כשזאב שומכר מדבר על מודיעין, הוא לא מדבר על עוד עיר על המפה. עבורו מדובר על מפעל חיים, שהחל כמעט במקרה לפני למעלה משני עשורים. "הגעתי למודיעין עם אשתי, כזוג צעיר שלא ידע עדיין שום דבר לגבי העתיד שלו ומה הוא רוצה לעשות", הוא נזכר. "אבא שלי נתן לנו טיפ כשאמר 'לא משנה איפה תעבדו או תלמדו, מודיעין זה מקום טוב באמצע להיות בו'. בקיץ 2000 התחלנו לחפש דירה בעיר, וכשראיתי את המתווכים שפנו אלינו אמרתי לאשתי שאני יכול לעשות את זה טוב יותר".
התחושה הזו הפכה לקריירה משגשגת שנמשכת כבר 26 שנה, כולן בעיר מודיעין בלבד. שומכר החל כסוכן ברשת גדולה, המשיך כזכיין, וב-2006 הקים את המותג העצמאי שלו - שומכר נדל"ן. "אני המשרד הפרטי הוותיק ביותר בעיר", הוא מעיד. "למעשה דור המתווכים שהתחלתי איתו כבר לא פעיל בתחום. אפשר לומר שגדלתי עסקית לצד העיר, ואני מכיר כל רחוב וכל סמטה בעיר".
הוותק הזה אינו רק מספר על הנייר, אלא בנק זיכרון אנושי עצום. שומכר מגלה שב-90% מהנכסים בעיר, הוא מסוגל לשרטט את מבנה הבית מהזיכרון. "היה מקרה שמישהו ניגש אליי בקניון לייעוץ. הוא נתן לי כתובת ופשוט סיפרתי לו ממי הוא קנה את הבית, באיזו שנה וכמה שילם. הוא היה בהלם, אבל ככה הוא הבין שאני יודע על מה אני מדבר ושאני לא זורק מספרים באוויר".
היכולת לזהות הזדמנויות
מודיעין, לדברי שומכר, נמצאת כיום בנקודת מפנה אסטרטגית. לאחר סיום שלב א' של העיר, עם אכלוס שכונת מורשת, העיר חצתה את רף 100,000 התושבים, וכעת העיניים נשואות לשלב ב' שייבנה בצפון-מערב העיר, כשהסנונית הראשונה תהיה שכונת המעיינות. אולם מי שמצפה לפתרון מיידי למחסור בדירות, עלול להתאכזב.
"הצפי הוא שרק לקראת תחילת 2027 יצאו מכרזים לקבלנים", הוא מסביר. "עסקאות בשטח נראה אולי בעוד שלוש שנים, ואכלוסים רק בעוד שש או שבע שנים. כרגע מודיעין הגיעה לקצה, מבחינת דירות חדשות. אם בכל הארץ מדברים על דירות שעומדות ריקות, במודיעין נשארו אולי 200 יחידות דיור לא מכורות מקבלנים בכל העיר".
ההיצע הנמוך הזה ישפיע על המחירים?
"גם כשייצאו השכונות החדשות, אנחנו לא יודעים מי יהיה שר השיכון וכמה דירות ילכו ל'מחיר למשתכן'. אם מתוך 4,000 יחידות דיור 70% הולכות ל'מחיר למשתכן', נישאר עם כמות מזערית של דירות בשוק החופשי. עם עלויות הבנייה שמתייקרות, אני מעריך שגם בעוד ארבע שנים המחירים יהיו גבוהים מאוד".
התחום שבו מתמחים בשומכר נדל"ן הוא נדל"ן מיד שנייה במודיעין, וזאת לצד שיווק נדל"ן מיד ראשונה (מקבלנים) ונדל"ן עסקי. כשעוד היו במודיעין מכרזים לקבוצות רכישה, עסק שומכר גם בשיווק קבוצות רכישה, תחום שנחשב למורכב ולעתים רווי סיכונים. שומכר מציג רקורד מרשים: כ-800 יחידות דיור בשכונות נופים, ציפורים, בוכמן ומרכז העיר. "כולם אצלנו מאוכלסים ומרוצים", הוא מבהיר. "היינו הראשונים במודיעין שגיבשו קבוצת רכישה ב-2008 במרכז העיר ו- 64 יחידות נמכרו תוך 60 יום בלבד".
מעבר לנדל"ן למגורים, מיד ראשונה ומיד שנייה, שומכר נדל"ן חזקים מאוד גם בנדל"ן עסקי. "במודיעין יש נדל"ן עסקי מגוון – משרדים, מסחר, מגרשים ומרכזים לוגיסטיים. בין השאר, שיווקנו את מתחם המסחר והמשרדים 'איילה 360' במרכז עינב ("ישפרו סנטר"), שבו בחרתי למקם גם את המשרדים שלנו. המיקום האסטרטגי של מודיעין, על צירי תחבורה ראשיים, בין ירושלים לתל אביב, והתחבורה הציבורית הנוחה מעניקים כולם יתרון עצום לעיר, שהפכה מוקד משיכה לעסקים, לחברות פרטיות ולציבוריות".
שומכר מאמין במודל הבוטיק היציב ומשרדו מונה 11 אנשים בלבד, שכל אחד ואחת מהם מומחים בתחומם. "החוזקה של המשרד נשענת על ההון האנושי האיכותי שלנו", הוא אומר נחרצות. "כל היועצים במשרד ותיקים ומיומנים ולכל אחת ואחד מהם מומחיות ספציפית. אין לי עניין ב-30 איש שחמישה מהם יסגרו עסקאות ו-25 יסתכלו עליהם. אנחנו 11 אנשים, שכולם עובדים ומתפרנסים. יש לנו אנשים שמתמחים רק ביד שנייה, כאלה שמומחים ליד ראשונה ואחרים שמתמחים רק בנדל"ן עסקי. זו התמחות שונה לחלוטין וזה ייחודי לנו".
מודיעין היא עיר קולטת עלייה, כיצד זה מתבטא במשרד?
"כדי לתת מענה לאוכלוסייה המגוונת של העיר, המשרד מעניק שירות בשפות אנגלית, צרפתית, רוסית ועברית. הייתי חבר בוועדת הקליטה של העיר במשך שנים, וסייעתי לעולים חדשים להשתלב בעיר, כך שאני מכיר לעומק את הצרכים שלהם".
מודיעין עדיין נחשבת יעד אטרקטיבי להשקעה?
"מודיעין כבר לא זולה, יש שיגידו שהיא די יקרה. פעם מכרנו פה דירות ב-120 אלף דולר, שהיו שווים לכחצי מיליון שקל. היום צריך מינימום 2.5 מיליון שקל כדי בכלל להיכנס לשיח. עם זאת, מודיעין היא עסקה בטוחה מאוד. התשואה פה 'רגועה' יותר, כי השוכרים הם איכותיים ופחות נתקלים בבעיות. כך שהמשקיע מגדר סיכונים בצורה גבוהה כשקונים נכסים בעיר".
שומכר מסכם באנקדוטה משעשעת: "לפני שלוש שנים פגש אותי מישהו בסופרמרקט ואמר לי שהוא עשה טעות שקנה רק בית אחד בעיר, כי מאז המחירים זינקו. עניתי לו שמי שעשה טעות זה אני, שבכלל מכרתי לו. אנשים שקנו כאן דירה לפני עשור במיליון שקל מחזיקים היום נכס של 2.5 מיליון שקל ומעלה. כמי שחי את העיר, אני יכול לומר שגם מי שקונה היום יגיד את אותם דברים בעוד עשור".
שומכר נדל"ן
למעבר לאתר >
בשיתוף שומכר נדל"ן
