תחום הנדל"ן בישראל הפך בעשור האחרון ללוהט ויקר במיוחד. יזמים ואנשים מן השורה, שביקשו להשקיע באופן סולידי ברכישת נכסים נוספים, נתקלו בהגבלות ותנאים כלכליים שגנזו עבורם את החלום לייצר הכנסה או להגדיל את ההון העצמי. לפיכך, פנו רבים לאפיקי השקעה קבוצתיים בארצות הברית, בה מתבצעת עבודת שטח מעמיקה בשיתוף פעולה ישראלי-אמריקני למציאת שטחים שעליהם נבנים בניינים או שיפוץ בניינים קיימים שנמכרים לאחר מכן או מושכרים. כך הפכו ניו-יורק, ניו ג'רזי ופלורידה ליעד נדל"ני שיכול להניב לקבוצה המשקיעה רווחים ותשואות.
כדי להשיא רווחים בעקבות ההשקעה, בנתה חברת BNC מודל ייחודי עבור המשקיעים. המייסדים, טל בוימן ואליאור כרמלי, פעלו בעשור האחרון בתחום קניית ומכירת דירות באזור הדרום והבינו כי יש צורך לתת ללקוחות שירות שיהפוך את ההשקעה שלהם לפאסיבית, כאשר כל מה שסובב אותה נמצא בידיים של החברה ולא של הרוכש, שאין לו ניסיון, רצון או זמן להתעסק עם הנכס. "הבנו שלכולם יש מטרה אחת והיא להגדיל את ההון, אם זה במכירה, אקזיט, נכס מניב ועוד, אבל לא כולם יכולים לעשות זאת בגלל הדרישות בישראל שכוללות מיסוי, הון עצמי משמעותי ולרוב גם משכנתה", מסביר טל.
טל ואליאור חקרו את התחום והחלו לכוון להשקעות קבוצתיות בארה"ב. הם מיקדו את העבודה באזור ניו יורק ופלורידה, ובסיוע יזמים מקומיים איתרו שטחים לבנייה או בניינים לרכישה שהפכו את הפרויקטים למניבים. בצד הכלכלי, הם יצרו עבור המשקיעים מודל שבו ניתן להיכנס לתוך תהליך ההשקעה גם עם הון נמוך. הם מסבירים שיתרה מכך, המשקיעים, היזמים וחברת BNC שותפים כולם להשקעה ואף אחד מהצדדים לא מרוויח במהלכה – אלא רק מהרווחים של מימוש הפרויקט. כבטוחה נוספת, הכסף נמצא אצל נאמן שמשחרר אותו בהתאם לדוחות המציגים לו את ההתקדמות בשטח.
"לכל בן אדם יש מאפיינים ונקודת התחלה שונים, והמודל שלנו תופר חליפה אישית לכל לקוח. אנחנו מאמינים בהשקעה הקבוצתית כי היא מאפשרת רווח יזמי למי שאינו יכול לעשות זאת לבד, אבל כן יכול לממש זאת כחלק מקבוצה שכולה מושקעת בנכס. הלקוח מרוויח בהתאם לרצון ההתחלתי שלו לנכס מניב, אקזיט או השקעה לטובת תשואה גבוהה", מסביר טל. "אנחנו גם מסבירים היטב שלא מתעשרים מזה, אבל כן אפשר להגדיל את ההון האישי".
שמוליק פרדימן מספר כי ביקש להשקיע הון עצמי בעסקה בישראל, ולאחר שיחה עם טל ואליאור הוחלט לפצל את ההשקעה לשתיים: דירה בבאר שבע ואחת נוספת בבניין מגורים ברוצ'סטר בניו יורק. "הפרויקט בניו יורק הסתיים וידעתי מראש מה תהיה התשואה", אומר פרידמן. "השקט שהכל התנהל בו וההבנה שיש כאן השקעה משתלמת עבורי הובילו אותי להשתלב גם בפרויקט הבא שלהם".
לא חששת?
"לא, כי השקיפות של אליאור וטל היא שהובילה את העסקה מבחינתי. הנכס אמנם בחו"ל, אבל הם הציגו לי תוכנית עסקית מפורטת שבמרכזה טובת הלקוח – אני, כולל מה קורה בעת תנודות המחירים. הם ענו לי על כל חשש שעלה בצורה ברורה".
במסגרת ההשקעה הכלכלית, פועלים יזמים מקומיים בארה"ב שמאתרים את המגרשים או הנכסים המיועדים ומעבירים אותם שיפוץ או בנייה מחדש. חברת BNC עורכת בדיקות מקדמיות, בוחנת את הכדאיות הכלכליות ורוכשת את הנכסים, בתים פרטיים או בניינים, במחיר מתחת לשווי השוק. החברה אחראית על גיוס הכספים, פיקוח על הפרויקט, מטפלת בניכוי המס ובדוחות הרבעוניים ומציגה לקבוצות המשקיעים את ההשקעה המסתמנת.
ליאור סבו, הגיע לטל ואליאור כדי להשקיע בדירה בישראל. כאשר הבין שייאלץ לשלם מס רכישה של 8 אחוז, הוא בחר להשקיע בחו"ל. "בפגישה איתם הכל היה על השולחן והבנתי שההשקעה בחו"ל תשתלם לי יותר. בשנה וחצי שבה אני מושקע אני רואה שכל מה שהבטיחו לי מתממש".
הון גבוה? לא הכרחי
בימים אלה סיימה BNC שני פרויקטים נוספים בג'רזי ובברוקלין עם תשואה דו ספרתית למאות משקיעים. החברה ממשיכה לפעול במספר פרויקטים ומתמקדת בהריסה ובנייה מחדש, כפי שנעשה בברוקלין, בנייה חדשה על שטחים קיימים ומכירה לאחר השבחה והעלאת ערך הנכס כמו בפרויקט בניו ג'רזי, וגם רכישה של נכסים פרטיים שמשופצים ונמכרים.
אני מניח שמלבד ההשקעה הכלכלית, הרוכש הפוטנציאלי ישאל את עצמו למה להיכנס כקבוצה ולא כמשקיע בודד
"קודם כל, כוחה של קבוצה מאפשר להיכנס לפרויקטים שאדם פרטי לא יכול לעשות. לכן, כשאתה קונה בניין יש גם פיזור סיכונים בהשקעה. אם, למשל, דירה אחת מושכרת בפחות כסף מאשר המחיר הרצוי אז המחיר של דירה אחרת יחפה על זה. יש בסוג השקעה כזה מינוף גדול שמעלה את התשואה על ההון העצמי שאנחנו משקיעים ובטוחה נדל"נית. למעשה, אתה בקבוצה אבל בפועל נשאר עם החלק היחסי שלך בכל הפרויקט".
איך מחליטים באיזה אזור להשקיע?
"יש לנו אנליסטים שמתמחים בשוק האמריקאי בארצות הברית ומכירים היטב את השוק. הם מאתרים נכסים, יוצר קשר עם היזמים ואנחנו בודקים את ההיסטוריה של היזם, כמה פרויקטים היו לו, מה הקרדיט שלו בארצות הברית. לאחר מכן אנחנו בודקים את תוכנית בניין העיר (תב"ע), האם יש אפשרות לבצע שינויים וכדומה".
הבחירה בארצות הברית כיעד מועדף לפרויקטים שלBNC נובעת, בין היתר, מאמנת המס בינה לבין ישראל. לכך מתווספים הנתונים המפורטים שמציגה ארה"ב לגבי מחירי הדירות העדכניים ביותר לאור בדיקת שמאי שנתית המציגה את שווי הנכסים. בצורה הזו, יכולים המשקיעים לאמת כי הבניינים או הנכסים שנרכשו הם מתחת למחיר השוק ולבחון את ההשקעה הכלכלית.
בטחונות כל הדרך למימוש
המרכיבים הנוספים של ההשקעה מייצרים את הקרקע הבטוחה שעליה חולמים לצעוד המשקיעים. לכל התהליך שותף בנק שמעלה את התשואה על ההון העצמי של הלקוח, ומשכנתה היא בערבות היזם כשהלקוח נהנה מהמינוף. בפני המשקיע מוצגים פוטנציאל ההשבחה ועליית המחיר לאחריה, הרווח הצפוי מההשקעה הקבוצתית ונתונים מדויקים על האזור שבו מתבצע הפרויקט עד לרמה של נתוני אבטלה, פשיעה וכדומה. המשקיעים רואים את הנכס בתמונות ובסרטוני וידאו, ומי שרוצה יכול גם לטוס כדי לראות את הנכס מקרוב.
"המודל שלנו נותן את כל הפתרונות לבעיות שעולות כשאתה מבקש להשקיע בישראל", מסביר טל. "אתה יכול להיכנס עם הון עצמי נמוך, יש פיזור סיכונים בין כל המשקיעים, ההשקעה פאסיבית כי אנחנו דואגים לכל נושא ההשבחה של הנכס וגם יש מינוף על ההון העצמי בלי לקחת משכנתה. המחירים בישראל עלו מאוד ואין מספיק רווחים, לכן ההשקעה הקבוצתית בחו"ל הופכת משתלמת וכדאית יותר. זו בטוחה נדל"נית בהשקעה חכמה".
BNC
נח מוזס 2 ראשל"צ
למעבר לאתר >>
טלפון: 077-8051290
