מי שנוסע היום בכבישי הנגב לא יכול שלא להתרשם מתנופת הפיתוח שעובר האזור. כבישים, מסילות רכבת, פארקי תעשייה ויישובים חדשים. אך גולת הכותרת היא שתי קריות צה"ליות חדשות - קריית התקשוב, שמוקמת בסמוך לאוניברסיטת בן-גוריון ולפארק ההיי-טק בבאר שבע, וקריית המודיעין הנבנית בסמוך לפארק התעשייה עומר. קריות אלה, שיאכלסו עשרות אלפי חיילים, מצטרפות אל פרויקט עיר הבה"דים, שעומד על תלו מאז 2015 וקלט לתוכו את בסיסי ההדרכה של צה"ל במרכז. מעבר לחשיבותם המבצעית ולעובדה שהם שחררו קרקע יקרה במרכז הארץ, פרויקטים אלה מהווים ויהוו עוגנים כלכליים לנגב, המשווע למנועי צמיחה חדשים.
מדובר בפרויקטי ענק עתירי הון מהגדולים שנעשו בארץ, שהקמתם חייבה גיוס מימון ארוך טווח. בין הגופים המוסדיים שעומדים מאחורי חלק מהם מצויים הגופים המוסדיים מקבוצת מנורה מבטחים, אחת מחמש קבוצות הביטוח והפיננסיים הגדולות בישראל, המנהלת את קרן הפנסיה הגדולה בישראל, "מנורה מבטחים פנסיה", ונמנית על רשימת 150 הגופים המוסדיים הגדולים בעולם.
"כגוף החולש על כ-300 מיליארד שקלים כספי עמיתים ומבוטחים, מנורה מבטחים משקיעה בעולמות מגוונים מתוך רצון להשיא תשואה לחוסכים, תוך לקיחת סיכונים מחושבים. זה כולל לא רק אשראי, אלא גם אקוויטי והשקעה בקרנות תשתיות, לא רק חוב בכיר אלא גם חוב נחות", אומרת ג'ואנה ויסמן, מנהלת תחום אשראי, ערבויות ואקוויטי תשתיות בקבוצה.
"כארגון שפועל בארץ מאז 1935 והוא חלק מהמארג הכלכלי של ישראל, להשקעות הללו יש פן נוסף, חשוב, והוא התרומה של אותם פרויקטים לפיתוחה ושגשוגה של המדינה", היא מוסיפה. "למשל, בנוסף להשתתפות שלנו במימון הקמת עיר הבה"דים בצומת הנגב וקריית המודיעין (בהיקף של 600 מיליון שקלים), אנחנו משתתפים בפרויקט ביטחוני נוסף - הקמת המרכזים הלוגיסטיים של צה"ל, פרויקט שמהותו העתקת המרכזים הלוגיסטיים של צה"ל ממרכז הארץ לשלושה מרכזיים לוגיסטיים מרכזיים (צפון, מרכז, דרום). בדומה לפרויקט המודיעין גם פרויקט זה נעשה בשיטת B.O.T וכולל מימון, תכנון, הקמה, תפעול ואחזקה של המרכזים.
"במקביל למימד הביטחוני אנחנו פעילים מאוד גם במימד האזרחי", מדגישה ויסמן. "למשל, נכנסנו להשקעות אקוויטי בתחנות כוח כחלק ממהלך הפרטת תחנות הכוח, אשר מאפשר את הורדת מחירי החשמל. בהשקעות בתחום התשתיות, היתרון הנוסף שלנו הוא היכולת להשתתף באקוויטי, כלומר החזקה בפרויקט עצמו ולא רק בחוב.
"דוגמה אחרת היא של הקמת נמל הדרום החדש באשדוד, שמנורה מבטחים מימנה יחד עם גופים נוספים. את ההוכחה לנחיצותו קיבלנו בתקופת הקורונה, כאשר הנמל סייע להתמודד עם עומסי האוניות שחיכו בתור בים התיכון. למעשה, אנחנו מממנים פרויקטי תשתיות לאומיים בכל התחומים - תחבורה, אנרגיה ירוקה, פרויקטים ביטחוניים ועוד - וזאת לכל אורכה ורוחבה של המדינה".
מה לגבי תחום הנדל"ן?
"מנורה מבטחים פעילה למעלה משני עשורים בתחום של מימון וליווי יזמים הבונים פרויקטים למגורים", משיבה ויסמן. "הפרויקטים מלווים בשיתוף פעולה עם גופים פיננסיים ישראלים, ומה שחשוב לא פחות - פרוסים בכל רחבי הארץ. כך למשל מנורה מבטחים, יחד עם גוף מוסדי נוסף, ליוותה פרויקט דגל של משרד הבינוי והשיכון לבניית שכונה חדשה, 'שכונת צוותא' בעיר חריש, עם כל הדרישות שנדרשות בבנייה מסוג זה - מבני ציבור, שטחים מסחריים וציבוריים, בתי ספר - וכן כל התשתיות הנחוצות. זהו פרויקט של חברות מקבוצת שפיר, שזכו במכרז להקמת כ-1,500 יחידות דיור. לאור ההצלחה של הפרויקט, נראה שמשרד השיכון והבינוי ימשיך במגמה זו של בניית שכונות חדשות בשלמותן ואנחנו נרצה להיות חלק בזה. מעבר לתחום המגורים, אנחנו גם מממנים נדל"ן מניב בתחומי המסחר, הלוגיסטיקה והמשרדים".
אתם פעילים גם בפריפריה, שם הכדאיות הכלכלית יותר נמוכה?
"בהחלט. מנורה מבטחים מלווה גם פרויקטים הנבנים בפריפריה, כמו בנתיבות, דימונה, שדרות, עכו ועפולה. למשל, ליוונו יחד עם אחד הבנקים את פרויקט 'נרשא על הפארק', שנבנה בשכונת צפון הכרם בעכו על-ידי חברת נ.ר.ש.א לבניין השקעות, במסגרתו נבנו כ-320 יחידות דיור בארבעה בניינים. דיירי הפרויקט הם פסיפס אנושי של החברה הישראלית - יהודים, מוסלמים, נוצרים ובני עדות אחרות, לצד עולים חדשים ואזרחים ותיקים, חלקם משפחות צעירות של זכאים. כולם גרים בהרמוניה וביחסי שכונות מעוררי השראה.
"מנורה מבטחים גם משקיעה בפרויקטים של התחדשות עירונית מסוגים שונים. מעבר להשקעה מניבה, לפרויקטים אלה חשיבות כפולה בראייה הלאומית: מצד אחד הגדלת היצע הדירות בשוק המאופיין במחסור כרוני לאורך עשרות שנים, ומצד שני שדרוג של הדירות הישנות והתאמתן לתקני רעידת אדמה נוכחיים ולאתגר הטילים".
מה לגבי דיור להשכרה?
"לאחרונה מימנו כמה פרויקטים של דיור להשכרה, כמו העסקה שנחתמה ב-2022 עם קבוצת אשטרום וכוללת הקמה של 504 יחידות דיור במתחם החדש של גינדי בשכונת נווה איילון באור-יהודה, 'גינדי המושבה'. גם כאן יש שיקול לאומי - מיסוד של עולם ההשכרה ייתן מענה למצוקת הדיור, בעיקר של אוכלוסיות צעירות".
הודעתם שאתם נכנסים לתחום המשכנתאות. מה הרציונל?
"אנחנו מאוד מאמינים בתחום המשכנתאות ולאחרונה החלטנו להיכנס אליו באמצעות שיתוף פעולה עם מימון ישיר, בנוסף לפעילות העצמאית שלנו. התחום נשלט עד היום על-ידי הבנקים והתחרות בו היא מאוד מצומצמת. הוא מתאפיין בארביטרג' רגולטורי ולכן יש בו מקום לכניסה של שחקנים חדשים, בעיקר מתחום המימון החוץ-בנקאי. למשל, הבנקים מוגבלים במימון של דירה שנייה ודירה להשקעה. לפעמים העסקאות מאוד טובות בפן האשראי, אבל הרגולציה הבנקאית לא מאפשרת לבנקים לתת אשראי באחוז מימון דומה לזה הניתן על-ידם לדירה ראשונה. ברגולציה החלה עלינו לא קיימת הבחנה דומה ואנחנו יכולים, בכפוף לרגולציה החלה עלינו, לממן עסקאות מסוג זה. עם זאת, אנחנו נפעל בזהירות כדי לא להגיע למינוף גבוה".
מה החזון שלכם בתחום ההשקעה בתשתיות?
"הצמיחה הדמוגרפית והכלכלית בארץ אל מול הפיגור בתשתיות, צפויים להוביל בשנים הקרובות לתנופת פיתוח תשתיות גדולה ולהשקעות עתק בכל סוגי הנדל"ן. למשל, פרויקט המטרו בגוש דן. כקרן הפנסיה הגדולה בישראל הדבר ייצור לנו הזדמנויות השקעה גדולות ואני מאמינה שנמשיך לקחת חלק פעיל ודומיננטי בתחומים אלה".
שיתוף פעולה עם יזמי נדל"ן מובילים
דוגמה נוספת להשקעה שמשלבת כלכלה וציונות היא השותפות של מנורה מבטחים עם בסט ייזום מקבוצת בסט להקמה של פרויקט משרדים ומסחר בעיר נוף הגליל. מדובר בפרויקט נדל"ן מניב בהיקף של כ-23,000 מ"ר, שיכלול 14 קומות מסחר ומשרדים ונחשב לפרויקט הגדול ביותר מסוגו בעיר הצפונית, למעט קריית הממשלה. הוא אמור לתת מענה לביקוש גובר לבנייני משרדים בעיר, שעד כה כמעט ולא נבנו בה פרויקטי נדל"ן מסחרי, בוודאי לא בהיקף כזה.
"הפרויקט ממוקם במיקום אסטרטגי מול בניין העירייה ובסמוך לקריית הממשלה ולתחנת הרכבת הקלה המתוכננת (נוף הגליל-חיפה) והוא יהווה מנוע צמיחה עירוני ואזורי משמעותי ביותר", אומר שוהם ולדמן, מנהל תחום נדל"ן במנורה מבטחים. "אנחנו מאוד גאים בעסקה הזו, שיש בה שיתוף פעולה נכון עם יזם מקומי בעל מוניטין - חברת בסט בבעלות משפחת טאנוס. מבנה כזה המוקם בפריפריה, באיכות דומה לבנייני משרדים בתל-אביב, הוא בשורה ענקית לגליל".
מהן הסיבות להשקעה שלכם בנדל"ן?
"ההשקעות שלנו בתחום, שנעשות באופן ישיר או באמצעות קרנות נדל"ן, בארץ ובחו"ל, הן חלק מההשקעות שלנו בנכסים לא סחירים. המטרה היא להשיג לעמיתים תשואה עודפת על פני זמן ובתוך כך למתן תנודות בהשקעות בענפים אחרים. ההשקעות הן בכל תחומי הנדל"ן - גם מסחר, גם מגורים, גם משרדים - והכל במסגרת המגבלות הרגולטוריות המוטלות עלינו. רמת הסיכון כאן אינה גבוהה, כי במידה וקיים מינוף בעסקאות אזי שיעורי המינוף הינם שמרניים. בנוסף, שוק הנדל"ן הוא צמוד מדד ומעניק הגנה מפני אינפלציה".
מה מאפיין את ההשקעה שלכם בתחום זה?
"אנחנו מתמקדים בעיקר בעולם הנכסים המניבים, ופועלים - כתפיסת עולם - בשותפות עם יזמים מקומיים, מבוססים ומובילים בתחומם, כאשר כל צד מביא את היתרונות היחסיים שלו, והסיכונים הם מחושבים. בישראל אנחנו עובדים עם יזמים מוכרים כמו בסר, סופרין וייס, קנדה-ישראל ובסט. בארה"ב, עם גורמים כמו סילברסטין, SL Green וכדומה, תוך שאנחנו נשענים על המקצועיות והניסיון שלהם. אבל אנחנו גם יודעים לקרוא את השוק בעצמנו ועושים זאת באופן סיסטמתי".
בכל זאת, תמיד יש סיכונים ובפרט בענף הנדל"ן.
"נכון, השווקים כיום הם מאתגרים, אבל אנחנו יודעים לבצע התאמות ובאופן כללי מנהלים את העניינים בזהירות, תוך הבנה שאנו מנהלים כספי פנסיה".
באילו תחומי נדל"ן נוספים אתם מעוניינים להשקיע?
"יש מספר תחומים שאנו סבורים שיש להם ביקוש גם בתקופה הנוכחית, כמו מרכזים לוגיסטיים ומבני אחסון. זהו תחום חם שתנאי המאקרו דוחפים את הביקושים בו. כמו כן, אנחנו סבורים שתחום מרכזי המסחר השכונתיים הינו תחום בצמיחה. אנחנו כל הזמן עם יד על הדופק כדי לבצע התאמות על ציר הזמן בהתאם לשווקים, ופועלים לאתר הזדמנויות השקעה שהולמות את מדיניות ההשקעות שלנו".
מחויבות לחוסכים וניהול סיכונים נכון
בנוסף להשקעה בתשתיות ובנדל"ן, מנורה מבטחים הגדילה בשנים האחרונות את היקף השקעותיה בחברות פרטיות. השקעה זו נעשית באמצעות קרנות השקעה, או באמצעות השקעות הוניות ישירות. "מנורה מבטחים משקיעה במגוון רחב של חברות - מחברות תעשייה ותיקות ועד חברות המפתחות טכנולוגיות פורצות דרך", אומר עומר שיפר, מנהל תחום קרנות השקעה והשקעות ישירות במנורה מבטחים. "בתור מנהלי כסף ציבורי, זו אחריותנו ומחויבותנו להשיא ערך לעמיתי קבוצת מנורה מבטחים, ואנו מאמינים כי השקעה בחברות ישראליות לא רק שעתידה לתרום לכך, אלא היא מכפיל כוח ומשרתת את כולם - אותנו כגוף מוסדי גדול ואת התעשייה הישראלית".
מהו הרציונל, במיוחד כאשר החלק הארי של ההשקעות הוא בארץ?
"היסטורית, גופים מוסדיים השקיעו רבות בחברות ציבוריות, אך נמנעו מלהשקיע באופן ישיר בחברות פרטיות, למרות שהיקף החברות הפרטיות בישראל ובעולם גדול בהרבה מהיקף החברות הציבוריות. בדומה למגמה העולמית, סימנו במנורה מבטחים את קבוצת הנכסים (Asset Class) הזו בתור מנוע צמיחה משמעותי, שיתרום להשאת ערך לעמיתים וכן לבידול למול המתחרים. מנורה מבטחים הינה אבן שואבת לעסקים וחברות בישראל והם מבינים את מלוא המשמעות והיתרונות הגלומים של כניסה לשותפות עימה. מטבע הדברים, ישנו יתרון משמעותי לבצע עסקאות בישראל - היכרות והבנת השוק המקומי, תרבות, שפה וערכים משותפים ועוד. היקף ההשקעות בחברות הפרטיות נמצא במגמת צמיחה, ואנו צופים כי בעתיד יגיע לשיעורים מהותיים".
שיפר מספק מספר דוגמאות להשקעה בחברות פרטיות כמו ניסקו, נמל חיפה, ישראל קנדה מלונאות, רם מוגרבי ארדיטי ועוד. ההשקעה בניסקו, הוא מספר, הייתה חלק ממהלך רחב של בניית החברה להמשך צמיחתה. "מדובר בחברה שמייבאת, מייצרת ומשווקת מגוון רחב של מוצרים בתחום החשמל והתאורה למעלה מ-40 שנה. זו חברה צומחת המנוהלת באופן יוצא דופן ומחלקת דיבידנדים באופן שוטף".
מה לגבי חברות הייטק?
"בחברות טכנולוגיה אנו משקיעים בעיקר בשלבים מאוחרים יותר, כאשר משוואת הסיכון-סיכוי מצומצמת יותר. השקענו בכמה חברות טכנולוגיה המובלות על-ידי יזמים מבריקים מהשורה הראשונה. אנחנו גאים להיות שותפים בחברות הללו ומאמינים כי יש ביכולתן לשבש (Disruption) את השוק בו הן נמצאות ולחולל שינוי אמיתי בעולם. קח למשל את ההשקעה שלנו בחברת UVeye, שפיתחה מערכות בחינה אוטונומיות לרכבים, אשר סורקות את מצב הרכב ומוציאות דוח מפורט והיקפי בשניות. החברה משנה לחלוטין את האופן בו מבצעים בחינה למצב הרכב ויצרה סטנדרטיזציה אחידה בענף. דוגמה אחרת היא של BeeWise - המפתחת כוורות אוטונומיות שמנטרות את פעילות הדבורים, מגינות, מבריאות ומאכילות אותן. זהו מענה לאתגר החמור של היכחדות הדבורים מהעולם. דוגמה נוספת היא של Believer Meats - חברה המפתחת ומייצרת בשר מתורבת שצפוי לחולל מהפכה באופן צריכת הבשר העולמית. כל החברות הללו מביאות לידי ביטוי את תזת ההשקעה של מנורה מבטחים - אנו מאמינים ביזמים, בחזון, ביכולתם לממשו ולהוציאו לפועל. תזה זו הינה המשך ישיר להשקעות שבוצעו בעבר כגון במובילאיי ובקייט פארמה, שהניבו רווח של מאות מיליוני דולרים עבור עמיתי ומבוטחי מנורה מבטחים".
בבואכם לבחון השקעה פוטנציאלית, על מה אתם שמים דגש?
"השקעה פוטנציאלית נבחנת במכלול היבטים. ראשית, אנו צריכים להאמין באנשי המפתח בחברה. לאחר מכן נבחן אם אנו מתחברים לחזון, לאופן ודרך פעילותה, לשוקי הפעילות וכמובן למודל העסקי, ל-Unit Economics ולמספרים. במידה ואנו סבורים כי ההשקעה תואמת את אסטרטגיית ההשקעות שלנו - נפעל לבניית עסקה אשר מתאימה ומועילה לשני הצדדים".
האם במכלול השיקולים שלכם נכלל גם נושא ה-ESG וכן תרומתה של החברה לעתיד בר-קיימה?
"בהחלט. למנורה מבטחים מדיניות ESG סדורה ואנחנו פועלים ליישמה באופן מהודק. לא נשקיע בחברות בעלות סט ערכים שאיננו עומד בקנה אחד עם סט הערכים שלנו. חברות המעודדות הימורים לדוגמה. יחד עם זאת, חשוב לצין כי ערכים אלה אינם עומדים בסתירה להשאת תשואה - לא נשקיע בחברה שתעמוד בכללי ה-ESG, אך איננה עומדת ברף התשואה המבוקש בעבור עמיתנו. מדיניות זו רואה בהשקעות אימפקט לא רק מחויבות כלפי החוסכים, אלא גם ניהול סיכונים נכון יותר".
לסיכום, לאן אתם הולכים מכאן? מהו החזון שמדריך אתכם?
"בראייה רחבה, אנחנו מקשרים בין החוסכים לבין חברות ישראליות ובין-לאומיות - מתעשייה ועד טכנולוגיה - ומאפשרים לחוסכים ליהנות מפירות ההצלחה שלהן. כגוף פיננסי גדול, גם בהשוואה בין-לאומית, אנו מעוניינים לרתום את עוצמתנו ואת מערכת הקשרים שלנו כדי להשיא ערך בעבור החברות בהן אנו משקיעים, לאפשר להן גישה למשקיעים מהשורה הראשונה וכן לסייע להם בהרחבת בסיס לקוחותיהם ומציאת שותפים פוטנציאלים משמעותיים. נמשיך לפעול באופן זה על מנת לייצר לחוסכים את התשואה הטובה ביותר, תוך בניית פורטפוליו עשיר ומגוון".
בשיתוף מנורה מבטחים
