עו"ד ד"ר קטי אלמליח - נדל"ן ומיסוי בגרמניה: בין הזדמנות לסיוט משפטי

"טעות בהבנת החוק בגרמניה או בשוויץ עלולה לעלות למשפחה או לעסק מאות אלפי יורו", מסבירה עו"ד ד"ר קטי אלמליח. "בעידן הגלובלי הגבולות המשפטיים נותרו נוקשים ומורכבים מאי פעם. גרמניה היא השותף העסקי השלישי בחשיבותו לישראל. למרות זאת או אולי בגלל זה, ישראלים רבים מוצאים עצמם בזיקה לדין הגרמני - בשל אזרחות נוספת, עסקים, נדל"ן או ירושה מפתיעה".

אלא שמה שנראה פשוט בישראל עלול להתגלות כמלכודת עתירת סיכונים כלכליים. "בעניינים משפטיים החוצים את גבולות המדינה ובמיוחד ביחס לגרמניה, תכנון מוקדם הוא תנאי הכרחי", אומרת ד"ר אלמליח, מומחית לדין הגרמני, האוסטרי והשוויצרי. "מי שלא נערך מראש, משלם מחיר כבד על טעויות שניתן היה למנוע בשיחת ייעוץ אחת".

מהאלפים לשוק הישראלי

סיפורה האישי של ד"ר אלמליח שזור בנתיב המקצועי שלה הכולל שלושה עשורים של מומחיות. היא נולדה בפראג, גדלה באוסטריה ובהמשך בשוויץ, שם השלימה את הדוקטורט והוסמכה כעורכת דין. "הדין השוויצרי והגרמני חולקים דנ"א משותף", היא מסבירה, "את חלק מעבודת הדוקטורט שלי כתבתי במינכן, ומאחוריי קרוב ל-30 שנות ניסיון במערכות המשפט בגרמניה ושוויץ".

מאז שעלתה לישראל לפני כ-29 שנה, היא משמשת כ"גשר משפטי". לאחר עבודה במשרדים מהמובילים בארץ, הקימה משרד המעניק ליווי לישראלים בעלי זיקה לגרמניה או לשוויץ. "המטרה שלנו היא להעניק ללקוח את הביטחון לדבר בשפתו, תוך ידיעה שהוא מיוצג עם הבנה אבסולוטית של הניואנסים בדין הגרמני המקומי".

פצצת הזמן של ירושות ומיסוי

אחד התחומים הרגישים ביותר שבהם עוסק המשרד הוא דיני ירושה ומיסוי בינלאומי. ד"ר אלמליח מצביעה על מלכודת שרבים נופלים בה: "הישראלי הממוצע לא מעלה על דעתו בכלל שקיים מושג שנקרא 'מס ירושה', כי בישראל הוא לא קיים. אבל בגרמניה המס מוטל ברגע שהמוריש או היורש הוא תושב גרמניה".

"לכן, אם יש לכם ילד שחי בגרמניה והוא יורש מכם נכסים - אפילו אם כל הנכסים שלכם נמצאים בישראל - הוא עלול להידרש לשלם מס עיזבון גרמני כבד על הירושה הישראלית שלו", היא מזהירה. "מדובר בפצצת זמן: אם לא עורכים צוואות מותאמות מראש שמתחשבות בדין הגרמני, לאחר הפטירה כבר אין דרך לתקן. הכסף שהמשפחה עבדה עבורו כל החיים פשוט הולך לאיבוד לרשויות המס בגרמניה". מעבר למס, אי-דיווח לרשויות בגרמניה גורר חקירות וקנסות; תכנון מוקדם הוא הדרך היחידה להגנת ההון.

חוות דעת מומחה

מעבר לייעוץ ללקוחות פרטיים ולחברות מהגדולות במשק, ד"ר אלמליח עוסקת בכתיבת חוות דעת מומחה על הדין הגרמני והדין השוויצרי המוגשות לבתי המשפט בישראל. הרקע האקדמי המקיף שלה, הכולל לימודי משפטים והסמכה בשוויץ לצד דוקטורט בדין ההשוואתי, בשילוב נסיון רב השנים מול מערכות המשפט האירופיות, מאפשרים לה להעניק ניתוח מעמיק ומדויק של שיטות המשפט הללו.

"כשבית משפט ישראלי נדרש להכריע בסכסוך שבו מעורב חוק גרמני או שוויצרי – עליו להסתמך על חוות דעת של מומחה שמכיר את המערכת", היא מסבירה. היכולת שלה "לתרגם" לא רק את השפה, אלא את העקרונות והניואנסים המשפטיים האירופיים לשפה המשפטית הישראלית, היא כלי חיוני בהליכים משפטיים מורכבים. חוות הדעת שהיא מגישה מנגישות למערכת המשפט את הסטנדרטים המעודכנים ביותר בגרמניה ובשוויץ, ומסייעות בהגעה להכרעות מבוססות ומדויקות במקרים בעלי זיקה בינלאומית, תוך התבססות על היכרות מעמיקה עם הרגולציה המקומית והפסיקה העדכנית ביותר".

אתגר הפונדקאות

גם בתחום המעמד האישי, הפערים בין המדינות תהומיים. בעוד ישראל נחשבת למתקדמת בתחום הפונדקאות, בגרמניה מדובר בהליך אסור לחלוטין. "אנחנו מלווים הורים ישראלים, לעתים בסיטואציות שבהן אחד ההורים הוא גרמני, בקרב להכרה בילד שנולד בפונדקאות לצורך קבלת אזרחות", היא משתפת. "זהו תהליך משפטי מורכב מאין כמוהו, לעתים ממש 'קריעת ים סוף', אבל זו השליחות שלנו - להילחם על הזכות להקים משפחה מול חומות של בירוקרטיה נוקשה".

מלכודת הנדל"ן

"מחירי מציאה" בגרמניה עלולים לעלות לעתים ביוקר. בתחום העסקי הזה, ד"ר אלמליח מזהה דפוס חוזר ומדאיג אצל המשקיע הישראלי. "רבים התפתו בשנים האחרונות להשקיע בנדל"ן גרמני כי המחירים נראו זולים ונגישים בהשוואה לשוק הישראלי", היא מסבירה. "הבעיה היא שהם מגיעים אלינו כשהעסקה כבר הסתבכה, הנזקים נערמים ומתגלה שחוקי השכירות או המיסוי המקומיים שונים לחלוטין ממה שהכירו בארץ".

המומחיות של המשרד, שעוסק גם בליווי עסקאות נדל"ן בגרמניה ובישראל, מאפשרת לד"ר אלמליח ולצוות שלה לזהות בדיוק את אותם פערי ציפיות שגורמים לישראלים ליפול. "העובדה שאנחנו מכירים מקרוב את שוק הנדל"ן המקומי כאן בישראל נותנת לנו את היכולת להסביר ללקוח בשפה שלו איפה המודל העסקי שלו מתנגש עם הרגולציה הגרמנית הנוקשה", היא מוסיפה.

הגשר שבין תל אביב לברלין

המומחיות של ד"ר קטי אלמליח אינה רק משפטית, היא תרבותית. בעידן שבו הכלכלה הישראלית שלובה בזו האירופאית, היכולת להחזיק בייצוג שמרגיש "בבית" בשני העולמות היא הנכס הגדול ביותר של הלקוח. "הניצחון האמיתי שלי", היא מסכמת בחיוך, "הוא כשלקוח מגיע אלינו עם חשש גדול ממערכת זרה, ויוצא עם הסכם חתום או פסק דין שמגן על האינטרסים שלו - פשוט כי ידענו לדבר את השפה שלהם, בכל המובנים".

בשיתוף עו"ד ד"ר קטי אלמליח