עבורו. סימפל עובדת לאורך השנים עם משקיעים חוזרים, ולא סתם הלקוחות שלנו ממליצים עלינו לבני משפחה נוספים", מסכמים ישראלי ומשיח.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
סימפל
טלפון: 050-4344503
לפנייה במייל >>
בשיתוף סימפל
