משרדנו מייעץ למגוון רחב של מיזמי אנרגיה מתחדשת, ובמסגרת זאת פועל רבות מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ורשויות התכנון במאות מיזמים ברחבי הארץ. כמו כן, הוא מייצג יישובים וגורמים נוספים בפריסה ארצית מזה למעלה מ-15 שנה בתחום האנרגיה המתחדשת, ומתכלל את כל היבטי הפרויקטים בפן המשפטי, המסחרי והרגולטורי.
בסקירה זו ניכרת המשך המגמה בה רמ"י משתמשת בנהליה בעניין אנרגיה מתחדשת ככלי למימוש מטרות רוחב, באופן שלא מתיישב תמיד עם מגמות השוק והרגולציה של שאר הרשויות הנוגעות בדבר.
נסקור בקצרה להלן התפתחויות מהותיות שחלו בחודשים האחרונים.
מדיניות והחלטות מועצת ורשות מקרקעי ישראל
א. החלטת הנהלת רמ"י מיום 22.6.22 ביחס למיזמים סולאריים משולבי חקלאות ("אגרו-וולטאי")
ההחלטה עוסקת בשימוש משולב בקרקע חקלאית, על-ידי הצבת פאנלים פוטו-וולטאיים ובמקביל גידול גידולים חקלאיים באותה קרקע.
מכסת תעסוקה - ההחלטה עדיין מאפשרת לרמ"י לקבוע, כי שטח כלשהו יגרע ממכסת התעסוקה של היישוב הרלוונטי. לכך ישנן השלכות מהותיות, הן לגבי המו"מ מול צדדי ג' והן עקב אי-הוודאות שנוצרת בשל כך:
נקבע כי רמ"י תערוך בחינה כלכלית לשיעורי הרווח של היזם אל מול הרווח מעסקאות תעסוקה אחרות ותקבע האם ייגרע שטח מהמכסה ובאיזה היקף.
מאחר ולא ברור עדיין מתי תבוצע בחינה כזו, אין ודאות מה יהיו ההשלכות או התנאים לצורך ביטול הספירה במכסת התעסוקה, אם תתבצע. לדבר השלכה ביחס לאי-הוודאות ביחס להיתכנות ביצוע עסקאות תעסוקה מקבילות על ידי יישובים בהם המכסה על סף מיצוי. כמו כן, קיימת אי-ודאות כיצד ניתן יהיה "להשתחרר" מפרויקט אגרו בשל אי הסכמה לגריעה ממכסה, וכן ביחס לשיווק על-ידי רמ"י בניגוד להסכמת היישוב במצב שכזה.
הדבר פוגע ביכולת לתכלל ולתכנן מערכת התקשרות מתאימה בין חוכרים לגורמי ייזום, ומשליך על היבטים רבים בעסקאות אלו.
- השלכות על המכסה למיזמים סולאריים קרקעיים - לכל חוכר במשבצת חקלאית קיימת, לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, מכסה של 250 דונם לפרויקטים סולאריים קרקעיים. כעת מתווספת מכסה נוספת של עד 500 דונם למיזמי אגרו, כלומר הפרויקט אינו בא על חשבון המכסה הסולארית הקרקעית הקיימת, להבדיל ממכסת התעסוקה.
- אי-השבת קרקע עודפת או זמנית - שלא כמו במיזמים קרקעיים, במצב בו יישוב מתקשר בפרויקט קרקעי בשטח של מעל 125 דונם ומתבצעת השבה של שטחים זמניים או קרקעות זמניות, במיזמי אגרו לא תתבצע השבה שכזו.
- זהות היזם - בדומה למיזם דו-שימוש על מאגרי מים, גם במיזמי אגרו לא תותר העברת זכויות, או השכרת משנה של הקרקע, והם יחשבו לשימוש משולב במסגרת זכויות המשבצת של הישוב. גם כאן רמ"י נוקטת במדיניות לפיה מאחר והשימוש משולב, מדובר בפרויקט בבעלות היישוב בלבד. הדבר משליך על בניית ההסכמים והסכמי המימון. בפרט הדבר נכון ביחס לשותפויות חקלאיות עם יזמים, מסוגים שונים והאופן בו יש להתייחס אליהן.
- חוזים ארוכי טווח - רמ"י תאפשר עסקת אגרו בחוזים ארוכי טווח בלבד, ולא תתאפשר התקשרות בחוזה לעיבוד עונתי או עיבוד יעיל.
- מיזמי אגרו בצפון ובדרום הארץ בלבד - בדומה למיזמי PV קרקעיים, מדיניות התכנון לא מאפשרת הקמתם במרכז הארץ, גם מיזמי אגרו יוגבלו לאזור צפון ודרום הארץ, ולא יתאפשרו פרויקטים כאלו במרכז הארץ.
- בחינה תכנונית מוקדמת - בטרם תיחתם תוכנית בוועדות התכנון, תערך חוות דעת תכנונית בקשר לפוטנציאל, מגמת התכנון ותעדוף השימוש במקרקעין הרלוונטיים, וזאת כדי למנוע קידום של פרויקטים על שטחים בעלי פוטנציאל לפיתוח.
- תשלום - ייקבע מחיר אחיד לקרקע כפי שמתבצע במיזמי אנרגיה מתחדשת.
- שינוי ייעוד - החוזים שייחתמו מול רמ"י לא יאפשרו לבצע שינוי בייעוד הקרקע, וכן קיים תנאי לפיו בעת שינוי ייעוד, תושב הקרקע לרמ"י בתמורה לפיצוי.
- אכיפת חובת עיבוד - נדרש כי הגידולים החקלאיים במיזמי האגרו יהיו משמעותיים, תוך קביעת תנאים יסודיים לעיבוד המקרקעין, ערבות בנקאית אוטונומית להבטחת העיבוד, אמצעי אכיפה משולבים עם משרד החקלאות או רשות החשמל (לדוגמה, הפחתת התעריף, ביטול הרישיון, הפסקת תשלום).
- מתווה הסדרה - עסקה למיזם אגרו כפופה להגדרת משבצת קבע והסדרת שימושים חורגים או כניסה למתווה הסדרה.
- העדפת מיזמי אגרו על פני פרויקטים קרקעיים - המגמה הכללית של רמ"י היא העדפה של מיזמי אגרו על פני פרויקטים קרקעיים.
ב. העדר הקלה מספקת ביחס למיזמי אגירה
הנהלת רמ"י קיבלה החלטה (שוב, החלטה על-ידי דרג ביצועי שקובע הוראות נורמטיביות כלליות בספק ביחס לסמכותו) ביחס למיזמי אגירה בשטח המחלק/מחנה (להבדיל מאגירה מכרזית חיצונית, לגביה אין כל הקלה במכסת התעסוקה או בכלל, למעט אגירה שהיא חלק ממיזם סולארי).
לפי ההחלטה, רמ"י ייתן הסכמה להיתרי בנייה ביחס למתקני אגירה בשטח שלא יעלה על 200 מ"ר למתקן המשרת אגירה של מתקן פוטו-וולטאי שהוצב על גג כדין, בהספק של 50-80 מ"ר לכל מגה-וואט שעה לאגירה.
ההחלטה לא מספקת פתרון כולל לסוגית האגירה בשטח המחלק, וממשיכה להיצמד למתקנים פוטו-וולטאים כהצדקה להקלה כלשהי בסוגיה. גם כאן נראה כי רמ"י מתקשה שלא להיכנע לפיתוי בשימוש במדיניות הקצאת הקרקע לטובת מיזמי אנרגיה לשם יישום שיקולים אחרים בתכלית, כגון צמצום מכסות התעסוקה בחוכרים.
העדר מתן הקלה מלאה ומספקת למיזמי אגירה בשלב זה לפחות, משמעותה כרסום ניכר במכסות התעסוקה והפיכתן לבלתי אפשריות בחלק מן היישובים, או אילוץ יישובים לוותר על אמצעי ייצור לא חקלאים אחרים. גם כאן, אי-וודאות זו משליכה על היכולת לגבש התקשרויות אופטימליות בין גורמי ייזום לחוכרים.
לסיכום, לצד מגמות עידוד פיתוח מתקני אגירה ומיזמים אגרו-וולטאיים, נמשכת אי-הודאות בהחלטות רמ"י בצורה שמקשה על תכנון ואופטימיזציה של ממשקי האנרגיה בישובים רבים. לצד הסרת חסמים אחדים, הוצבו חסמים אחרים, באופן שיחייב המשך עיסוק מורכב בהסרתם והמשך המורכבות בהתוויית עסקאות בין חוכרים לגורמי יזום בשוק.
הכותב הוא שותף במשרד עוה"ד שלמה כהן ושות' ומנהל מחלקת מיזמי אנרגיה ומקרקעין בפירמה
בשיתוף משרד עוה"ד שלמה כהן ושות'
