בזכות רצועת חוף ארוכה, מזג אוויר שמשי ומגוון ערי מטרופולין צומחות, פלורידה מיצבה את עצמה בשנים האחרונות כאחת המדינות המשגשגות ביותר בארה"ב. למעשה, לא פחות מ-8 מתוך 25 האזורים המטרופוליניים הצומחים ביותר בארה"ב נמצאים בפלורידה, בזכות הגירה חיובית משמעותית ממדינות כמו קליפורניה וניו יורק. הכלכלה המקומית האיתנה, המיסוי הנמוך והגידול באוכלוסייה תורמים כולם לצמיחה המואצת של פלורידה.
כתוצאה מכך, בשנים האחרונות התרחש "מפץ גדול" בשוק הנדל"ן של פלורידה. במהלך מגפת הקורונה, המושל הרפובליקני רון דה-סנטיס הקפיד על מדיניות פתוחה ומתירנית ביחס לשאר חלקי ארה"ב – מה שהוביל לזינוק בנתוני ההגירה ואיתם במחירי הנדל"ן באזור. בחברת אינווסטו קפיטל מספרים כי מאז התפרצות הקורונה הביקוש לנדל"ן בפלורידה עלה פי שלושה. העלאת הריבית הפדרלית אמנם גרמה להאטה בשוק, אולם הציפייה לירידה קרובה של הריבית כבר דוחפת את הביקושים כלפי מעלה.
"אנחנו פועלים במדינת פלורידה כבר שמונה שנים", מסביר נועם שפלטר, שותף-מייסד באינווסטו קפיטל ובשנה האחרונה תושב ארה"ב בעצמו. "עיקר העסקאות שלנו במדינה מתמקדות בבנייה חדשה. אנחנו קונים קרקעות במחירים מוזלים, בונים בתים חדשים ומוכרים אותם לקהל רוכשים אמריקאי. הפעילות שלנו בתחום הבנייה החדשה עובדת בצורה נהדרת כבר לא מעט שנים, כשלאחרונה זיהינו הזדמנות חדשה בשוק הנדל"ן בפלורידה, שמזכירה את ההזדמנויות בשוק שלאחר משבר הסאב-פריים".
בעקבות עליית הריבית, אומר שפלטר, נוצר פער בין שוקי הנדל"ן השונים בתוך מדינת פלורידה. "בשנה האחרונה ראינו מעין היפוך של השוק", הוא אומר, "הריביות הגבוהות וההוריקן שפגע באזור הובילו למצב שבו כבר לא משתלם לבנות היום בדרום-מערב פלורידה. אחת הסיבות העיקריות לכך היא שהרוכשים פשוט מתקשים לקבל משכנתאות. גם אנחנו ראינו לא מעט חוזים חתומים שלא יצאו לפועל בשל קושי באישור משכנתאות.
"כל הקבלנים הגדולים חותכים את המחירים שלהם, מה שמוביל לירידת מחירים בעסקאות מכירה. בצד השני של המשוואה, מחירי השכירות בדרום-מערב פלורידה שומרים על יציבות ואף עולים. זה תהליך הגיוני. כל התושבים שלא יכולים לקנות בתים חדשים עדיין צריכים למצוא מקום מגורים, ולכן הם מגיעים לשוק השכירות – וגורמים לעליית מחירים".
בדרום-מערב פלורידה אמנם מורגשת ירידת מחירים בשוק הבתים החדשים, אך באזורים האחרים של המדינה המציאות אחרת לגמרי. "כשאנחנו מסתכלים על צפון ומזרח פלורידה, ערים כמו אוקלה, סיטרוס ספרינגס, פאלם ביי או פאלם קואסט – אנחנו רואים ביקושים עצומים לבתים חדשים. אל צפון המדינה מגיעה אוכלוסייה שיכולה להרשות לעצמה לרכוש בתים – מה ששומר על הביקוש הגבוה. יש כאן פער משמעותי בין דרום-מערב המדינה לבין האזורים הצפוניים או המזרחיים יותר, שלא נפגעו בהוריקן".
פיזור מקסימלי
בעקבות הפער בין שוקי הנדל"ן השונים בתוך פלורידה נולד הפרויקט ההיברידי של אינווסטו קפיטל. "הגענו למסקנה שיש כאן כשל שוק נקודתי וזמני, כלומר הזדמנות, שמאפשר לנו ליהנות מכל העולמות", אומר שפלטר, "ההשקעה ההיברידית שאנחנו מקדמים כיום יוצאת לפועל בשיתוף הקבלן שאיתו אנחנו עובדים כבר שנים, Brite Homes, חברה קבלנית גדולה בפלורידה".
מדובר בעסקה במודל Buy&Build–to–rent ,BTR, שמשלבת ביחד שתי פעילויות שונות של אינווסטו - רכישת בתים מוכנים בדרום-מערב פלורידה ובניית בתים חדשים בצפון המדינה. "למודל ההיברידי של העסקה יש פוטנציאל לייצר ארבעה אפיקי רווח נפרדים", מסביר שפלטר, "רווח מיידי מרכישת הבתים בהנחה קבוצתית, רווח מניב שוטף משכר הדירה, רווח מרכישת קרקעות לבנייה בהנחה – ורווח יזמי על בנייה ומכירה של בתים חדשים במחירי קוסט".
"בתור התחלה, אנחנו קונים בתים מוכנים מקבלנים בדרום-מערב פלורידה. בחלק מהמקרים אנחנו רוכשים את הבתים במחיר נמוך יותר מעלויות הבנייה. לאחרונה סגרנו רכישה של בית במחיר של 340-350 אלף דולר, כשעלויות הבנייה לבדן מסתכמות ב-380-370 אלף דולר. לצורך העניין, לפני עליית הריבית בתים דומים נמכרו ב-450-440 אלף דולר – מה שממחיש את ההנחה המשמעותית שבה אנחנו מבצעים את הרכישה.
"אנחנו קונים את הבתים, מנהלים אותם ומשכירים אותם. זאת התנהלות שעשויה לייצר שני מקורות נפרדים של רווח: הקנייה הראשונית בהנחה ממחיר השוק והתזרים השוטף מדמי השכירות. במקביל, הפרויקט ההיברידי כולל גם בנייה של בתים באזורי הביקוש בצפון פלורידה. יש לנו הסכם עם קרן קרקעות גדולה שמאפשר לנו לקנות קרקעות במחיר נמוך ממחיר השוק. על אותן קרקעות אנחנו בונים בתים בשותפות עם הקבלן – ואחר כך מוכרים אותם לשוק המקומי. מכאן יש סיכוי לשני מקורות רווח נוספים: הרווח על רכישת הקרקע בהנחה, והבנייה במחיר מוזל בזכות השותפות עם הקבלן. בתום שלוש שנים המשקיעים בעסקה ההיברידית יוכלו לרכוש את אחד הבתים ולהמשיך להשכיר אותו".
השילוב בין רכישת הבתים המוכנים בדרום-מערב פלורידה לבין הבנייה החדשה בצפון ובמזרח פלורידה נועד לייצר פיזור מקסימלי של כספי המשקיעים. הפרויקט ההיברידי מתוכנן להימשך שלוש שנים. בסיום אותה תקופה יימכרו גם הבתים שנרכשו בהנחה והושכרו, כשקרן ההשקעה והרווחים, אם יהיו כאלה, יתחלקו בין המשקיעים והיזמים.
"מעבר לכך שהפרויקט עשוי לייצר אפיקי רווח למשקיעים, ההערכות מדברות על עליית מחירים בחזרה בפלורידה, הנהנית מהגירה חיובית באופן רציף", מדגיש שפלטר, "בסופו של יום, פלורידה היא המדינה עם ההגירה החיובית הגדולה ביותר בתוך ארה"ב, עם הרבה מאוד מהגרים מקליפורניה, ניו יורק, ניו ג'רזי ומדינות הצפון. אנחנו רואים בשנים האחרונות עליית ערך מאוד משמעותית בפלורידה – וצופים שהיא תימשך גם בעתיד".
ללא עמלות תיווך
חברת אינווסטו קפיטל פועלת על פי שיטת עבודה ייחודית בתחום השקעות נדל"ן. החברה מזמינה משקיעים להצטרף אליה במודל של שותפות מלאה. מודל הפעילות של אינווסטו מייצר זהות אינטרסים בין היזמים למשקיעים – וחוסך לציבור המשקיעים עמלות תיווך או גזירת קופונים. החברה פועלת ב-11 מדינות שונות ברחבי ארה"ב ובפורטוגל – והיא מובילה עסקאות מגוונות בתחומי המגורים, מרכזים מסחריים, בנייני משרדים, פיתוח קרקעות, לוגיסטיקה ואחסון, תיירות ופנאי.
אין לראות באמור לעיל משום ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר לכדאיות ההשקעה ואין בו משום תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכיו האישיים של כל אדם.
אינווסטו קפיטל
למעבר לאתר >>
בשיתוף אינווסטו קפיטל
