שמאות מקרקעין מוקדמת חשובה וקריטית עוד לפני שלב המשא ומתן, בפרט לפני החתימה על חוזה הקנייה.
הסיבות לכך ברורות: הבדיקה נותנת מענה לסוגיות שלאחר חתימת החוזה ועלולות לגרור בזבוז זמן והפסדים כספיים. את חשיבות הבדיקות המקדימות והבעיות שהן עשויות לפתור מבעוד מועד מכיר היטב שמאי המקרקעין יוני אוחיון, שמעניק שירותי שמאות הכוללים מענה מול הבנקים וכתיבת חוות דעת לבתי משפט בחיפה ובאזור הקריות.
"אמנם גם לאחר חתימת החוזה הכול פתיר, אבל זה דורש הרבה זמן והמון וכסף, ולכן עדיף לבדוק את הנכס ולהסדיר את כל הסוגיות המורכבות עוד לפני שלב חתימת החוזה", מסביר אוחיון. הוא מציין כי לא אחת הוא נתקל בלא מעט מקרים שבהם מתגלות בעיות לאחר שנחתם החוזה, שעלולות גם להקשות בתהליך קבלת המשכנתה מהבנק: "כדי לחתום על חוזה בראש שקט ובאמת ליהנות מהנכס, חשוב שלא לדחות למחר את מה שאפשר לעשות היום, כולל העברת חוות דעת מקדמית לבנק, וקבלת אישור על בסיס הבדיקה שנעשתה מבעוד מועד."
מהן הסוגיות המרכזיות שיכולות לקבל מענה במסגרת השמאות המוקדמת?
״בראש ובראשונה נושא הרישוי, שיכול להצביע על חריגות בנייה. בחיפה, לדוגמה, יש לא מעט אזורים ותיקים כמו שכונת הדר, שבהם בעלי הנכסים הפכו את המחסן לדירה, או פיצלו נכס ללא היתר. בטאבו הנכס מופיע כדירה, כשבפועל בוצעה עסקה שבה כל חלק נמכר לקונה אחר. במקרה שבו טיפלנו והתמודדנו עם הסוגיה הזו, היה צורך להכשיר את הפיצול ולעשות לגליזציה, תהליך שארך מעל שנה והיה כרוך בעלויות לא מבוטלות של כ-70 אלף שקל. במהלך כל התקופה הקונים גם לא יכלו לקבל משכנתה מהבנק".
"סוגיה נוספת שבה נתקל אוחיון היא תתי-חלקות הפוכות. מדובר במקרים שבהם הרישום בנוסח טאבו אינו תואם לרישום הבית המשותף. גם במקרים מסוג זה, הבנק אינו מאשר לרוכשים קבלת משכנתה עד שהנושא יוסדר. וישנה, כמובן, סוגיה עיקרית הנוגעת לשווי הדירה. ללא שמאות מוקדמת, הבנק עלול לאשר סכום נמוך עבור המשכנתה, וכך יכול למצוא עצמו הקונה עם חוזה המציג שווי דירה הגבוה בהרבה מהכסף שבידו, לעתים גם בפער של מאות אלפי שקלים.
"מכונית לפני קנייה עוברת בדיקה, אז למה בנכס שעולה הרבה יותר לא מקפידים על כך?", שואל אוחיון ומדגיש לסיכום כי ישנם לא מעט תמרורי אזהרה בדרך לחתימת חוזה נדל״ן שניתן לאתר רק בבדיקה מקיפה של הנכס, ובכך לחסוך הרבה כסף והתעסקות בבתי משפט וליהנות משקט נפשי.
לפרטים נוספים: 054-6546636
בשיתוף יוני אוחיון
