ההתחדשות העירונית נחשבת לאחד הנושאים החמים ביותר בשוק הנדל"ן הנוכחי בישראל, ומסתבר כי בחיפה הנושא מקבל דגש מיוחד ונמצא בלב התוכניות העירוניות להתפתחות העיר. למעשה, העיר מובילה כבר שנתיים במספר תוכניות ההתחדשות שנמצאות בעבודה, כאשר כיום ישנן בתכנון מתקדם חמש תוכניות מתאר שכונתיות להתחדשות שכונות שלמות; 12 תוכניות התחדשות מאושרות במסלול רשויות ו-13 תכניות התחדשות נוספות בקידום במסלול יזמי. העירייה שמה דגש בעיקר על שכונות החוף הישנות, שנבנו בתחילת שנות החמישים והשישים וכיום מצב התחזוקה והתשתיות בהן גרוע מאוד.
מי שנמצאת בחזית המהפכה הנדל"נית שעוברת על העיר היא מתכננת ערים ואזורים אורנה מור, ראש המינהלת להתחדשות עירונית בעירייה.
"החזון שאותו אנו מובילים במינהלת, בהנחייתה של ראש העיר, עינת קליש-רותם, הוא בעצם להפוך את שכונות החוף של העיר לריביירות יפהפיות וזאת באמצעות פרויקטים נרחבים של פינוי-בינוי המקודמים במסגרת תכניות המתאר השכונתיות, הגדלת השטחים הציבוריים וחיבור השכונות לים (כיום יש כביש ראשי ומסילת רכבת שחוצצים בין חלק מהשכונות לחופי הים)", היא מסבירה.
"עיריית חיפה שמה לה למטרה לתעדף את ההתחדשות של השכונות הוותיקות על פני בניית שכונות חדשות. זהו שינוי גישה מרענן ויש שיגידו דרמטי שאותו מובילה ראש העיר. נכון להיום אנחנו מקדמים במסגרת הזו חמש תוכניות מתאר ענקיות שכוללות את שכונות החוף, בהן: נווה דוד, שער העלייה, שפרינצק מערב ועין הים. אלו שכונות ותיקות שנבנו בעבר כשכונות עולים ומפוני מעברות ויש בהן ריכוז עצום של שיכוני רכבת משנות החמישים והשישים. לכך ניתן תיעדוף ראשוני של הנהלת העיר".
לדברי מור, "תיעדוף זה ממשיך כיום עם השכונות: קריית אליעזר וקריית אליהו, שהן גם שכונות ותיקות עם שיכוני רכבות, קריית חיים מערב ובמיוחד מתחמי הרכבות בדגניה, טרומן וורבורג - מתחמי ענק שכוללים שורות רבות של בנייני רכבת, שכתוצאה ממליחות הים ומהקרבה לחוף 'נאכלו' במהלך השנים ויש להן פוטנציאל אדיר. כמו כן יש לנו תוכנית נוספת בקריית שפרינצק, ורמת שאול שמשלימה את התוכנית העירונית. במתחם זה קיימים שיכוני רכבת ומבני H שנבנו במהלך השנים והם דורשים התחדשות".
שקיפות מול הדיירים
את כל ארבע התוכניות הראשונות אותן ציינה מור מקדמת העירייה יחד עם "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית". את התוכנית החמישית בשכונת נווה שאנן, השכונה הוותיקה והגדולה בעיר ובארץ, מקדמת העירייה בעצמה.
"כלל התוכניות נגישות לציבור באתר העירייה ובאתר "תובנות" וניתן לעיין בהן ולראות את התהליך שהן עברו, לרבות הערות הציבור. התהליך השקוף הזה חשוב מאוד לקידום בר קיימא של התחדשות עירונית", מעידה מור.
מעבר לחמש תוכניות המתאר יש לכם גם 12 תוכניות במסלול רשויות, מה תוכלי לספר עליהן?
"בעוד שאנו מקדמים את כל התוכניות הענקיות האלה, התחיל עוד קודם לכן תהליך עם "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית" לקידומן של 12 תוכניות מפורטות במסלול רשויות, שאושרו. בתוכניות האלה ביצענו תכנון מלמטה, עם יוזמות נקודתיות שחלקן הגדול כבר במימוש. תוכניות אלו מבוצעות בין היתר בנווה דוד, בנווה שאנן-רמז, בקריית חיים, במורדות הכרמל הצרפתי, במתחם יציאת אירופה ובמתחם ברל כצלנסון. בנוסף התחלנו בקידום תוכניות גדולות גם בשכונת בת גלים, שאיננה שכונה שיועדה בעיקרה להתחדשות עירונית בשל מבני השימור הרבים שקיימים בה. לכן עיקר ההתחדשות העירונית בשכונה זו מבוצעת באמצעות פרויקטים קטנים יותר של תמ"א 38. יחד עם זאת, במתחמים האחוריים של בת גלים המשיקים לרכבת וסמוכים לשכונת קריית אליעזר, קידמנו שתי תוכניות ענק במסלול רשויות - פרויקטי "חיל הים" ו"העלייה השנייה". במקבצים האחרונים של שיכוני רכבת בשכונה, וזה עשה אימפקט כל כך גדול, עד שכוחות השוק עשו את שלהם ויזמים פרטיים החלו לתכנן ולקדם במקום תוכניות משלהם".
מה הסטטוס של התוכניות האלו?
"נמצאים בבנייה כיום: הפרויקטים ב'מלך אמציה' (נוה דוד) 'ברל כצנלסון' (זיו), 'יציאת אירופה' (קרית שפרינצק), מתחם 'מח"ל' (קרית חיים מערבית) ומתחם 'חביבה רייך' ברמות רמז. פרויקט נוסף גדול בנוה דוד 'המלך שלמה', נמצא לקראת הוצאת היתר בנייה. מתחמי חיל הים והעלייה השנייה קיבלו אישור והן לקראת פרסום למתן תוקף. ייבנו בהן 1,200 יחידות דיור חדשות. עם שתי התוכניות הנוספות בשכונה תבננה סה"כ בבת גלים כ-2,000 יח"ד. בשביל לסבר את האוזן, כל שכונת בת גלים של היום מונה כ-2,000 יחידות דיור, כך שהאוכלוסייה בשכונה תכפיל את עצמה".
כחלק מהשקיפות ושיתוף הציבור המאפיינים את העירייה ואת מינהלת ההתחדשות העירונית, יצאה העירייה במהלך פורץ דרך שהעניק לנציגויות הדיירים מעין קורס מזורז בהתחדשות עירונית - 12 מפגשים עם מומחים כלכליים, תכנוניים, חברתיים ומשפטיים. הקורסים מסייעים לנציגויות להבין את תהליך ההתחדשות לפרטיו, מהן ההשלכות של המהלכים ועל מה עליהן להתעקש מול החברות היזמיות.
"העברנו את הכוח לידיים של הדיירים וזהו דבר מאוד נדיר בתחום", אומרת מור. "בעבר היינו רגילים למצב הפוך שבו היזמים בוחרים מתחם במקום כלשהו בעיר, ואז מגיעים אלינו לצורך קידום תכניות. הנהלים החדשים שאותם הסדרנו לא רק משרטטים את גבולות הגזרה ליזמים באזורים שבהן העירייה מעוניינת לקדם תוכניות, אלא גם מאפשרים לדיירים לקחת את המושכות לידיהם ולבחור בחברה היזמית הנכונה עבורם".
מהו היקף יחידות הדיור שייבנו ב-12 התוכניות במסלול הרשויות?
"סדר גודל של 80 אלף יחידות דיור חדשות (במקום כ-37 אלף קיימות), כך שזו מהפכה של ממש בעיר. למעשה, רק בחצי השנה האחרונה נקלטו 10 תוכניות חדשות במסלול יזמי, מה שאומר שאנחנו מתמודדים עם כמות אדירה של תוכניות, דבר שדורש מאיתנו ראייה מקצועית מאוד גבוהה במטרה לייצר גם בתנאי ביקוש כאלה, מצוינות של אדריכלות לא מתפשרת ותוספת צרכי ציבור מותאמת לשכונה הצומחת".
הפן החברתי של ההתחדשות העירונית
לצד חשיבותה של מתיחת הפנים של העיר והגדלת היצע הדירות בה, יש לתוכניות ההתחדשות העירונית הנרחבות בעיר אלמנט לא פחות חשוב והוא האלמנט החברתי. הדבר נובע מהחלטתה האסטרטגית של העירייה להביא לידי שילוב של אוכלוסיות מגוונות כמו משפחות צעירות וזוגות צעירים בשכונות מוחלשות יותר, באמצעות כלל הפרויקטים החדשים. מי שאחראית לאספקט החברתי של ההתחדשות העירונית בחיפה היא העובדת הסוציאלית הקהילתית, שרה טודובר, רכזת חברה ושיתוף ציבור במינהלת.
לדבריה של אורנה מור, "העבודה החברתית שלי פונה לשני כיוונים: האחד, מול נציגויות הדיירים, והשני מול גופי התכנון. בכובעי מול הנציגויות אני נמצאת בקשר שוטף מול מאות הנציגויות הקיימות כיום בחיפה ומקפידה להסביר להם שהנציגות חייבת להיות מאושרת רשמית על ידי כל בעלי הדירות, על מנת לקבל תוקף ייצוגי. לאחר אישור ההליך הפורמלי אנו חולקים איתם ידע וכלים כיצד להיות גורם משמעותי מול העירייה והיזמים, במטרה שהקול שלהם יישמע לאורך כל הדרך".
מה הכוונה בידע וכלים?
"למשל אותו קורס התחדשות עירונית של 12 מפגשים שאותו הזכירה אורנה בדבריה. מדובר בקורס מקיף מאוד, ואנו מסיימים עכשיו את המחזור השביעי שלו, כאשר בכל מחזור משתתפת שכונה אחרת. הקורס מעניק לחברי הנציגויות המשתתפים ידע תיאורטי ומעשי רב, שאותו הם מעבירים בהמשך לכל בעלי הדירות. בנוסף אנו מקיימים איתם סיורים בפרויקטים שאוכלסו בהצלחה על מנת שהם יוכלו להבין כיצד הבניין יראה בסוף ויוכלו לקבל רשמים מהדיירים שכבר עברו את התהליך".
"בשלבים היותר מתקדמים של הביצוע אנו מעבירים לנציגויות קורס תחזוקה בסיסי שבו מוסברות להם ההשלכות של מעבר מבניין רכבת, כמעט ללא הוצאות אחזקה, למגדל מגורים מודרני עם מעליות שדורשות תחזוקה ותיקונים או גינות ירוקות שדורשות גינון. בקורס הם מקבלים טיפים כיצד לחסוך בהוצאות האחזקה הגבוהות".
מור מוסיפה בנקודה זו כי במסגרת החוק היבש היזם צריך להקים קרן תחזוקה של חמש שנים עבור דיירים עם צרכים מיוחדים, וכי העירייה מצליחה להרחיב את הקרן הזו כך שכלל הדיירים יוכלו ליהנות ממנה. "החוק לא מחייב בכך את היזמים, אבל לאור התערבותנו הם הסכימו לשתף פעולה עם הרעיון, ולהרחיב את מסגרת הקרן לכלל הדיירים. זה מראה באיזו מידה, כשהעירייה היא צד במו"מ, ניתן להשיג יותר עבור התושבים. בסופו של יום, כוחו של התכנון יפה, אבל בלי העבודה החברתית אין לזה שום משמעות. המטרה היא שבעקבות מתיחת הפנים המסיבית שאותן יעברו השכונות הוותיקות, יעברו אליהן זוגות צעירים ומשפחות צעירות וכך תתקיים אינטגרציה שתועיל לכלל האוכלוסיות בחיפה ותצעיד את העיר קדימה".
בשיתוף עיריית חיפה
