"דיני מקרקעין הם מהתחומים המשפטיים הסבוכים ביותר"

עורך הדין מוחמד ביאדסה מלווה עשרות עסקאות נדל"ן מורכבות, בהן עסקאות קומבינציה, השקעות בקרנות, התחדשות עירונית, תמ"א ופינוי בינוי, ועוד. לדבריו, עו"ד טוב הוא כזה שהתנסה בכל השלבים בדיני מקרקעין - עד לרישום הסופי בטאבו

אורי קריב
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
אדם חתם על מסמך ובית קטן מונח על המסמך
"דיני מקרקעין הם מהתחומים המשפטיים הסבוכים ביותר"צילום: shutterstock
אורי קריב
תוכן שיווקי

כמעט כל אדם יזדקק בשלב כלשהו בחייו לעורך דין בדיני מקרקעין, בין אם להשכרת דירה, ובין אם לרכישת בית למגורים או להשקעה. מכיוון שעסקת נדל"ן שכזו היא אחת המשמעותיות והיקרות ביותר שיעשה אדם בחייו – קיימת חשיבות גבוהה לליווי מקצועי של עורך דין שיתכנן את העסקה הטובה ביותר שניתן. בנוסף, כפי שמסביר עורך הדין מוחמד ביאדסה, מומחה לדיני מקרקעין, ובעליו של משרד בוטיק בירושלים ובאקה אל גרביה (באזור השרון), "דיני מקרקעין הם מהתחומים המשפטיים הסבוכים ביותר, בעיקר מפני שרישום הקרקעות בארץ עדיין מבוסס בחלקו על תקופת השלטון העות'מני והמנדט הבריטי, ולכן בכל צומת נדל"נית בחיים - חשוב שעורך הדין שלך יכיר לעומק את כל ההיבטים המשפטיים".

עו"ד ביאדסה מחזיק ביותר מעשור של ניסיון משפטי עשיר, ומלווה עשרות עסקאות נדל"ן מורכבות, בהן עסקאות קומבינציה, עסקאות השקעות בקרנות, עסקאות התחדשות עירונית, תמ"א ופינוי בינוי, ועוד. לדבריו, אנשים שחושבים שיוכלו לנהל את העסקה בעצמם ובכך לחסוך עלויות מסכנים עצמם בעלויות גבוהות יותר ובמצב משפטי סבוך, "בעיקר מפני שככל הנראה יעשו טעויות קריטיות בהסכם שיחתמו מול קבלנים, מוכרים או משכירים".

עורך הדין מוחמד ביאדסהצילום: צילום עצמי

הוא מסביר שלפעמים מדובר בחוזים דרקוניים שלא ניתן להשתחרר מהם בקלות, אפילו חוזה ברמת שכירות, שנראה לבנאדם הסביר כהסכם קל וזמני." אנשים פונים אלי ומבקשים להוציא מהברוך, אבל ככל הנראה זה יעלה להם הרבה יותר מאשר אם היו פועלים בצורה מסודרת מול עורך דין מומחה, בטח בעסקאות מורכבות".

אז ההמלצה שלך היא לקחת עורך דין בשלב מוקדם ככל האפשר?
"בטח. אחד היסודות המשמעותיים בעסקת מקרקעין הוא שאתה חתום בכתב על כל הדברים, ומחויב אליהם מיידית. אבל בכל חוזה יש פרצות, ומומחה למקרקעין יזהה אותן בזמן ויספק הגנה משפטית מקסימלית. אני ממליץ בחום לא לחסוך בעורך דין למרות הפיתוי. ברכישת נכס אתם משקיעים כמעט את כל החסכונות והפנסיה שלכם, וכשסוף סוף החלום עומד להתגשם – קריטי שיהיה לצידכם את היועץ המשפטי הנכון. אם מחשבים עלות התייעצות או ליווי עסקה על-ידי עורך דין לעומת התועלת שתצמח לרוכש מהעסקה, זה יוצא עלויות זניחות לעומת הסיכונים הפוטנציאלים. כי בסוף תקבלו את דירת החלומות שלכם ביודעכם שהכל תקין ומגובה. זה שווה את השקט הנפשי והכלכלי שלך".

הבנה במיסוי וראייה עסקית רחבה

ביאדסה מתמחה בנוסף גם במיסוי מקרקעין ובמימון נדל"ן, ומקנה ללקוחותיו לא רק הבנה משפטית עמוקה, אלא גם ראייה עסקית רחבה. "למקרקעין יש קשר ישיר ליזמות עסקית. גם אם רוכשים דירה לשימוש פרטי זו השקעה, בטח בעסקאות גדולות יותר, שדורשות מומחיות והבנה עסקית. לכן, חשוב לתכנן מבנה עסקה כולל בהיבט המס, דבר שיכול לחסוך ללקוח סכומים אסטרונומיים ולמנוע ממנו ליפול למלכודות מס. בנוסף, אם לקחתם ייעוץ משפטי בשלב מוקדם - אפשר לתכנן את העסקה מלכתחילה בצורה הרווחית ביותר. כמובן, בעסקאות קומבינציה או ליווי יזמים שרכשו מגרשים לבניית מאות דירות, מגדלים או משרדים, התהליך מורכב הרבה יותר".

לדברי ביאדסה, עורך דין טוב הוא כזה שהתנסה בכל השלבים בדיני מקרקעין עד לרישום הסופי בטאבו. "כמי שמלווה יזמים שנים חוויתי את כל התרחישים האפשריים - תכנון ובנייה בשלב הוצאת ההיתרים, הקלות, שינויי תב"ע, הסכמים עם הקבלנים, הסכמי השקעה, הסכמי קומבינציה הסכמי ליווי בנקאיים, הסכמי הדיירים, רישום הבית המשותף וכו'. חלק נכבד מהעסקאות מסתבכות כי לא נרשמו בטאבו כחוק. זו אחת הבעיות העיקריות כיום בענף, ויש עורכי דין שלא יודעים איך לבצע עסקה כשאין טאבו בכלל".

הסגמנט הצומח כולל במגזר הערבי: הפשרת קרקעות למרלוגים

ביאדסה מספר שבשנים האחרונות ליזמים יש הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בקרקעות הנמצאות בבעלות פרטית לרבות ביישובים הערביים. לדבריו, בעקבות הקורונה, העולם עבר למסחר מקוון וכך התעורר צורך של מפעלים וחברות גדולות בשטחי אחסון גדולים - מרלוגים. חלק ניכר מהקרקעות הפנויות כיום נמצאות ביישובים ערבים לאורך כביש 6, ורשויות התכנון החלו כבר להכיר בצורך להפשיר את הקרקעות - שנועדו במקור לשימוש חקלאי – לטובת מרכזים לוגיסטיים.

"יש היום עתודת קרקע אדירה שכולם מתחילים להתעניין בה כי הן משרתות צורך חיוני. יזם טוב, שילווה בעורך דין טוב, יוכל לעשות עסקאות מצוינות, אך זה תהליך מורכב שמצריך היכרות עם התרבות והמנטליות הערבית, ומיומנות במשא ומתן אפקטיבי מול בעלי הקרקעות".

המתכון לעסקאות נדל"ן מנצחות: יחס אישי, אנושי ומקצועי

בזכות הידע והניסיון שצבר במהלך 13 שנות התמחותו, עו"ד ביאדסה, מעניק ייעוץ משפטי בכל שלבי העסקאות, מרכישה ותכנון ועד בנייה ושיווק, ומציע ניתוח משפטי רחב ומעשי תוך מציאת פתרונות יצירתיים. המלצתו החד משמעית היא שלפני כל עסקה חשוב לקחת עו"ד שמקרקעין הוא חלק בלתי נפרד מה-DNA שלו, שכבר ראה כמה חוזים בחיים, שעבד עם יזמים מצד אחד ועם רוכשי דירות מצד שני, ומכיר את כל הסוגיות המשפטיות. "מעורב פה הרבה כסף וגם סיכונים, וחובה לקחת מישהו שהתמקצע בתחום ולא מתפרש על כמה תחומים משפטיים, כי אז לא יוכל לתת מענה מקיף".

ואפרופו לקוחות, רבים מלקוחותיו של ביאדסה הם יזמים וקבלנים שאת פעילותם העסקית הוא מלווה שנים רבות. הם מעידים על אדם מסור הניחן בתקשורת בינאישית וידע משפטי רחב בניסוח הסכמי מכר, בניהול מו״מ משפטי מול בנקים מסחריים ובהתנהלות מקצועית בעסקאות מורכבות ומרובות שותפים, תוך דגש על ההיבטים המסחריים וניהול קשר שוטף מול גורמי רישום וניהול מקרקעין כמו רמ"י, לשכות מקרקעין, לשכות רישום בתים המשותפים ועוד.

היחס האישי, פחות ניתן, לדבריו, בפירמות גדולות, שם לא תמיד יש קשב מלא לצרכי הלקוח, שאף ייאלץ לעיתים להסתפק במתמחה לא מנוסה. "זה יתרון מובהק של משרד בוטיק כמו שלי - יחס אישי, זמינות מלאה ואמון רב, שמאפשר לי לספק מעטפת משפטית מקסימלית. אין עסקה בלי סיכונים משפטיים או מסחריים, והחוכמה היא לזהות ולנהל אותם במינימום נזק ומקסימום רווח, כדי להשיג את העסקה הטובה ביותר".

עורך דין מוחמד ביאדסה
למעבר לאתר >>
טלפון: 0545699530