מגדלי המגורים והמסחר אינם חדשים בנוף הישראלי, אולם תנופת הבנייה בישראל מביאה את המגדלים לשיאים ולגבהים החדשים. השינוי הזה אינו משפיע רק על הנראות בערים, אלא גם על תרבות הדיור ועל אופן ניהול המתחמים. חברת High Tower הציבה לעצמה מטרה להיות מהמובילות והאיכותיות בתחום בישראל, מוסר מיקי בראל, הבעלים ויו"ר החברה.
חברת High Tower מתבססת על שני עמודי תווך מרכזיים: מקצוענות ברמה גבוהה לצד יושרה ושקיפות. "השילוב של מקצוענות ויושרה הוא הגורם המרכזי שמקנה את המוניטין שלנו", מדגיש בראל. "ניהלתי בעברי, במשך 30 שנה, מערכות צבאיות גדולות ומורכבות. מהניסיון המצטבר אימצתי שיטות ניהול מתקדמות, שאותן יישמתי במבנה ובתפעול החברה. אנו מנהלים כיום תקציבים גדולים, אך אנו מדגישים לכל עובדינו כי הכסף שייך לדיירים. כשמנהלים כספים של אחרים, חייבים להיות שקופים ולנהוג במשנה זהירות. הדיירים שלנו יודעים שאנחנו תמיד פועלים בשקיפות מלאה, הם יכולים לעיין בחשבונות הבנק ולראות את כל הדוחות בצורה בלתי אמצעית".
מענה איכותי בכל ההיבטים
חברת High Tower, שהוקמה בשנת 2009, מתמחה בניהול מגדלי יוקרה ומעניקה שירותים מתקדמים ותחזוקה איכותית למערכות המורכבות במגדלים, בהן מערכות הבניין, מערכות מצילות חיים בתחומי הביטחון והבטיחות, בריכות שחייה, חדרי כושר, חניונים ושירותים נלווים נוספים.
החברה מנהלת כיום יותר מ-1.5 מיליון מ"ר של שטחי מגורים ומשרדים, עם צוות המונה כ-200 עובדים ועוד מאות עובדי קבלן. בראל מסביר כי אחזקת המערכות המורכבות של מגדלי היוקרה מחייבת התמחות מיוחדת.
"תפקידה של חברת ניהול איכותית לתת מענה לצורכי הדיירים בכמה תחומים עיקריים", הוא מפרט. "הנושא הפיננסי כולל בניית התקציב, ניהול ובקרת תקציב, ניהול הגבייה, התקשרות עם ספקים, ניהול תזרים המזומנים ועוד. אחזקת המערכות המורכבות של הבניין, בדגש על תחזוקה מונעת, אחריות על כל נושא הביטחון והבטיחות של הבניין לרבות היערכות למצבי חירום; אחריות כוללת על תחום הניקיון ושירות לקוחות".
בראל מעניק חשיבות רבה לתחום שירות הלקוחות, ולדבריו מדובר בנושא קריטי כאשר מדובר בניהול מגדלי יוקרה. אחריות חברת הניהול אינה מתמצית רק בניהול השוטף של המבנה או המתחם, אלא גם בהענקת שירותים נוספים לרווחת הדיירים. הוא מציין, בין היתר, שירותי קונסיירז' המאפשרים הזמנת שירותי הסעות, הזמנת כרטיסים להופעות, הזמנת מקומות במסעדות נחשבות, שירותי שטיפת רכב, שירותי דוג-ווקר ועוד.
החברה מתגאה בכך שהיא קשובה לצרכים שעולים מהדיירים עצמם ומביאה פתרונות יצירתיים בהתאם. כמו למשל, הצבת מקררים במגדלים שמוזנים מדי יום במוצרים חיוניים כמו חלב וגבינות לנוחיות הדיירים או הצבת חדר להשאלת כלי עבודה בתשלום כגון: שואבי אבק, סולמות או כלי עבודה.
במגדלים עם חדרי כושר ובריכות שחייה החברה מציעה הפעלה של חוגים ומדריכים מקצועיים, להעשרת חיי הפנאי והספורט של הדיירים.
יצירתיות והתאמה למציאות
תקופת הקורונה נראית היום כהיסטוריה רחוקה, אך המגפה אילצה את חברת High Tower להסתגל במהירות למציאות חדשה ומאתגרת. "בתחילת הקורונה היתה מטבע הדברים היסטריה רבתי", נזכר בראל. "אנשים לא ידעו כיצד לפנות את הזבל, איך להתמודד עם הסגר, ומה לעשות במקרה של חשש להידבקות כשאחד מהדיירים אובחן כחולה. נדרשנו לספק לדיירים מידע רב, ליצור ולהתאים נהלים וכללי התנהגות ולנהל את השגרה בצורה רגועה ומאורגנת". הוא מוסיף כי אחת ההשפעות המרכזיות, לדוגמה, היתה עלייה משמעותית בכמות השליחים שהגיעו למגדלים, דבר שדרש ניהול קפדני ותיאום מדויק, כדי לשמור על הבניין בטוח ונקי.
בראל מספר כי אחד האתגרים הגדולים היה להתאים את השירותים לתקופה שבה כל הדיירים נמצאים בבית במשך כל היום. "היינו צריכים להיות מאוד גמישים ולתת מענה מיידי לכל בעיה או צורך", הוא אומר. "במיוחד בתחילת המגפה, כשלא היה ברור כמה זמן המצב יימשך וכיצד הוא ישפיע על אורח החיים של הדיירים".
חלק מהצעדים שהחברה נקטה בתקופת המגפה היא מיישמת בניהול מצבי חירום אחרים, תוך שימוש באמצעים טכנולוגיים, שמירה על קשר רציף עם הדיירים והעברת מידע בזמן אמת. למרבה הצער, לא חלף זמן רב עד ש-High Tower נדרשה להתנהל ולהתאים עצמה למצב חירום חדש שנוצר באוקטובר 2023, עם פרוץ מלחמת חרבות ברזל.
באופן ברור וטבעי, במרבית המגדלים התעורר חשש מוגבר בקרב הדיירים מפני חדירת מחבלים. בראל מספר שהחברה נקטה אמצעים להגברת האבטחה והתאמת פתרונות אבטחה. "צעדים אלו סייעו בהפחתת הלחץ והחרדה של הדיירים ותחושה שיש על מי לסמוך", הוא אומר.
כיצד התמודדתם עם המחסור במאבטחים בזמן המלחמה, כאשר רבים מהם גויסו ללחימה?
"המחסור במאבטחים היה אתגר משמעותי. רבים מהמאבטחים הצעירים גויסו לצבא, ומנגד נוצר מצב שבו היתה דרישה לכמה שיותר מאבטחים חמושים, אפילו בבניינים שקודם לכן לא היה מוצב שומר. נאלצנו לחשוב מחוץ לקופסה. פנינו לדיירים וביקשנו לדעת מי מהם נושא נשק פרטי, מי מהם פרמדיק או בעל רקע ביטחוני, ויצרנו מקרב הדיירים כיתות כוננות לכל בניין, שהיו זמינות מיידית לתגובה במידת הצורך".
הוא מוסיף כי הקמת כיתות הכוננות כללה ארגון קבוצות וואטסאפ לכל בניין, תדריכים על מערכות הבניין, הגדרת מצבי חירום ותרגולי תרחישים שונים: "הכיתות הללו לא רק הפחיתו את הלחץ בקרב הדיירים, אלא גם יצרו תחושת קהילה ושיתוף פעולה".
כיצד ניהלתם את העברת המידע והתקשורת עם הדיירים בתקופה כזו לחוצה?
"התקשורת היתה קריטית. דאגנו לעדכן את הדיירים בכל צעד שנקטנו, בכל שינוי נהלים ובכל התפתחות חדשה. השתמשנו באפליקציות, בקבוצות וואטסאפ ובהודעות דואר אלקטרוני כדי לשמור על קשר רציף ולספק מידע עדכני ואמין. המטרה היתה שהדיירים ירגישו שהם מעודכנים באופן שוטף ושאנו זמינים סביב השעון לכל שאלה או בעיה".
בראל מוסף כי תקופת המלחמה והמתיחות הביטחונית לימדה את החברה הרבה על גמישות, יצירתיות והתאמה מהירה למצבים משתנים: "זה היה מבחן משמעותי עבורנו כחברת ניהול, ואני גאה לומר שעמדנו בו בהצלחה, תוך שמירה על ביטחונם ורווחתם של הדיירים שלנו".
הבנה מקצועית וכלים טכנולוגיים
אחת הנקודות החשובות שבראל מדגיש היא הצורך המתמיד להיות בקו הראשון של חידושי הטכנולוגיה. כדי להוביל גם בתחום הזה, High Tower משלבת פתרונות טכנולוגיים מתקדמים לשירותי הדיירים, מאפליקציות לניהול התשלומים ודיווח על תקלות, ועד פתרונות אבטחת סייבר מתקדמים לשמירה מפני מתקפות על מערכות הבניין ושלילת אפשרות להשתלטות עוינת על מערכות אלו והשבתת הבניין.
בראל מסביר כי במגדלים החדשים קיימות מערכות ממוחשבות רבות, והחברה פועלת להתקין ולהטמיע חליפות הגנה בתחום הסייבר כדי למנוע מתקפות פוטנציאליות שעלולות להשבית את הבניין ולגרום לנזקים כלכליים חמורים.
יש לך דוגמאות למצבים שבהם זה הוכח כחיוני?
"בוודאי. אנחנו עוקבים ולמדים ממתקפות סייבר על בתי חולים, מלונות, חברות ביטוח וארגונים אחרים. אם בעבר היה צורך להיכנס פיזית לבניין ולהשתלט עליו כדי לגרום לנזקים או להצית אש, כיום מספיק שהאקר ישתלט על מערכות החשמל, המעליות, מערכות כיבוי אש ומערכות אחרות באמצעות מתקפת סייבר וישבית את המגדל. הנזקים אינם רק למערכות הבניין, לדוגמה השבתת מעליות במגדל רב קומות, אלא גם נזקים חמורים יותר כגון השבתת חדרי שרתים וחדרי עסקאות של חברות גדולות או בנקים ששוכנים במגדלי המשרדים. ניתן לשער את היקף הנזקים הכלכליים במקרה שמערכות אלו יושבתו ולו ליום אחד".
כדי להתמודד עם האיומים, High Tower מבצעת סקרי סיכונים ובונה תוכניות לאבטחת מערכות המחשוב. התהליך כולל ניסיונות חדירה, במטרה לזהות חולשות אפשריות ולנטרל אותן. בראל מסביר כי "זה אינו תהליך חד–פעמי. זו עבודה מתמשכת. אנחנו בודקים ומעדכנים את מערכות ההגנה לאורך זמן, לאור העובדה שאיומים חדשים ודינמיים צצים בכל רגע. אנחנו דואגים בין השאר לבנות מגבלות לגישה חיצונית למערכות המחשוב".
בראל מוסיף כי המודעות לנושא בקרב היזמים ומתכנני המגדלים עדיין אינה מספקת, ולכן החברה פועלת לקדם את הנושא בקרבם. "בחלק מהמגדלים שאנו מנהלים כבר התאמנו חליפות הגנה בתחום הסייבר, כדי לצמצם נזקים אפשריים. הנושא הזה הוא קריטי לא רק למגדלים שאנו מנהלים, אלא גם למגדלים אחרים. אנו מציעים את שירותי היעוץ והאבטחה גם למגדלים שמנוהלים על ידי חברות אחרות, לרבות הערכת סיכונים ובניית חליפת הגנה מותאמת אישית", הוא אומר.
התאמת תשתיות לצרכים החדשים והעכשוויים של הדיירים עומדת לנגד עיניו של בראל. כך, לדוגמה, High Tower מספקת מענה לבעלי רכבים חשמליים, על ידי הקמת תחנות טעינה בחניוני המגדלים. "בשנים האחרונות אנחנו ערים למגמה ולצורך של הדיירים במגדלי המגורים לקבל מענה לטעינת כלי רכב חשמליים", מציין בראל. "התחזיות מלמדות שנוכחות רכבים אלו תלך ותגבר, ולכן אנחנו פועלים על מנת לספק להם את המענה הדרוש. מגדלים חדשים נבנים עם תשתית מתאימה לספק שירותים אלו, אולם במגדלים קיימים אנחנו צריכים להקים את תשתית החשמל באופן מהיר ובטוח".
בין מגורים למסחר
עירוב שימושים הוא תחום נוסף שבו High Tower מצטיינת. בראל מסביר כי קיימת מגמה של יזמים שמשלבים במגדלים רבים קומות מגורים, מסחר, משרדים ושירותים נוספים באותו מבנה. מצב זה יוצר אתגרי ניהול שונים, כמו התאמת מערכות הניהול לצרכים של כל המשתמשים בבניין, מציאת איזונים נכונים בין דמי הניהול של הדיירים לאלו של המסחר והמשרדים והתמודדות עם ניגודי אינטרסים בין קבוצות הדיירים והמשתמשים במבנה.
High Tower מתמודדת עם אתגרים אלו באמצעות הקמת מערכות ניהול מתוחכמות ומותאמות אישית לכל בניין. החברה פועלת למציאת פתרונות יצירתיים שיאפשרו לדיירים ולשוכרים ליהנות משירותים איכותיים ומתקדמים.
לדברי בראל, אחד האתגרים המרכזיים הוא ניהול התנועה והגישה בתוך הבניין. "לדוגמה, בחניון משותף חשוב לתאם בין שעות השיא של הדיירים לשעות הפעילות של המסחר והמשרדים", הוא מסביר. "בנוסף, אם ישנן מסעדות או חנויות בקומת הקרקע, אנחנו צריכים לוודא שהפעילות שלהן אינה מפריעה למגורים, באמצעות קיום נהלים להפחתת רעש או מניעת ריחות".
ניהול הדיירים עצמם מהווה גם הוא אתגר הדורש יצירתיות. "לעתים קרובות יש ניגודי אינטרסים בין הדיירים הפרטיים לבין העסקים. דיירים עלולים להתלונן על רעש או על תנועה מוגברת כתוצאה מהפעילות העסקית", אומר בראל. "כדי להתמודד עם אתגר זה, אנחנו מיישמים מדיניות ברורה ומוקפדת של כללי התנהגות ומבטיחים את האיזון בין הצרכים של כל האוכלוסיות שהפגיעה באיכות החיים של הדיירים תהיה מינימלית".
הצורך במציאת האיזונים שינה מקצה לקצה את תפקיד מנהל הבניין. חלפו הימים שהכרנו אב בית שמסתובב עם צרור מפתחות ענק. המנהלים כיום הינם אנשים עם רקע ניהולי עשיר, בעיקר מלונאים לשעבר, המביאים עמם סטנדרטים גבוהים של שירות ותחזוקה. "הניסיון המלונאי שלהם מאפשר להם להתמודד עם הדרישות הגבוהות של דיירי היוקרה ולספק שירות ברמה גבוהה", אומר בראל.
"מלונאים מנוסים יודעים להתייחס בצורה שירותית לדיירים, שמעניקה תחושה של חוויית מגורים יוקרתית ומיוחדת", הוא מוסיף. "הם מבינים את הצרכים של הדיירים ויודעים להתמודד עם בקשות מיוחדות, לשמור על רמת שירות גבוהה ולפתור בעיות במהירות וביעילות".
"בסופו של דבר", אומר בראל לסיכום, "אנו מציבים את המנהל במרכז העשייה והוא קובע את התוצאה. חברה איכותית חייבת באנשים איכותיים הן בניהול הפרויקטים והן במטה. לשמחתי התברכנו באנשים איכותיים וטובים שיחד מביאים להישגים ולבניית המוניטין האיכותי של החברה".
High Tower
טלפון: 03-6499971
למעבר לאתר >>
לפנייה במייל >>
בשיתוף High Tower
