מסובך, מורכב, בועתי - אלו הן רק חלק מההגדרות שתשמעו כשמדובר בעסקאות רכישה ומכירה של נחלות במרחב הכפרי בישראל. זאת בין היתר בשל תקנות שונות שקבעה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מאז קום המדינה, שיצרו שוק נדל"ן עם חוקים משלו. לכך מתווסף מספר הנחלות עצמן, שהולך ומתמעט, דבר שמוביל להאמרת מחירים בשל הביקוש הרב לנכס עם שטח פרטי גדול. לכל זאת אפשר להוסיף סוגיות מיסוי, יחסים אישיים בתוך המשפחה ונחלות שעברו שינויים בשטח ללא היתרים. כל אלה הופכים את החלום לבית פרטי במרחבים העצומים של המגזר הכפרי לתהליך מורכב הרבה יותר, הנפרש לא פעם על פני שנים, ומחייב את העסקתם של מומחים בתחום שיודעים לנווט את העסקה ולהוביל למיצויה בטווח זמן שישתלם לשני הצדדים.
זינוק בביקוש וגם במחירים
תוכנית המתאר הארצית, המגדירה את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל (ועדת העורכים של תמ"א 35), מצביעה על כך שבישראל כיום קיימים 858 יישובים כפריים ובהם קיבוצים, מושבים ויישובים קהילתיים. מתגוררים בהם כ-730 אלף איש, המהווים כ-8% מכלל אוכלוסיית המדינה. במושבים, למשל, יש 65 אלף נחלות, ובמגזר החקלאי כ-35 אלף נחלות, הכוללות כל אחת מהן גם שטחים של יותר מ-2 דונם המיועדים למגורים.
התפיסה הרווחת היא שתחום הנחלות מנותק מהמתרחש בענף הנדל"ן הכללי בישראל, אך השפעות הטלטלות בשוק ניכרות גם עליו. כך, למשל, הקורונה הובילה לביקוש שיא והמחירים עלו בהתאם. עם זאת, סקירת אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מצביעה על התמתנות בהוצאת עסקאות לפועל: באפריל 2023 נרשמה ירידה של כ-55% במספר העסקאות לעומת אפריל 2021. לצד זאת, המחירים בנחלות עלו בחלק מהיישובים ב-%50 ובמרכז הארץ אפילו ב-100%, מהסיבה הפשוטה שלמושבים אין לאן להתפתח כשמנגד הביקוש עולה. מגמה הפוכה, אם כי צריך להסתכל עליה בראייה ארוכת שנים, מסתמנת בפריפריה בעקבות מגמות התכנון שיובילו ליצירת מגרשים חדשים למגורים על חשבון שטחי חקלאות ולירידת מחירים.
עסקה פשוטה? תחשבו שוב
כדי לצלול לעומק לטיבן של הנחלות יש לחזור ל-1948, אז חילקה אותן המדינה בחינם כדי להגשים את חזונו של דוד בן גוריון – מדינה שרובה מבוסס על חקלאות וערים קטנות שמספר תושביהן לא יעלה על 10,000. אלא שהחלומות של הזקן נותרו על הנייר, והציבור הישראלי נהר דווקא לחפש מגורים בערים. לכך התווספו הקשיים שאליהם נקלעו החקלאים, שגרמו לרבים מהם לשקוע בחובות עתק ולנטוש את העיסוק בחקלאות לטובת עבודה מכניסה הרבה יותר.
התפוגגות החזון של בן גוריון הובילה רבים מהחקלאים למכור את הנחלות. הן הוצעו למכירה במחירים נמוכים, כך שכל מי שחשקה נפשו במגורים במרחב הכפרי המציע איכות חיים, סביבה ירוקה ונכסים גדולים עם שטח עצום עט על המציאה. מגמה זו התעצמה בסוף שנות התשעים ותחילת האלפיים, שבהן אפשר היה למכור דירה בתל אביב ולעבור לגור בנחלה במושב ועוד ליהנות מיתרת הכסף שנותר. התוצאה הכמעט מיידית היתה הכפלת השווי של הנחלות, שמורכבות משטח למגורים, שטחי חקלאות וגם שטח שמיועד לבנים ממשיכים.
אולם מה שנראה ונשמע כמו עסקת נדל"ן פשוטה הופך למורכב הרבה יותר כשמדובר בנחלה. אל התהליך נכנסים עורכי דין מומחים לתחום, מתווכים המכירים מקרוב את המורכבות במגזר הכפרי, שמאים המודעים היטב לסוגיות המיוחדות ומתמחים בתחום המכירה והקנייה בנחלות ובסביבה, חוקי מיסוי ותכנון ובנייה ועוד. גם לסבלנות יש תפקיד משמעותי. לרוב עסקת מכירת נחלה נמשכת שנים, ולא פעם עלולה להתעכב עוד יותר. לשם כך אנשי מקצוע נדרשים לדעת כיצד לנווט את העסקה בין המוכר לקונה ואל מול הרשויות, שלעתים יש גם צורך בבירור היסטורי מעמיק כדי לבדוק מול רמ"י, המנהלת את מדיניות המקרקעין, מי הבעלים של הקרקע - קרן קיימת לישראל, המדינה או רשות הפיתוח.
סוגיה חשובה נוספת היא המיסוי, שעלול ברגע אחד להפיל את כל העסקה, ולכן יש צורך בתכנון מס מיטיבי על ידי רואה חשבון מומחה כדי לא להגיע למצב של כפילות תשלום והיטלים שעלולים לנפח את סכום העסקה. תמרון נכון של דמי הרכישה, היטל ההשבחה ושומת המס ימנע הפתעות והפסד כספי משמעותי, וכך גם ידיעה מראש האם מדובר בעסקת ברוטו שבה המוכרים יכולים להישאר עם סכום גבוה יותר בכיס - כאשר המס יהיה נמוך ממה שהעריכו, או עסקת נטו שבה הרוכשים לוקחים על עצמם את חבות המס של המוכרים.
חריש עמוק יש לבצע גם בבירור מצבו של הצד התכנוני של הנחלה. רבים מבעלי הנחלות הקימו בשטח עסקים, אם לול או גן ילדים, לעתים ללא היתרים. לפיכך, יש לבצע בדיקה מקדימה האם המוכרים עברו על חוק התכנון והבנייה (שנכנס לתוקף בשנת 1965) ואם יש צורך לפרק את המבנים ולהסדיר את פני השטח כפי שהוא מופיע ברישומים. תהליך זה מצריך חיפוש נרחב ומעמיק אחר תצלומי אוויר או שטח מצד מודד מוסמך, כדי לראות שמה שמצוי בשטח אכן תואם את התוכניות המוקדמות, ולאשר כי למעשה השטח שעליו משלם הרוכש הוא מה שהוא מקבל בפועל. היעדר כל אלה, בין היתר בשל אנשי מקצוע שאינם בקיאים בתחום, עלול להוביל לעיכוב העסקה ואף לפיצוצה אם הדברים יתגלו לאחר הסיכומים בין הצדדים.
אל תשכחו שמעורב גם רגש
אל המורכבות החוקית מצטרף בעסקת מקרקעין בנחלות גם הממד הרגשי. במקרים רבים המכירה היא בעקבות סכסוך משפחתי, רצון לקיים צוואה או אנשים מבוגרים שנותרו לבדם בנכס ושטח גדולי ממדים שאינם נחוצים יותר, אך בד בבד יש להם חיבור עמוק ורגש למקום ולהיסטוריה המשפחתית והאישית שלו. כאן נכנס תפקידו של איש המקצוע, מתווך או עורך דין, שמודע לרגישות, יודע לשלב את המרכיבים הללו במהלך המשא ומתן ובעיקר לגשר בין הצאצאים – היורשים. כדי להתמודד עם האתגר הרגשי, נדרש לתרגם את הידע המקצועי שלו לגישה אישית יותר, שמצליחה לפצח את המצבים הסבוכים בעסקאות אלו, הן מצד המוכר והן מצד הקונה. ברבים מהמקרים יכולה עסקה לקום או ליפול משיקולים אישיים, כימיה טובה בין הצדדים, וקליק שנוצר במהלך הפגישה ועוזר לשני הצדדים להגשים את החלום.
