"העצה הכי חשובה שאני יכול לתת למשקיעים בעסקאות נדל"ן בחו"ל היא לקחת עורך דין שיבדוק את העסקה וילווה אותה כנאמן", מדגיש עורך הדין רון כספר ממשרד כספר-רואימי. בשנים האחרונות מלווה עורך דין כספר יחידים וקבוצות של משקיעים במיזמי נדל"ן למגורים ונדל"ן מניב בארץ ובחו"ל. "כמו שלא נקנה דירה בארץ בלי ליווי של עורך דין, על אחת כמה וכמה כשמדובר במדינה זרה. אדם מן השורה לא יודע להתגבר על הפערים הרגולטורים והמשפטיים ולפחות בהשקעה הראשונה, ליווי של עורך דין הוא קריטי".
המשרד מלווה פרויקטים מגוונים כגון רכישת נכסים מסחריים, בנייני משרדים, הסבות של מבנים מסחריים למגורים, multi-family, מסעדות, מלונות, עסקאות פליפ (Flip) ועוד. הפרויקטים מתקיימים בארץ, בארה"ב, אנגליה, יוון, ספרד ופורטוגל, כאשר עורך הדין כספר מייצר את המבנה המשפטי של עסקאות ההשקעה / הלוואה, ומלווה כנאמן את קבוצות המשקיעים.
"יש חשיבות גדולה ליצירתיות בבניית מתווה עסקה"
העקרונות המנחים את עורך הדין כספר בעבודתו הם מקצועיות, שירותיות ובמיוחד חשיבה מחוץ לקופסה. "יש חשיבות גדולה ליצירתיות בבניית מתווה עסקה וליווי הלקוחות בעסקאות שכאלה. אחרי הכול המשקיעים שפונים אליי מעוניינים להשקיע ושואפים שהעסקה תצליח. קל מאוד לפוצץ עסקאות, אך אני מאמין שכדי לשרת את האינטרסים של הלקוחות שלי בצורה הטובה ביותר, התפקיד שלי הוא למצוא פתרונות ולשפר את העסקה כך שהיא תהיה טובה עבור המשקיעים".
בעוד המשרד עוסק גם בפרויקטי התחדשות עירונית ובהשקעות נדל"ן בישראל, לדברי עו"ד כספר להשקעות בחו"ל ישנן יתרונות משמעותיים. "בארה"ב הרשויות מעודדות השקעות נדל"ן והן פועלות במהירות ובאפקטיביות", הוא מדגיש. "בארץ, גם אם נבנה את העסקה בצורה נכונה, אי אפשר להתחמק מהמיסים שהופכים את העסקה לפחות משתלמת. אדם שמבצע מספר קטן של עסקאות עלול להיחשב בעיני רשויות המס כאדם שזהו עיסוקו ואם לא מדובר בקבוצת רכישה, העסקה לרוב לא תהיה פשוטה לביצוע. היתרון הגדול של השקעות בחו"ל הוא שאפשר להתחיל להשקיע מסכום יחסית נמוך, ואם בונים נכון את העסקה, הסיכון המקסימלי של משקיע מסתכמת בקרן השקעתו ולא חושפת אותו להפסדים נוספים".
לדברי עו"ד כספר, למרות שמדובר בעסקאות במדינות זרות המצריכות ידע ומומחיות, משקיעים רבים בוחרים שלא לשכור את שירותיו של עורך דין כדי לא לפגוע בתשואה המובטחת להם מהעסקה. "מעבר לכך שניתן לקזז מיסים על חלק מהעלות של שירותי עורך הדין, משקיע שלא נעזר בו מוצא עצמו חשוף לסיכונים רבים. לא אחת פונים אליי משקיעים שנעקצו ואיבדו סכומים גבוהים. אני מייעץ למשקיעים לא לוותר על ליווי של עורך דין, ובמקביל לקבל כמה שיותר חוות דעת ולערוך בדיקות רקע הן על עורך הדין עליו אתם מסתמכים שיבדוק את העסקה והן על היזמים. בימינו יש המון מקורות מידע, קבוצות וואטסאפ ופייסבוק, ויש לנו את הכלים לערוך בדיקות ראשוניות".
נורות אדומות וכללי אצבע להשקעות נדל"ן
עו"ד כספר משתף מניסיונו בהשקעות נדל"ן ומסביר מתי צריכות להידלק נורות אדומות, על אילו דברים צריך להתעקש ומתי לא כדאי להשקיע.
1. עסקה שנקובה בה תשואה מובטחת היא עסקה חשודה - "כאשר יזם מבטיח תשואה מובטחת (למעט במקרים שמדובר בעסקאות הלוואה), זה בהחלט צריך להדליק נורה אדומה ומומלץ אף להתרחק מהעסקה. אי אפשר להבטיח תשואה מובטחת בנדל"ן שכן לא ניתן לחזות מה יקרה עם הנכס לאורך זמן". זו פשוט אחיזת עיניים, וטקטיקה שיווקית ללא כיסוי".
2. להסדיר מראש את חלוקת הכספים העודפים במקרה של מימון מחדש (Refinance) -"במקרים רבים משקיעים רוכשים לדוגמה נדל"ן למגורים במצב לא אידיאלי, משפצים אותו, משביחים אותו ומעלים את דמי השכירות. בדרך כלל הם ממחזרים את ההלוואה בהלוואה בתנאים טובים יותר. פעמים רבות אין התייחסות בחוזה לכספים העודפים המתקבלים כאשר מבצעים מימון מחדש שכזה, ויזמים רבים לוקחים את הכספים לכיסם מבלי לומר לאף אחד. בעסקה של 3 מיליון דולר הון עצמי למשל, היזם יכול לקחת לעצמו 400,000 דולר בטענה שהוא הצליח להשיג הלוואה בתנאים טובים יותר. יזם טוב יחזיר למשקיע חלק מהקרן ויקטין לו את הסיכון בעסקה. כך נוצרת חלוקה נכונה יותר שבה קודם כל מוחזרת הקרן ורק אז מתחלקים ברווחים בין היזם לקבוצת המשקיעים. אני ממליץ לדאוג לסעיף שמתייחס לאירוע של מימון מחדש שקובע באילו תנאים ניתן לעשות מימון מחדש ומה עושים עם הכסף העודף".
3. יזם מול משקיע - "המשקיעים צריכים לוודא שהעסקה מאוזנת לשני הצדדים - גם עבור המשקיע וגם עבור היזם. מצד אחד, כמובן שהיזם צריך להרוויח יותר משום שהסיכון שלו גבוהה יותר, אך מצד שני, חשוב לדאוג לכך שהיזם לא ירוויח סכומים גבוהים מידי כבר בשלב התחלתי, דבר כזה מייצר בעיה כפולה למשקיעים: ראשית היזם מגייס יותר כסף לצורך תשלום העמלה שלו וכך מעלה בצורה מלאכותית את ערך הנכס (משום שצריך להחזיר את כל קרן ההשקעה של כלל המשקיעים בחזרה בסוף תקופת המיזם. שנית, לא יהיה לו תמריץ להמשיך לעבוד על הפרויקט עד סופו כמו שצריך משום שהוא יודע שככל הנראה לא יהיה רווח מעל קרן ההשקעה של המשקיעים (או רווח קטן בלבד). לרוב זה בגלל עמלה גבוהה מידי בהתחלה, שנגסה בעליית הערך של הנכס מהיום הראשון".
4. להתרחק מיזמים שלא מעבירים מסמכים הרלבנטיים לעסקה - "אם היזם מתחמק מלהעביר לכם מסמכים שביקשתם, זוהי נורה אדומה מובהקת. יזמים שפועלים בצורה לגיטימית פועלים באופן גלוי וישמחו להעביר לך את כל החומר הרלבנטי".
5. אחריות אישית של המשקיע – יתרון או חסרון? - "נקודה נוספת שיש לתת עליה את הדעת היא עניין האחריות האישית של המשקיעים. ישנם משקיעים שסבורים שהעובדה שיש להם הרבה משקל בהחלטות משחקת רק לטובתם, אך מאידך משמעות הדבר שהם נושאים במידה מוגברת של אחריות אישית במקום שלא תהיה להם בכלל אחריות אישית. לכן חשוב שעורך דין בעל ניסיון יבדוק את תקינות העסקה וככלל יש למצוא את נקודת האיזון ואת מידת המעורבות הנכונה למשקיע".
6. יש לשים לב לתניית השיפוט - "נקודה נוספת שהיא חשובה ופעמים רבות לא נותנים עליה את הדעת היא תניית השיפוט. אם מדובר באדם שהשקיע חצי מיליון דולר לדוגמה, תניית שיפוט בארה"ב היא הגיונית, אך לא יעלה על הדעת שאדם שהשקיע 75,000 דולר יצטרך להוציא 40,000 דולר כדי לתבוע הוצאות על טיסות, בתי מלון עורכי דין מקומיים ועוד".
עו"ד כספר מסכם: "השקעת נדל"ן היא אינה דבר של מה בכך ואין להקל ראש בחשיבות הליווי של עורך דין בעל ניסיון. לפחות בהשקעה הראשונה - חשוב שעורך דין יעבור על העסקה, יסביר למשקיעים איך הדברים צריכים להיעשות בשטח ומדוע הם נעשים באופן הזה".
עו"ד רון כספר
טלפון: 03-7113757 050-7225515
מעבר לאתר >>
עמוד האינסטגרם >>
חשבון הפייסבוק >>
עמוד הלינקדאין >>
לפנייה בדוא"ל >>
