השינוי התפיסתי שחל בשנים האחרונות בכל מה שנוגע לחוויית המגורים ולאיכות החיים הוביל לביקוש גובר לצמודי קרקע במגזר הכפרי ולזינוק במחירים - מגמה שממנה נהנים ומרוויחים גם בעלי הנחלות. אלא שהדרך להשלמת עסקה של מכירה ורכישה של נחלה מורכבת מאוד, בשל האופי הייחודי של הנדל"ן במגזר הכפרי.
"לנחלה במושב יתרונות רבים", אומר עו"ד, נוטריון ומגשר אירם גל. "למרות העלות הגבוהה, ניתן לממש בנחלה זכויות בנייה רבות בדרכים שונות, להקים עסקים ואף להתחלק בה עם מספר משפחות, בהתאם למגבלות הדין".
עו"ד גל הוא הבעלים במשרד עורכי דין המתמחה, משנת 2001, במשפט המסחרי והאזרחי על כל גווניו, ומחזיק במומחיות בדיני מקרקעין ונדל"ן במגזר הכפרי. בנוסף, הוא בעל הסמכה כמגשר, המסייעת לו בהובלת העסקאות.
כמי שצבר ידע וניסיון רב בתחום, עו"ד גל מסביר את חשיבות הליווי המשפטי המקצועי: "בהליך של מכירת נחלה, הלקוח של עורך הדין הוא למעשה החוזה עצמו, המצריך מגוון רחב של פעולות מקצועיות. על עורך הדין לראות את המורכבות של שני הצדדים ולהוביל אותם למפגש רצונות. כאן, בין היתר, בא לידי ביטוי היתרון שלי כמגשר".
החובות, הזכויות, הרווחים וההיטלים
את תהליך מכירת הנחלה שעו"ד גל מלווה הוא מתחיל מבירור יסודי של הסיבות למכירה. לא פעם הוא מציע למוכרים שמגיעים למשרדו פתרונות חלופיים, כמו הסדרים בתוך המשפחה. אם מתקבלת החלטה למכור, ולאחר שהמוכרים מבינים את המיסוי הגבוה החל על עסקה מסוג זה ומשלימים עמו – מתחיל תהליך ארוך של הכנת תיק הנחלה, שמטרתו למקסם את פוטנציאל המכירה.
"מכירת נחלה היא אירוע רב-מערכתי ורב-מגזרי, הכולל אינטראקציה עם גופים רבים המשפיעים על התהליך", מסביר עו"ד גל. "להיות בעל נחלה משמעותו גם להיות חבר באגודה החקלאית של המושב. לכן יש ללמוד את מערכת היחסים מולה, לרבות החובות והזכויות, הרווחים וההיטלים. אישור הרכב נחלה שמוציאה האגודה כולל את אזור המגורים (חלקה א'), המגרש החקלאי (חלקה ב') והאזורים המשותפים לכל חברי האגודה (חלקה ג')".
את הזכויות על הנחלה בודקים גם מול אחד הגופים המשמעותיים ביותר בתהליך – רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המנהלת את מדיניות המקרקעין מטעם הבעלים (המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח). בחלק מהמושבים הסוכנות היהודית מימנה את ההתיישבות, ולכן יש לברר האם קיימים כלפיה חובות או התחייבויות שונות.
גם סטטוס הנחלה נבדק, לאור חוק התכנון והבנייה, בוועדה המקומית לתכנון ובנייה. "מבנים שנבנו לפני מועד כניסתו לתוקף של חוק התכנון והבנייה, בשנת 1965, עשויים להיחשב כבנויים כדין גם ללא היתר בנייה. זאת הסיבה שלעתים אנו נדרשים לחפש צילומי אוויר ישנים ולהשוות למצב הקיים", אומר עו"ד גל.
הוא מוסיף כי להכנת תיק הנחלה מתווספות גם בדיקות מול רשויות נוספות, לגילוי עיקולים או שעבודים וכן בדיקות מול רשות המסים. זאת במטרה לערוך תכנון מס מיטבי, המצריך ידע בתחום. "המטרה היא שבסוף תהליך הרכישה הנחלה תירשם בטאבו על שם הרוכש, אך מאחר שבחלק מהמושבים טרם בוצע הליך פרצלציה, לעתים אנו נדרשים לבצע רישום של הנחלה באופן עצמאי בלשכת רישום המקרקעין באמצעות תצ"ר (תוכנית לצורכי רישום)", הוא אומר.
הסוגיות שחשוב לבדוק
לאחר שתיק הנחלה מוכן מתחיל השלב הלא פחות מורכב: מו"מ עם הקונים. "ישנו יתרון לעורך דין אחד שמייצג את המוכרים ואת הקונים", אומר עו"ד גל. "אחד האתגרים הוא להביא את הצדדים להבנה שיש כאן אינטרס משותף: לגבש עסקה מוצלחת. גם כשאני מייצג את אחד משני הצדדים, אני מקפיד להבהיר את הנקודה".
לדבריו, גם מצד הקונים חשוב להבין את מרכיבי תיק הנחלה, לצד סוגיות כמו כמה בתים ניתן לבנות עליה, האם ניתן לערוך בה פעילות שאינה חקלאית, מיקום המושב ומאפייניו, דרכי תחבורה ועוד.
"יש נושא חשוב נוסף שיש לתת עליו את הדעת", אומר עו"ד גל. "מאחר שמכירת נחלה היא עסקה הכוללת תשלומים גבוהים לרשויות ומיסוי גבוה, לעתים בעלות של מיליוני שקלים - אחת הסוגיות המכריעות היא האם לערוך עסקת ברוטו או נטו? בעסקה המקובלת, עסקת ברוטו, הקונה יודע כמה בדיוק הוא משלם, אך המוכר לא יודע כמה יישאר לו בסוף. בעסקת נטו הקונה לא יודע כמה יעלה לו בסוף, וכך עלול להצטמצם מספר הקונים הפוטנציאליים. גם בעסקת ברוטו על הקונים לוודא שיהיו מספיק ביטחונות כדי שכל תשלומי החובה של המוכר ישולמו. חשוב למצוא דרכים יצירתיות לניהול התזרים. למשל, לשים את הכסף בקרן עם ריבית במקום בנאמנות, כדי שהכספים לא יישחקו במהלך התקופה הארוכה עד לסיום המכירה".
כל הדרך למפגש רצונות
במהלך 23 שנות ניסיונו עו"ד גל חקר ולמד את תחום מכירת הנחלות על בוריו, לרבות לימודי שמאות ולא מעט השתלמויות במיסוי, בעולם הפיננסי והבנייה. המשרד שבבעלותו בעל קשרים ענפים בתחום ומכיר את כל הגורמים הרלוונטיים.
את הניסיון הזה הוא מביא עמו גם לשלב האחרון בתהליך: מכירת הנחלה, שנמשכת כשלוש שנים. בשלב זה יש לבצע שורה של פעולות לצורך הסדרת תשלומי המסים וההיטלים. רק לאחר מכן ניתן להשלים ברמ"י את העברת הזכויות.
"עוד לפני בדיקת הבקשה ברמ"י, עוברים לעתים חודשים עד שהבקשה נקלטת ואז רק מבקשים מסמכים נוספים", הוא אומר. "לאחר מכן נשלח פקח לבדיקת חריגות בנייה ושמאי שמעריך את שווי הקרקע. בחלוף כשלוש שנים הזכויות של הנחלה עוברות ונרשמות ברמ"י על שם הקונה ורק אז הוא רשאי לתכנן אותה ולבנות בה. גם בעניין תהליך היתרי הבנייה אני מסייע".
לסיכום, עו"ד גל אומר כי "מכירת נחלה היא תחום מורכב, הכולל שאלות כלכליות ומשפחתיות, המאפיינות את עבודתנו הרגישה והמקצועית במשרד. כמי שמתנדב שנים רבות כמגשר בתחום הנחלות, אני מצליח להוביל את הצדדים למפגש רצונות. יחד אנו פועלים להצלחת התהליך הארוך והמורכב, בנחישות ובסבלנות".
קיבוץ העוגן
לפנייה טלפונית 052-809-8701 >>
לאתר משרד עו"ד אירם גל, קיבוץ העוגן>>
