מהו צו מבנה מסוכן ובאילו מקרים הוא ניתן?
הרשות המקומית אחראית על בטיחות המבנים הציבוריים והפרטיים הנמצאים בשטחה, והיא זו שמבצעת בדיקות תקופתיות של המבנים כדי לשמור על ביטחון הציבור. כאשר אנשי מקצוע מטעם הרשות המקומית נוכחים כי יציבותו של בניין נפגעה וקיימת סכנה ממשית להתמוטטותו, הרשות המקומית מוציאה צו מבנה מסוכן לבעלי הדירות. על פי הצו הדיירים מחויבים בתיקון הבניין ובחיזוקו.
מכיוון שמדובר במהלך מציל חיים, העירייה לא תהסס לתת צו מבנה מסוכן כשהיא מזהה סימן כלשהו לסכנה. בעלי הדירות מחויבים לנקוט צעדים מיידיים לחיזוק הבניין כדי למנוע סכנה למי שמתגורר בבניין או לעוברי אורח. לכן עליהם לפנות לבעלי מקצוע המתמחים בתחום ולדאוג לביצוע עבודות חיזוק. הצו יוסר רק לאחר שמהנדס מטעמה של הרשות המקומית יאשר את בטיחות המבנה.
באופן טבעי הדירות אשר יציבותן נפגעת ובעליהן צפויים לקבל צו מבנה מסוכן - אלה אותן דירות ישנות אשר מן הראוי להרוס אותן ולבנות אחרות חדשות במקומן, במסגרת הליך "התחדשות עירונית" (הליך של פינוי בינוי או תמ"א 38).
מהן ההשלכות של צו מבנה מסוכן על בעלי הדירות?
בעלי הדירות נאלצים לשלם מכיסם סכומים גבוהים לחיזוק הבניין כדי למנוע את התמוטטותו. אם לא יעשו כן, יוגשו נגדם כתבי אישום במסגרת הליך פלילי.
לעתים המצב הרעוע של הבניין או קבלת צו מבנה מסוכן מהווים קטליזטור לחתימה על פרויקט התחדשות עירונית. בעלי הדירות מבינים שאם הבניין לא ייכנס לפרויקט התחדשות עירונית בהקדם, הם יצטרכו לשלם מכיסם סכום לא מבוטל עבור חיזוקו.
האם צו מבנה מסוכן משפיע על פרויקט התחדשות עירונית?
מצב שבו בעלי הדירות בבניין כבר חתמו על הסכם התחדשות עירונית ובפרק הזמן מהחתימה ועד להריסת הבניין על ידי היזם הבניין מוכרז כמבנה מסוכן – גורם לבעלי הדירות מצוקה רבה. הם כבר חתומים על הסכם והבניין ממילא עומד להיהרס, אך בינתיים הם מחויבים למלא אחר הצו ולשלם על חיזוק הבניין המיועד להריסה, אחרת יועמדו לדין פלילי.
לכאורה מצב אבסורדי: בעלי הדירות חייבים לשלם למהנדס ולחזק את הבניין המיועד ממילא להריסה".
אילו כלים יש לבעלי הדירות העומדים בפני צו מבנה מסוכן?
במקרים כאלה הפתרון טמון בהסדר החוזי שבין בעלי הדירות ליזמי ההתחדשות העירונית.
אנחנו, במשרדי, המייצג בעלי דירות, דורשים כי בחוזה מול יזם יהיה סעיף הקובע כי אם לפני הריסת הבניין יתקבל צו מבנה מסוכן, היזם יהיה זה שיישא בעלויות חיזוק הבניין והסרת הצו.
היזמים מסכימים להסדר זה רק לאחר שרוב בעלי הדירות חותמים על ההסכם, ובכך יש משום תמריץ לבעלי הדירות לחתום על הסכמי ההתחדשות העירונית.
מנגד עלינו לאפשר לבעלי הדירות להשתחרר מחוזי ההתחדשות העירונית במקרה שהיזם לא מקדם את הפרויקט כראוי. אנו דואגים כי יזם אשר ייכנס לנעלי היזם אשר ההתקשרות אתו הגיעה לכלל סיום – ייקח הוא את עלות חיזוק הבניינים. מדובר בסעיף שיפוי המאפשר לבעלי הדירות להחליף יזמים בלי שבעלי הדירות ניזוקים.
הכותב הוא שותף מייסד של משרד עורכי הדין רולוף & יונאי בחיפה, מתמחה בליווי תהליכים מורכבים בתחום ההתחדשות העירונית, לצד התמחותו בדיני מקרקעין ומשפט מנהלי. יונאי הוא עורך דין זה 44 שנה, חבר ועדת המקרקעין וועדת התחדשות עירונית בלשכת עורכי הדין בחיפה. כמו כן שימש כחבר מועצת העיר קריית מוצקין וכחבר הוועדה לתכנון ובנייה קריות.
עו"ד משה יונאי
טלפון: 04-8539111
למעבר לאתר >>
בשיתוף עו"ד משה יונאי
