מכירת נחלה או העברתה לבן משפחה בהעברה מלאה או חלקית, במקרה של פיצול הנחלה, היא נושא מורכב ביחס לרוב עסקאות הנדל"ן. "האתגרים במכירת נחלה, הן למוכר והן לקונה, הם בעיקר בשל פערי מידע שעלולים לגרום לטעויות ולנזקים", מסביר שמאי המקרקעין המוסמך והמרצה סער אביזמר.
אביזמר הוא שותף במשרד הלר-אביזמר שמאות וייעוץ מקרקעין, יחד עם רענן הלר, מייסד המשרד ושמאי מקרקעין מוסמך בעל 30 שנות ניסיון. על סמך ניסיונו הרב אביזמר מצביע על כך שעסקאות רבות נסגרות בתנאי מכירה "נטו", הכרוכה בעלויות נוספות, וכך נוצר מצב של שומות מס שנשארות פתוחות הרבה זמן. דבר שעלול לגרום לעיכוב בפרסום המידע המתייחס לעסקה ברשות המסים, לפעמים גם שנתיים לאחר ביצוע העסקה. "הפער במידע גורם להיעדר נתונים לגבי התמורה בעסקה בפועל, שלא ניתן להשיג אלא באמצעות שמאי המתמחה בתחום ובסביבה ומקבל את המידע מהנפשות הפועלות איתן יש לו יחסי גומלין", הוא מדגיש.
אתגר נוסף אליו מתייחס אביזמר הוא אומדן ההוצאות: דמי הרכישה, היטל ההשבחה ושומת המס, המבוססים על הידע המקצועי והפרשנות של השמאי, שמתחקה, בין היתר, אחרי דעת שמאי הוועדה המקומית, שמאי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל) והנחיות משרד המיסוי הרלוונטי.
ואם קורה ויש פער בין שתי ההערכות?
"גם כאן אנחנו נכנסים לתמונה. מדובר באחד התפקידים המרכזיים שלנו כשמאים המתמחים בתחום הנחלות והוא ערעור על השומות במקרה הצורך. כשמדובר בשומת היטל ההשבחה, עומדים לרשותנו 45 ימים לערער בפני ועדת ערער היטלי השבחה או שמאי מכריע, תלוי בסוגיות השמאיות או המשפטיות. אם הערעור מתייחס לדמי רכישה, ניתנים 60 יום שבמהלכם אפשר לפנות לשמאי הממשלתי, במסגרת דיון להכרעה ראשונה. בשלב הבא, ככל ויש צורך, פונים לוועדת ההשגות".
"מורכבות זו מובילה לאתגר מובנה בעבודת השמאות, ולמתח אפשרי בין הצדדים המעורבים בעסקה אפשרית כשמדובר בנחלה", הוא מוסיף. "מכאן גם חשיבות הערכת שוויה של העסקה ברוטו או נטו, על פי אומדנים שאנו יודעים לעשות כשמאים מומחים, עם דגש על שווי הנחלה לאחר גביית מגוון תשלומים כדוגמת דמי רכישה, היטל השבחה והוצאות נוספות לניכוי".
כל נחלה היא עולם בפני עצמו, בין שמדובר באזור מסוים ובין שמדובר בהיסטוריה של המשפחה והנכס. כיצד כשמאים אתם מבצעים את האומדנים שקריטיים לביצוע העסקה?
"כשמדובר בנחלות, יש חשיבות לנושא מהות העסקה: האם היא בתוך המשפחה או מחוצה לה, האם משולב גם מרכיב הפיצול, האם העברת הנכס נעשית במסגרת צוואה או חלוקת עיזבון ועוד. גם כאן חשוב להיעזר בשמאי מומחה, עוד לפני שמתחילה להתגבש עסקה או כשיש רצון לפצל את השטח.
"האומדנים שאנו מבצעים נערכים לפי ההנחיות והרצונות של בעלי הזכויות ובמיוחד עורך הדין מטעמם, שמנחה אותנו לטובת ייעול התהליך. הנקודה הבולטת בנושא היא אומדן דמי הרכישה, הגבוה מכל תשלומי המסים האחרים. כשמאי, אני חייב להיות עם היד על הדופק לגבי התשלום הספציפי הזה, שמאפשר לרוכש או ליורש לתכנן ולבצע כל פעולה באופן חופשי וללא דרישת אישור מרמ"י - כל עוד הם מיועדים למגורים (צמודי קרקע) ולא לשימושים אחרים. כיום הסכום כבר מגולם בשווי השוק של הנחלות שהאמיר לשחקים, גם מסיבה זו וגם על רקע עליית מחירי צמודי הקרקע במגזר הכפרי. חשוב לזכור, כי בניגוד למכירה בשוק החופשי, אין חובה לשלם דמי רכישה במסגרת העברת הנחלה בתוך המשפחה, ולכן אומדן זה קריטי לצורך הערכת שווי ה'מתנה' שמקבל היורש לעומת היורשים האחרים".
אביזמר מציין כי "אומדן נוסף מתייחס לאופן הגשת שומות מס השבח, והמקומות שבהם ניתן לתכנן באופן אופטימלי את גובה הסכום הפטור או את החישוב המוטב בגין דירת מגורים. לעתים נדרש גם חישוב עלויות בנייה ושיפוצים היסטוריים שנערכו בנחלות מסוימות, ללא תיעוד של קבלות או חוזים, דבר בעל השפעה לערך הנחלה במכירה. ככלל, נושא האומדנים תמיד רלוונטי ומהותי, כדי להבין מה יהיו התשלומים העתידיים וגם, כאמור, כהתחשבנות עתידית בין כל היורשים".
מכאן בעצם חשיבות בחירת שמאי המתמחה במכירה ובקנייה של נחלות, שבקיא בנושא וגם מתעדכן דרך קבע בחוק, בתקנות ובניואנסים הקטנים ביותר?
"בהחלט. עסקאות נדל"ן של נחלות הן מאוד מורכבות, במיוחד כשמדובר בהבדלים בין תחום המגורים, החקלאות וכן בכל הקשור למיסוי. זאת בנוסף לחשיבות ההיכרות עם התנהלות רמ"י והתקנות המשתנות, שמחייבות בקיאות בנושא החוק והפסיקה. כמו כן חשובה היכולת לקבל עדכונים שוטפים בכל מה שקורה בשוק, ולהבין את הניואנסים של כל משפחה בעלת הנחלה, כמו גם הרוכשים הפוטנציאליים. מסיבה זו אני ממליץ לפנות לשמאי שמתמקצע באזור שבו הוא פועל ומכיר את פרטי העסקאות ואת אנשי המקצוע הרלוונטיים שעם חלקם הוא ביחסים מקצועיים, בהם עורכי דין, מתווכים וגורמים מקצועיים שקשורים לוועדות התכנון האזוריות".
משרד בוטיק עם ותק וניסיון
הלר-אביזמר הוא משרד שמאות בוטיק הממוקם בחדרה ומעסיק שישה שמאים ומתמחים, מזכירה ומנהל תפעול. בין יתר התחומים שבהם המשרד מתמחה הם אומדני שווי לנחלות בשוק החופשי ובתוך המשפחה; הכרת התשלומים הנדרשים כתנאי להעברת זכויות בנחלה, כולל התשלומים לרמ"י; אופן ביצוע חישובי התשלומים השונים; העקרונות בקביעת דמי הרכישה הקריטיים ועוד.
לקוחות המשרד נהנים ממעטפת רחבה של שירותים בתחום שמאות המקרקעין, שירותי ייעוץ ופיקוח פיננסי של פרויקטים ובדיקות כדאיות כלכלית, כמו גם פיקוח פרויקטים בליווי בנקאי.
המשרד מעניק גם שירותי שמאות למטרות בטוחה ומשכנתה לכל הבנקים המסחריים; שמאות מוקדמת; השגות ועררים על שומות רמ"י ועל שומות היטל השבחה של ועדות מקומיות ועוד. השירותים ניתנים בעיקר באזור השרון הצפוני - מגוש תל מונד ולב השרון בדרום ועד אזור חוף הכרמל. הוותק והניסיון שצברו הלר ואביזמר מאפשרים לכלול במגוון השירותים גם ייעוץ למגוון רחב מאוד של נכסים ומתן חוות דעת למטרות שונות, על פי צורכי הלקוח והתקינה השמאית הרלוונטית.
בשיתוף משרד הלר-אביזמר
