מחירי הדיור הם בבחינת סוגיה כלכלית מרכזית בישראל מאז יום הקמתה. בעשורים האחרונים העלייה במחירי הדיור הפכה למשבר של ממש. כך, בין השנים 2002-2022 עלו מחירי הדיור ביותר מ-250%. תכניות ממשלתיות שונות פותחו במרוצת השנים במטרה למצוא פתרון למשבר, ביניהן: מע"מ אפס, מחיר למשתכן, מחיר מופחת, מחיר מטרה, דירה בהנחה, והתחדשות עירונית. אולם עד כה לא נראה שדבר מכך מועיל באמת והמחירים נוסקים ועולים.
עו"ד אלה רודניק, שמשרדה מתמחה בדיני מקרקעין ונדל"ן, מאמינה כי התשובה טמונה דווקא בשינוי שיטת המיסוי: מס שבח ומס רכישה. "דירות רבות ישוחררו לשוק אם יינתן למוכרים מסוימים, בתנאים מסוימים פטור ממס ואם תהיה הפחתה של מס הרכישה, אפילו אם תהיה זו הוראת שעה זמנית".
לדברי עו"ד רודניק, שמלווה לקוחות רבים ולא מעט משקיעים בעסקאות נדל"ן על בסיס יומי, הלקוחות המשקיעים נמנעים פעמים רבות מלמכור דירות בשל מס השבח הגבוה שיאלצו לשלם בעת המכירה. "המשקיעים מוכנים ורוצים לשחרר דירות לשוק ולאפשר לצעירים לקנות. מעבר לכך, מרבית הדירות של המשקיעים מתאימות בדיוק לצעירים שרוצים לקנות דירה ומחירן עדיין סביר עבור זוג צעיר" היא אומרת
כיצד מס השבח משפיע על החלטתם של המשקיעים למכור?
"סכום מס השבח לתשלום בעת מכירת דירה הוא כל כך גבוה היום, שאנשים משלמים בין עשרות אלפי שקלים עד לכ- 100 אלף שקל ולעיתים אף יותר, בעת שמוכרים דירה, שאיננה דירתם היחידה. אם בשנת 2018 אנשים מכרו דירה ושילמו מס שבח של כ-30 אלף שקל, היום הסכומים נושקים ל- 100 אלף שקל ויותר, תלוי כמובן בנתוני הרכישה כיום והמכירה של הדירה. כמעט ואין כיום חוזה שחיוב מס השבח שבו לא מתחיל ב- 40-50 אלף שקלים. אנשים רבים שיש להם דירות למכירה ורוצים למכור, נמנעים מכך בגלל מס השבח על דירה שנייה, אלא אם כן הם ממש זקוקים לכסף. כתוצאה מכך, דירות רבות נשארות אצלם ולא משתחררות לשוק".
מה הפתרון לכך?
"הפתרון הוא פטור ממס שבח למוכרי דירות שמוכרים את דירתם למי שרוכש דירה ראשונה. אני מאמינה שזה ישחרר דירות רבות לשוק ויאפשר לצעירים לקנות את אותן דירות, שמחזיקים בהם המשקיעים. אנשים כל הזמן מחכים שמחירי הדירות ירדו, אבל אין פתרון קסם. המחירים רק עולים ועולים וצריך לייצר פתרונות ריאליים ואפקטיביים כדי לפתור את
משבר הדיור".
מה לגבי מס רכישה?
"מס הרכישה אף הוא עלה למחירים לא הגיוניים וזה מקשה על אנשים לקנות דירה יחידה או ראשונה. כיום מוטל מס רכישה על דירה יחידה שמחירה מיליון שמונה מאות וחמש אלף ומעלה. כיוון שמחירי הדירות עלו משמעותית בשנים האחרונות, אין כמעט דירות במרכז הארץ, שאפשר לקנות במחירים אלו. לכן, כמעט כל מי שקונה דירה יחידה ממוסה במס רכישה בסכומים די גבוהים שמצטרפים לעלות הגבוהה של מחיר הדירה וזה חוסם המון צעירים מלקנות דירות. אני לא מבינה מדוע הממשלה ממסה במס רכישה דירה יחידה או ראשונה, זה בניגוד לאג'נדה שלה שאומרת שבכוונתה להוריד מחירים לזוגות הצעירים. עדיף שלא למסות בכלל במס רכישה את אלו שקונים דירה יחידה כך שיוכלו לקנות".
מה החשיבות של שינוי שיטת המיסוי? כיצד לדעתך זה יכול לסייע באמת במשבר הדיור?
"צריך לעשות מעשה וכמה שיותר מהר, כי אם לא משחררים עתודות קרקע בזמן הקרוב אז לפחות צריך לייצר פתרונות שיאפשרו לשחרר דירות לשוק באופן מיידי. הפתרון של פטור ממס שבח למי שיש לו יותר מדירה אחת יאפשר למשקיעים למכור דירות באופן ייעודי לרוכשים דירה יחידה".
"העלאת מחירי הדיור משנה את כללי המשחק של המיסוי לכל אורך הדרך גם לאלו שזו דירתם היחידה והם לא בהכרח 'עשירים', לדוגמה אנשים שרכשו דירה בתל אביב לפני עשר שנים כשהיא עלתה אז שלושה מיליון שקלים, והכפילו את עלות הנכס נכון להיום. מי שמוכר את הדירה (אם זו דירתו היחידה) נדרש לשלם סכום עצום של מס שבח מאחר ותקרת הפטור עומדת על כ- 4.6 מיליון שקלין".
כתובת המשרד: הכישור 30 חולון
טלפון: 03-6313398
בשיתוף עם עו"ד אלה רודניק
