במבט ראשון, למי שעובר ברחוב המנופים בהרצליה פיתוח נגלה פלא תכנוני שכאילו נלקח מקמפוס טכנולוגי בעמק הסיליקון. אך מעבר להעזה האדריכלית ולנוכחות האייקונית של המבנה, המבנה הייחודי הזה - שייחנך בסוף השנה הבאה - מייצג תפיסה אורבנית עתידית של עירוב שימושים מלא, עם שילוב של משרדים ומגורים להשכרה, אך בשני אגפים נפרדים.
לדברי היזמים, הרציונל הבסיסי שואף לפרק את הפרדוקס הוותיק של אזור ההייטק המאוכלס במדינה - זה שמתרוקן כמעט לחלוטין בשעה 18:00 בערב - ולהצמיח סביבה עירונית שוקקת חיים, שחיה ונושמת סביב השעון.
אך ההישג האמיתי של הפרויקט טמון, לדבריהם, בחוויית המשתמש. לצד ייחודיות התכנון ואיכות הביצוע, מדובר במודל המתכתב ישירות עם המרכזים העסקיים המתקדמים בעולם, ומציע תפיסת חיים ועבודה חדשנית - הן עבור הדיירים שיאכלסו את דירות המגורים להשכרה, והן עבור עובדי חברות ההייטק שיאיישו את שטחי המשרדים.
"כשהתחלנו לקדם את התוכנית המקורית לפני כעשור ודיברנו על עירוב שימושים של מגורים, משרדים ומסחר, היינו סנונית ראשונה באזור", משחזר אמיר בן שחר, יזם נדל"ן ושותף בפרוייקט. "להפתעתנו, נתקלנו בתגובה אוהדת מצד העירייה, שזיהתה את המגמה והחלה לתכנן תוכנית מתאר כוללת ל-6,000 יחידות דיור באזור התעסוקה".
"כבר אז הבנו שהביקוש למוצר כזה יהיה משמעותי", מוסיף בן שחר. "חברות הייטק בין-לאומיות מחפשות פתרונות לשכן עובדים ומנהלים בצמוד למשרדים". עו"ד אמיר שוהם, מנכ"ל יוניון ליב, זרוע נדל"ן המגורים של קבוצת יוניון, ממשיך: "לצד זאת יש דרישה גוברת מצד זוגות צעירים ובני הדור השלישי, שמחפשים אורח חיים אורבני, נגיש, ללא דאגות תחזוקה, אך עם איכות חיים ברמה הכי גבוהה. מגפת הקורונה רק האיצה את השינוי הזה. אנשים מאסו בהשתעבדות לדירות, למשכנתאות ולרכישת רהיטים. הם מחפשים חופש. ב-The Frame הם ימצאו דירות מרוהטות ומאובזרות עד הפרט הקטן ביותר, בשיטתPlug & Play - פשוט להגיע עם מזוודה, ולשמור על החופש לעזוב מתי שרוצים. עירוב שימושים הוא לא גימיק אלא העתיד. הקונספט של נסיעה יום-יומית ממושכת, ברכב הפרטי, מהבית בפרברים לעבודה הוא תפיסה שאבד עליה הכלח".
"כשניגשנו לתכנון הפרויקט, ההנחיה שלנו למשרד 'אבנר ישר אדריכלים' הייתה חד-משמעית: אנחנו רוצים לבנות את בניין המשרדים והמסחר בסטנדרט הגבוה ביותר בישראל - מקום אליו העובדים ירצו להגיע במקום לעבוד מהבית", מדגיש אמיר בן-שחר. "הבנו שכדי שחברה בין-לאומית, ענקית הייטק או פירמה מובילה, תבחר להתמקם כאן הבניין חייב לספק לעובדים סביבת חיים מלאה ולא רק שולחן עבודה. בעולם שבו זמן, גמישות ואיכות חיים הפכו למדד המרכזי בבחירת סביבת מגורים ועבודה, המתחם לא רק מתכתב עם מגמות העומק העדכניות, אלא מקבע סטנדרט חדש לאזור כולו".
לא עוד מוצר נדל"ני סטנדרטי
כדי להבין את עוצמתו של The Frame - חברו להן יחדיו חברת הנדל"ן וההשקעות מבטח שמיר, קבוצת יוניון, משפחות בן שחר וברוכשטיין ורועי גיל, הבעלים של בית גבור ספורט, קבוצת הנדל"ן הציבורית רבד ושותף בחברת ב.ס.ר - צריך לחזור קצת אחורה בזמן.
"הסיפור של המגרש הזה שזור בהיסטוריה של מבטח שמיר עצמה", מסבירה לימור אבידור, משנה למנכ"ל מבטח שמיר אחזקות. "כשהחברה רכשה בשעתה את השלד הבורסאי אטאס, ניצב על הקרקע מפעל היסטורי לטחינה וחלבה. לימים המפעל נהרס, וב-1995 הוקם עליו 'בית טולמנ'ס' המיתולוגי, ששימש את רשת הרהיטים במשך עשרות שנים ולמעשה נבנה לפי צרכיה. הנכס הזה היה איתנו לאורך כל הדרך והיו מחשבות מה עוד ניתן לעשות בו. אלא שהתפתחות הרובע והבנת הפוטנציאל הטמון בו הולידה תובנה שניתן לייצר פה אירוע נדל"ני בסדר גודל שונה לחלוטין, ובעיקר - צופה פני עתיד.
"החיבור שנוצר בינינו –לבעלי החלקות הגובלות - איפשר לייצר הישג נדיר: איחוד שלוש חלקות שונות לחטיבת קרקע אחת, רציפה ושלמה, בשטח של כ-5.2 דונם. הרצף הנדל"ני הזה הוא בדיוק מה שאיפשר לקדם תוכנית בניין עיר חסרת תקדים בהיקפה ובאיכותה".
בן-שחר מדגיש, כי התפיסה העסקית מאחורי הפרויקט נשענת על בעלות אחודה לטווח ארוך. "לא חיפשנו לעשות פרויקט נדל"ן סטנדרטי - למכור משרדים לפי מטר, לגזור רווח וללכת הביתה. הקבוצה שלנו נשארת בבעלות מלאה על שטחי המשרדים והמסחר, כמבנה מניב לטווח ארוך. כשיש לך בעלות אחודה, אתה שומר על הסטנדרט של הבניין, על רמת השירותים ועל תמהיל הדיירים לאורך עשרות שנים. בנוסף, הניסיון והידע המצטבר של קבוצת היזמים אפשר לייצר פרוייקט של עירוב שימושים ברמה הגבוהה ביותר תוך הפרדה מלאה בין מרכיביו השונים ולייצר יתרון הן למשרדים והן למרכיב המגורים".
אך כדי להשלים את התמונה ולנהל את זרוע המגורים, חיפשו היזמים שותף אסטרטגי ברמה הגבוהה ביותר. החיבור שנוצר עם קבוצת יוניון - מחברות ההחזקה המובילות במשק - איפשר לקחת את התפיסה הזו צעד אחד קדימה.
"כשקיבלנו את ההצעה להצטרף לפרויקט, זיהינו מיד שמדובר בהזדמנות נדל"נית נדירה", מסביר אמיר שוהם. "זהו נכס פריים-לוקיישן שעתיד להגדיר מחדש את הסטנדרט בארץ בכלל ובאזור התעסוקה של הרצליה פיתוח בפרט".
"החיבור בינינו לבין קבוצת יוניון לא היה רק מהלך עסקי-פיננסי, אלא גם זיהוי של סולם ערכים וחזון משותף", מעיד אמיר בן-שחר. "כל השותפים סביב השולחן חלקו תשוקה אחת: לייצר נכס אייקוני ופורץ דרך, ולא עוד מוצר נדל"ני סטנדרטי. הסינרגיה שנוצרה בין המוניטין והניסיון של מבטח שמיר, המוניטין של יוניון וההיסטוריה של בעלי הקרקע מייצרת מעטפת מקצועית וניהולית נדירה - הן בשלבי ההקמה והן בניהול ארוך הטווח של המבנה".
התכנון האדריכלי הופקד בידיו של האדריכל אבנר ישר ואת הביצוע בשטח מלווה קבוצת אשטרום, מהחברות הקבלניות המובילות בישראל, האחראית על כמה מהפרויקטים הלאומיים המורכבים במדינה. עיצוב הפנים של מבנה המשרדים נמסר לסטודיו ורד גינדי, משרד אדריכלות ועיצוב פנים מוביל בתחומו, המתמחה בעיקר בתכנון פנים של משרדים הייטק גדולים דוגמת קמפוס מייקרוסופט, קמפוס מוביליי, משרדי גוגל, משרדי לינקדין ועוד. עיצוב ותכנון הפנים הייחודי של מבנה המגורים הופקד בידי משרד RUST אדריכלים בהובלת רענן שטרן ושני טל המתמחה בתכנון ועיצוב יצירתי ופורץ דרך.
עירוב שימושים במיקום אסטרטגי
מיקום פרויקט The Frame הוא אסטרטגי במובן הכי מובהק של המילה: בלב ליבו של אזור התעסוקה הוותיק של הרצליה פיתוח במרחק הליכה למסעדות ובתי קפה שבסביבת הפרוייקט, עם היתרון המכריע של נגישות התחבורתית - שפע חניונים בסביבה, סמיכות לקו הירוק של הרכבת הקלה הצפוי לפעול באזור בעוד כשנתיים ושביל האופניים החדש שנפתח לאחרונה ומחבר את האזור לת"א, וכמובן במרחק של דקות הליכה בלבד מקו החוף. הזיקה המיידית לים מעניקה לפרויקט ערך מוסף של רגיעה ואיכות חיים.
הפרויקט, המתנשא לגובה של 16 קומות, מבוסס כאמור על הפרדה תכנונית מלאה בין שתי פונקציות מרכזיות: אגף תעסוקה ומסחר המשתרע על פני כ-25,000 מ"ר ברוטו, לצד אגף מגורים הכולל 92 יחידות דיור ושטחים ציבוריים לרווחת הדיירים. כדי להבטיח את איכות החיים והעבודה וליהנות מהיתרונות שבקרבת המשרדים למגורים, לכל אגף לובי עצמאי ומערכת מעליות נפרדת. מתברר שההפרדה המוחלטת בין המערכות ההנדסיות, האלקטרו-מכניות והתפעוליות היא אלמנט קריטי במימוש מוצלח של קונספט עירוב השימושים, המבטיח תפקוד אופטימלי ואוטונומי לכל אחד מהשימושים במבנה.
קומת הקרקע בפרויקט מיועדת לייעוד מסחרי ומעליה נפרסות קומות המשרדים והמגורים. התכנון האדריכלי של המשרדים, מציע מגוון קומות טיפוסיות - החל מקומות של 1,650 מ"ר ועד לקומות בנות 2,500 מ"ר. כל הקומות מציעות שילוב של עמדות עבודה, משרדים וחדרי ישיבות. התכנון כולל אופטימיזציה של איכות האוויר הפנימית, מערכות השקיה יעילות במים והצללות מובנות בתוך קירות המסך. הפרויקט כולו נבנה לפי תקן LEED GOLD ומשיג חיסכון של למעלה מ-20% בצריכת החשמל.
"ההקפדה על תקני בנייה ירוקה מחמירים אינה רק עניין סביבתי, אלא דרישת סף כלכלית-עסקית", מבהיר בן-שחר. "עבור תאגידים רב-לאומיים וחברות טכנולוגיה מובילות, עמידה בתקנים ירוקים בין-לאומיים הפכה לקריטריון חובה מחייב בבחירת המטה שלהן".
האיכות והתכנון יוצאי הדופן מתגלים מיד בכניסה לבניין המשרדים. חוויית הכניסה נשענת על אטריום זכוכית מרשים בעל שקיפות מלאה, שיזרים אור מכל הכיוונים, ובמרכז הלובי ישולבו אלמנטים של מים הזורמים כנחל טבעי, ובתוכו עץ שתול וספסלים מרחפים מעל המים. כמו כן בקומת הגג מתוכנן Rooftop עם בריכת שחייה וחדר כושר לשימוש המשרדים.
כשצוללים לנבכי התכנון האדריכלי, מגלים תפיסה שמגדירה מחדש את סביבת העבודה המודרנית. כך למשל, הבניין תוכנן עם מעטפת מרפסות, בנות כ-60 מ"ר בכל קומה הצופות ישירות לקו האופק של הים, ובקומות נבחרות מרפסות ענק של כ-480 מ"ר עם פנורמה מרהיבה, ואף קומת משרדים המתנשאת לגובה 7 מטר. כל קומת משרדים כוללת חדרי שירותים מעוצבים ובקומת המרתף – מקלחות לשימוש אותם שוכרים שבחרו להגיע למשרד עם אופניים או בריצה.
בחלקו האחורי של שטח המסחר שולבה, על פני דונם שלם, חצר פנימית ירוקה ועשירה בצמחייה ובעצים.
מגורים להשכרה לטווחים גמישיםבבעלות וניהול אחודים
אגף המגורים מציג מודל ייחודי לא פחות, המיועד כולו להשכרה לטווחים גמישים בבעלות וניהול אחודים של יוניון ליב מקבוצת יוניון. זהו מודל המבטיח ניהול אחיד, תחזוקה וניהול ברמה מלונאית, ושמירה על סטנדרט גבוה.
האגף כולל דירות בשטח של כ-50 מ"ר עם מרפסת מקורה של 12 מ"ר לכל דירה. "הרעיון הבסיסי הוא לאפשר גמישות מקסימלית לצד חוויית מגורים אורבנית מתקדמת", מסבירה ענת טרגר, האדריכלית האחראית מטעם יוניון ליב.
למרות שטחן המהודק, היא מדגישה, הדירות מתאפיינות בתכנון מודולרי ופונקציונאלי חכם הכולל סלון, חדר שינה, מטבח מאובזר, חדר עבודה נפרד וחדר רחצה באופן המאפשר לזוג להתגורר בדירה ברווחה. הדירות מאובזרות באופן מלא, מרוהטות ומעוצבות בהקפדה. הדייר צריך להביא איתו רק מזוודה עם בגדים. כל מי שמחפש מקום מגורים לכל תקופה שהיא - בין אם היא קצרה, בינונית או ארוכה – שכולל את כל השירותים, כגון עובדים ו/או אורחים מחו"ל, זה המקום עבורו. לצד המרחב הפרטי, הדיירים נהנים ממעטפת מתקנים משותפים בכל הקומות: חדר כושר מתקדם, חדר יוגה/פילאטיס, מתקני longevity, חללי עבודה ושהייה מפנקים, חדר קולנוע פרטי, מטבח משותף לאירוח ו-Rooftop מפואר.
"המטרה, באגף המגורים, היא לשמור על אווירה אינטימית ונעימה, והדבר בא לידי ביטוי בעיצוב ותכונן הלובי בגוונים ובחומרים שנבחרו ובדגש על הפרטים הקטנים ביותר של ריהוט ועיצוב", מספרת ענת טרגר.
"צריך לזכור", היא מוסיפה, "כי תכנון של פרויקט בעירוב שימושים, הכולל מסחר בקומת הקרקע, קומות משרדים טיפוסיות, קומה מרחפת ואגף מגורים, דורש הפרדה מלאה וזורמת בו-זמנית ועל כך הקפדנו. השפה העיצובית שנבחרה למבנה כולו היא מונוכרומטית ויוקרתית, בעיצוב על זמני".
כבר שהחל תכנון הפרויקט הוא עורר, לדברי היזמים, עניין רב בקרב חברות הייטק ותאגידים גדולים מקומיים המחפשים איכות בנייה ותכנון מוקפד מתוך רצון לשדר יוקרה לפירמה שלהם.
"בשורה התחתונה, The Frame מציג נוסחה אורבנית שלמה שממחישה לאן צועד ענף הנדל"ן", מסכם אמיר שהם מיוניון ליב. "החיבור בין האיתנות הפיננסית של השותפים, ההקפדה על איכות ושירות, המיקום אסטרטגי בלב אזור התעסוקה והפרדה תכנונית חכמה בין המגורים למשרדים - מניב נכס שמבין במדויק את צורכי השוק של המחר".
בשיתוף מבטח שמיר אחזקות ויוניון ליב
