בתקופה בה רשויות מקומיות מתפקדות כיזמיות נדל"ן לכל דבר, המכרז הוא לא רק כלי לבחירת זוכה. למעשה, זהו המנגנון היחיד שיכול למנוע את המשבר הבא. כך מאמין עו"ד גיא שוסט המשרת את לקוחותיו ברוח התובנה הזו. עו"ד שוסט רואה ענף בנייה ותשתיות, הנתון לשינויים תמידיים, בו הרשות המקומית כבר אינה גוף פסיבי שרק מזמין עבודה.
"המציאות של 2026 היא תנופת פיתוח אדירה בערים, פרויקטים משמעותיים, הסכמי גג ויוזמות נוספות. מהצד השני, ישנם מחסור בכוח אדם, אי-ודאות כלכלית ורגולציה משתנה. בתווך, נמצאות הרשויות המקומיות והתאגידים העירוניים, המבצעים פרויקטים ציבוריים משמעותיים. ההבדל היחיד כיום בין הרשויות המקומיות והתאגידים העירוניים לבין היזם הפרטי הוא שלרשות/לתאגיד יש קהל לקוחות 'שבוי' ועצום: התושבים. זה מביא עמו אחריות ציבורית כבדה. כשמבינים את זה - מבינים שהמכרז הוא לא סתם ניירת לסימון V, אלא תוכנית העבודה הקובעת איך ייראה הפרויקט ומתי יהיה מוכן".
ובאילו בעיות ייתקל מי שלא מבין זאת?
"כשמסתכלים על ההליך המכרזי רק ככלי לבחירת קבלן - זהו פתח לטעויות, לעיתים קריטיות. רבים רוצים להוציא מכרז כמה שיותר מהר, וזה עלול להוביל לבעיות קשות. מכרז חכם הוא כזה שיודע לצפות את פני העתיד, לזהות תקלות ולכלול מנגנונים יעילים לטיפול בשינויים ובמחלוקות. הניסוח המכרזי חייב לתת לרשות כלים לבחירת קבלן מתאים והניסוח החוזי חייב להיות הרמטי בנושאים כמו תוספות, הרחבות, מחלוקות ושינויים. כך מונעים מחלוקת שתצוץ באמצע הביצוע, כשהטרקטורים כבר בשטח והקבלן מחזיק את הרשות בצוואר. על עורכי דין המתמחים במכרזים ובפרויקטי בנייה ותשתיות לייצר מסננת לבחירת קבלן מתאים ו'חיסון' משפטי בתוך החוזה לכלל הבעיות שיכולות לצוץ. למשל: בישראל 'כוח עליון' הוא לא תרחיש תיאורטי אלא מציאות שחוזרת על עצמה, ויש להביא זאת לידי ביטוי בחוזה".
איזה צד צריך יותר לדאוג לסגור את הפינות האלו - הרשות/התאגיד או היזם/הקבלן?
"האחריות היא בראש ובראשונה על הרשות, כמנסחת. כמובן שזה לא מנקה מאחריות את היזמים והקבלנים. לעיתים קרובות אני רואה יזמים שניגשים למכרז 'על עיוור', בלי לקרוא את האותיות הקטנות או בלי להשקיע חשיבה בהצעת המחיר. לקבלנים יש הזדמנות - ואף אחריות - לעבור על ההוראות טרם הגשת ההצעה, לבקש הבהרות, לדרוש דיוק סעיפים או לשפר מנגנונים. הם אפילו יכולים להצביע על טעויות. במקרים רבים הם מבינים את השטח טוב יותר מכולם, ולכן צריך גם את ההירתמות שלהם".
וכיצד נכנס לתמונה ייעוץ משפטי?
"חשוב להבין שהליווי המשפטי לא מתחיל בבחירת הקבלן המבצע. כעו"ד מומחה בתחום אני מלווה את הרשות עוד הרבה קודם, בצמתים הקריטיים של בחירת האדריכל ומנהל הפרויקט. אלו האנשים שיובילו את הפרויקט בפועל ואם המכרז לבחירתם לא יוביל לבחירת אנשי מקצוע מעולים - זה בהכרח ישליך על הפרויקט כולו. המעורבות המשפטית בשלבים המוקדמים הללו היא קריטית. היעדרה עלול לגרום לבעיות קשות ולאיחור במסירה. מבחינתי, 'למסור בית ספר' זה יעד מקודש לא פחות מלמסור דירת מגורים. ניהול נכון של ההליך המכרזי והחוזי יכול לצמצם משמעותית את הסיכון של איחור במסירה".
בלי תוכנית בטיחות מאושרת לא עולים לקרקע
כדוגמה, נותן עו"ד שוסט פנייה שקיבל מרשות מקומית שהייתה עמוק בתוך פרויקט בניית בית ספר ונתקלה בבעיה קשה: הקבלן שבחרה נתן הנחה גבוהה מאוד - מה שהתברר, בדיעבד, כמשקולת שהכבידה עליו. הקבלן נקלע במהרה לבעיות תזרים, מנגנון אישור החשבונות בחוזה המקורי לא היה מדויק מספיק ובמצוקתו, התעקש הקבלן על קוצו של יוד בפרשנות דווקנית של הסעיפים, כדי שיוכל למשוך כספים. תוך חודשים ספורים הוא נכנס לחדלות פירעון, הפסיק לבצע - אבל עדיין היה נוכח בשטח ומנע התקדמות. "מבחינת הקבלן - התעקשותו הייתה צודקת, שכן מה שכתוב בחוזה - זה מה שלגיטימי לדרוש", אומר עו"ד שוסט. "הבעיה כאן הייתה שהרשות בחרה אותו על בסיס המחיר האטרקטיבי שהציע, ללא בדיקה מספקת לגבי ניסיונו ברשויות אחרות. התוצאה הייתה קטסטרופלית עבורה: המוסד נמסר באיחור של שנתיים. רגע לפני ה-1 בספטמבר ראש העיר נאלץ להוציא פעמיים הודעה להורים על כך שהילדים לא ייכנסו למבנה החדש אלא ילמדו בקרוואנים או יפוזרו במוסדות חינוך אחרים. הנזק התדמיתי והכספי וכמות המשאבים שבוזבזה על כיבוי השריפה הזו היו עצומים".
ואיך ייעוץ משפטי מקדים היה מונע זאת?
"אני לא בטוח שאפשר היה למנוע את זה לחלוטין, אבל לכל הפחות היה ניתן לשפר עמדות בצורה דרמטית. כשאני מנתח את האירוע, אני רואה בדיוק מה היה חסר במכרז: אם היו דורשים הצהרה של רואה חשבון שאין בדו"חות הקבלן, אזהרת עסק חי או אינדיקציות לקשיים - הייתה נדלקת נורה אדומה. בנוסף, אני בטוח שאם המכרז היה כולל מנגנון חובה של בדיקת ממליצים והליך מובנה של פסילת קבלנים עם חוות דעת שליליות לא היו מגיעים למצב הזה. ועדת המכרזים פשוט לא הייתה מקבלת את ההצעה שלו".
נושא הבטיחות הוא חשוב ודומיננטי בתחום. כיצד יכולה הרשות להבטיח שהעבודה תיעשה בביטחה?
"אכן, כתוצאה מריבוי תאונות עבודה קטלניות אנו עומדים בפני שינוי משמעותי מאוד בתחום הבטיחות. מהותו היא שלא ניתן יותר 'לשרשר' את האחריות. נגמר העידן שבו היזם או הרשות יכלו להגיד "לקחתי קבלן, זה עליו". התקנות החדשות יוצרות חובה למעורבות אינהרנטית של המזמין בכל נושא הבטיחות. זה דורש היערכות אופרטיבית מיידית ולא רק הצהרתית. התקנות מכתיבות מנגנוני עבודה חדשים שמוטמעים כבר היום במכרזים. ראשית, קביעה חוזית שהכנת תוכנית בטיחות היא תנאי סף לקבלת צו תחילת עבודה. בלי תוכנית מאושרת לא עולים לקרקע. שנית, קיימת חובת מינוי תפקיד חדש: בקר בטיחות חיצוני. זהו איש מקצוע מטעם הרשות שמפקח על הקבלן ומדווח לה ישירות. שלישית, יש ליצור מנגנון קשיח של דיווח וטיפול בסיכונים בזמני תגובה קצרים מאוד".
שיפור פרויקטים הנדסיים בעזרת הטכנולוגיה
ליווי רשויות מקומיות ותאגידים עירוניים בהתעסקות במכרזים הוא עיקר עבודתו של עו"ד גיא שוסט. לצד זה, הוא מלווה גם קבלנים ונותני שירותים אחרים. במהלך השנים ליווה עשרות פרויקטי בנייה ציבורית ופרויקטי עבודות פיתוח ותשתית מכל הסוגים. ניסיון זה מאפשר לו לדעת בדיוק מה צריכה לעשות רשות מקומית כדי לממש את הפרויקטים הציבוריים שברצונה לבצע וכיצד לסייע לקבלן להגיש את הצעת המכרז המיטבית, באופן שיאפשר לו לבצע את הפרויקט כראוי, וברווח כספי.
"בסוף, הקבלן והרשות המקומית לא רוצים שיבוצעו עבודות שהן לא כדאיות כלכלית. זה משליך גם על הפרויקט עצמו, גם על מי שאמור ליהנות ממנו וגם על מי שמבצע אותו", הוא אומר. "לכן, הרשות המקומית לא צריכה להסתפק בבחינת המחיר שמציע הקבלן, אלא לערוך בירור מקיף, לקבל חוות דעת ממזמיני עבודה קודמים ואם עולות חוות דעת שליליות - להימנע מהתקשורת עם הקבלן הזה, גם אם הצעתו נראית זולה וטובה. ומהצד של הקבלן - חשוב שלא יכניס את עצמו בהצעת המכרז לתנאים שלא יוכל לעמוד בהם בפועל".
מהם הטיפים עבור הקבלן להגשת מכרז נכון?
"קודם כל, יש לקרוא בעיון את כל מסמכי המכרז, לרבות חוזה ההתקשרות ומסמכים מקצועיים. במסגרת עיון במסמכי המכרז עליו לבחון ולהבין היטב את תנאי הסף, השירות הנדרש ויכולתו לספקו, אופן קביעת ההצעה הזוכה (האם המכרז כולל רכיב של מחיר בלבד או גם מדדי איכות), תנאי המכרז, אופן הגשת ההצעה, הוראות חוזה ההתקשרות וכמובן: הכדאיות הכלכלית של המכרז. בכל מכרז פומבי ניתנת למציעים אפשרות לבקש הבהרות לגבי סעיפים שאינם מובנים להם וכן לבקש הקלה בדרישות - והוא יכול לנצל זאת. לאחר עיון מדוקדק במסמכי המכרז וככל שהדבר נדרש, ניתן לפנות למפרסם המכרז בבקשות או שאלות הבהרה בכל נושא, לרבות שינוי תנאי הסף, התאמת מדדי האיכות, שינוי הוראות מכרזיות ושינוי הוראות חוזיות. חשוב להבין שחוסר תשומת לב להוראות המכרז, קריאה בלתי מדוקדקת שלהן, ויתור או הקלת ראש בניסוח שאלות ההבהרה - עלולים להוביל למחלוקות מול מפרסם המכרז לאחר הגשת ההצעות, להפסד במכרז ולהתדיינות מיותרת.
"בחלוף המועד האחרון להגשת שאלות הבהרה, מפרסם המכרז מפיץ מענה לשאלות שנשאלו על ידי כלל המציעים. בשלב זה יש לבחון אם התקבל מענה מספק. אם הכל בסדר ומוחלט ללכת על זה - יש לדקדק ולפעול בהתאם להוראות המכרז ולהקפיד על צורניות ההצעה, אופן מילוי מסמכי המכרז והנספחים שיש לצרף. טרם הכנת ההצעה מומלץ להכין צ'ק ליסט ולוודא שקוימו כל הדרישות. אמנם לא כל פגם בהגשת ההצעה יוביל לפסילתה, אך תשומת לב בעת הכנת ההצעה טרם הגשתה תגדיל את סיכויי הזכייה במכרז".
תחום הבינוי הוא שמרני מטיבו, אבל גם לשם נכנסת הבינה המלאכותית.
"ולכן באתי לרשויות ואמרתי להן שמשהו קורה, שאל להן להישאר מאחור ושיש לשים לב לרגולציה שחלה עליהן. המלצתי לקחת יועצים בתחום הבינה המלאכותית וללמוד מהם כיצד ניתן לשפר פרויקטי בינוי בעזרת הטכנולוגיה. ותפקידו של היועץ המשפטי, בהתאם, למצוא את הפתרון המשפטי לאפשר את השימוש בכלי הבינה המלאכותית הרלוונטיים לתחום, תוך הטמעה מושכלת וזהירה. זה נושא בו אני בקיא במיוחד, וכבר מעניק שירותי ייעוץ לגופים ציבוריים ומייצר נהלי מדיניות לשימוש מוקפד בבינה מלאכותית בחוזים ובמכרזים. כך משפרות הרשויות את עבודתן ומצמצמות את הסיכונים הקיימים".
בשיתוף עו"ד גיא שוסט
