נדל"ן מניב בקיבוצים - ההזדמנות האחרונה?

העשור הקרוב יתאפיין בפיתוח נדל"ן מניב בקיבוצים ויהווה זרוע נוספת בפיתוח הכלכלי שלהם. מנהלי "משקי עטיה מניבים בקיבוצים" מסבירים מדוע ישנה חשיבות, במיוחד בקיבוצים שיש להם תב"ע בתוקף לתעשייה, משרדים או מסחר, לממש את הפרויקטים ויפה שעה אחת קודם

ליהי כהן
תוכן שיווקי
שתפו כתבה במיילשתפו כתבה במייל
נדל"ן מניב בקיבוצים - ההזדמנות האחרונה?
נדל"ן מניב בקיבוצים - ההזדמנות האחרונה?צילום: רועי מור
ליהי כהן
תוכן שיווקי

הקמתם של הקיבוצים, צורת התיישבות שיתופית ייחודית לציונות ולמדינת ישראל, החלה לפני כ-100 שנים, עוד בטרם הוקמה מדינת ישראל. למעשה ניתן לומר, כי גבולות המדינה נקבעו במידה רבה על-ידי מיקומם של הקיבוצים. עם התפתחות המדינה, ובמיוחד עם התפתחות תשתית הכבישים בארץ, קיבוצים רבים, שנחשבו כממוקמים בקצוות המדינה, הפכו ללוקיישן מבוקש מבחינת נגישותם לצירי תנועה אורכיים ורוחביים ובעצם "התקרבו" בבת אחת למרכז הארץ.

כלכלת הקיבוצים, מראשית דרכם, התבססה על חקלאות ועד היום הקיבוצים, אשר מהווים פחות מ-1% מאוכלוסיית מדינת ישראל, מייצרים למעלה מ-40% מהתוצר החקלאי במדינה.

החל משנות ה-50' וה-60' של המאה הקודמת עברו הקיבוצים תהליך תיעוש משמעותי, כאשר לצד הפעילות החקלאית, הוקמו מפעלים, אשר היוו זרוע נוספת לכלכלת הקיבוץ. חלק לא מבוטל ממפעלים אלה הפכו למפעלים משגשגים וכיום מפעלי הקיבוצים מהווים כ-10% מהתוצר התעשייתי (ללא היי-טק ויהלומים) ויותר מ-16% מהייצוא התעשייתי של מדינת ישראל.

"הידע והניסיון בנדל"ן מניב הוא מהותי"

המשבר הכלכלי בסוף שנות ה-80' ותחילת שנות ה-90' של המאה שעברה, לצד הפיתוח המואץ של מדינת ישראל, הביא את הקיבוצים לפיתוח זרוע נוספת לכלכלת הקיבוץ - הזרוע הנדל"נית.

קיבוצים שהבינו את פוטנציאל הפיתוח הנדל"ני כנכס מניב, הקימו פרויקטים מסחריים להשכרה על קרקעות הקיבוץ. בחלק מהמקרים היו אלה מבנים ישנים של מפעל שכשל, או לולים שלא היו בשימוש, והושכרו לשוכרים חיצוניים. לעיתים נבנו פרויקטים תעסוקתיים גדולים שתוכננו מראש להשכרה - מרכזים מסחריים, משרדים, שטחי תעשייה ולוגיסטיקה. כמו כן, נמכרו והושבו קרקעות לפיתוח נדל"ני כדי לכסות חובות במסגרת הסדרי החובות.

כיום, כל קיבוץ יכול ליזום הקמת פרויקטים תעסוקתיים בשטחים הנעים בין 60 ל- 120 דונם (בהתאם למיקום הקיבוץ). חלק מהקיבוצים כבר יזמו פרויקטים ונהנים מהכנסות הזרוע הנדל"נית, ואולם ישנו מספר לא מבוטל של קיבוצים אשר טרם פיתחו את הזרוע הנדל"נית, על אף שיש באפשרותם לעשות זאת מבחינת התוכניות הסטטוטוריות החלות על מקרקעי הקיבוץ. הסיבה לכך נובעת ממספר גורמים שהעיקרי שבהם הוא העובדה שפרויקטים נדל"ניים הם פרויקטים עתירי מימון ועתירי ידע ומומחיות.

"אין ספק שהמשבר הכלכלי אליו נקלעו הקיבוצים בסוף שנות ה-80' של המאה הקודמת גורם להנהגת הקיבוץ להיות יותר זהירה בקבלת החלטות על מיזמים עתירי מימון", אומר גיל שינה, מנהל תחום הנדל"ן במשקי הקיבוצים, שמאי במקצועו וחבר הנהלה ב"משקי עטיה מניבים בקיבוצים" - אגודה שיתופית חקלאית בבעלות משקי הקיבוצים וקבוצת עטיה, אשר הוקמה במטרה ליזום פרויקטים נדל"ניים במגזר ההתיישבותי. "כמו כן, נדל"ן מניב דורש התמקצעות. לא כל אחד יכול להחליט לפתח פרויקט נדל"ני. הידע והניסיון בתחום הם מאוד מהותיים, במיוחד לאור העובדה כי כל טעות בהבנת הקונספט הנדרש לפרויקט או בתכנון לקוי של הפרויקט עולה כסף רב".

ליהי כהןצילום: יח"צ

את דבריו של שינה מחזקת דלית עטיה-איסק, שותפה וחברת הנהלה ב"משקי עטיה" - השותפה במיזמים מסוג זה עם מספר קיבוצים – ובעצמה בעלת מניות בחברת עטיה נכסים והשקעות בע"מ. לדבריה, "הידע והניסיון בנדל"ן מניב הוא מהותי להקמה ותפעול פרויקטים מניבים".

לייצב את כלכלת הקיבוץ

עטיה נכסים הוקמה על-ידי אביה של דלית, שמואל עטיה, לפני 30 שנה. החברה החלה את דרכה בהתמקצעות במרכזים מסחריים על סוגיהם, ובהמשך התמחתה גם בתחום המשרדים, הלוגיסטיקה והתעשייה. "בשנות פעילותי בתחום הנדל"ן צברתי ידע תכנוני וכלכלי רב וכן יכולות ליווי והקמה של פרויקטים ויכולות ניהול וליווי של פרויקטים פעילים", מספרת דלית עטיה-איסק. "במהלך השנים נתקלנו, לא פעם, בפרויקטים אשר תוכננו ללא כל ראייה שיווקית ואשר לא התאימו לצרכי משתמש הקצה. הנזק בתיקון טעויות כאלה הוא עצום ומהווה בזבוז שיכול להגיע למיליוני שקלים. בנוסף, ולא פחות חשוב מתכנון קונספטואלי נכון לפרויקט, יש חשיבות רבה לקשר עם השוק ועם משתמשי הקצה ולהבנת צרכיהם".

גיל שינה מעריך, כי קיבוצים אשר טרם פיתחו את הזרוע הנדל"נית יעשו זאת בשנים הקרובות על מנת לייצב את כלכלת הקיבוץ. "כיום, התפתחות כלכלת הקיבוץ מחייבת בחינה מעמיקה של פיתוח הזרוע הנדל"נית וזאת על אף שברבות השנים חל כרסום בהחלטות רשות מקרקעי ישראל בנוגע ליכולת הקיבוץ לפתח קרקעות לתעסוקה", הוא מציין. "ישנה חשיבות, במיוחד בקיבוצים שיש להם תב"ע בתוקף לתעשייה, משרדים או מסחר, לממש את הפרויקטים ויפה שעה אחת קודם. מחירי הקרקעות עולים כל הזמן ובהתאם מחירי ההיוון שהקיבוץ נדרש לשלם. ככל שהקיבוץ מתמהמה בפיתוח הנדל"ן המניב, כך נסגר חלון ההזדמנויות שלו בנושא".

לבחור שותף מתאים, להקטין את הסיכונים

ההערכה היא, כי רוב הקיבוצים אשר יקפצו על העגלה ויפתחו פרויקטים של נדל"ן מניב, יבחרו לעשות זאת עם שותף אשר מבין בנדל"ן ובעל יכולות פיננסיות, וזאת כדי להקטין את הסיכונים הכרוכים בפרויקטים אלה אשר הינם עתירי מימון ונדרש בהם ידע מקצועי רב.

"בחירת שותף נכון הוא אחת ההחלטות החשובות ביותר בחייו של עסק, על אחת כמה וכמה כשמדובר בפיתוח נדל"ן. פרויקטים נדל"ניים הינם פרויקטים ארוכי טווח וההתקשרות עם שותף היא לזמן ממושך", מדגישה דלית עטיה-איסק. גיל שינה מסכים עם דבריה ומוסיף: "כחבר קיבוץ, אני יכול לומר שלרוב, בקיבוצים הקרקעות לפיתוח נמצאות בסמיכות לאזור המגורים של החברים ויש לתת על כך את הדעת בפיתוח הפרויקט, על מנת לא לייצר מצב בו פיתוח הנדל"ן מביא לסכסוך בין החברים ופוגע באיכות חייהם".

שינה מזכיר, כי קבוצת משקי הקיבוצים, הוקמה לפני כ-25 שנים, במטרה לרכז תחת קורת גג אחת את כוח הקנייה הגדול של התנועה הקיבוצית והקיבוצים בישראל וליהנות מיתרון לגודל. כיום חברים בקבוצה כ-270 קיבוצים ומושבים והארגון מפתח פעילויות הנותנות ערך מוסף אסטרטגי לבעליו - קיבוצים ומושבים.

לדבריו, ההחלטה של משקי הקיבוצים להיכנס להשקעה בתחום הנדל"ן המניב במגזר ההתיישבותי, באה מתוך רצון לייצר לקיבוץ ולמושב המעוניין לפתח נדל"ן מניב, שותף ראוי, הן מהפן המקצועי והן מהפן החברתי. למשקי הקיבוצים היכרות והבנה של צרכי הקיבוץ וחבריו ואלה מהווים אבני יסוד בהתקשרות עם הקיבוצים והמושבים.

"ללא ספק, העשור הקרוב יתאפיין בפיתוח נדל"ן מניב באזורי תעסוקה בקיבוצים ויהווה זרוע נוספת בפיתוח הכלכלי של הקיבוץ וחבריו", מסכם גיל שינה.

בחזרה למדור