בכל בוקר מחדש מתרחש טקס קבוע ביציאות מהעיר אשדוד. כ־40 אלף מתושבי העיר, ביניהם אלפי מהנדסים, מתכנתים ואנשי טכנולוגיה, עולים על הרכבים הפרטיים או על הרכבת ועושים את דרכם צפונה. הם נוסעים למגדלי הזכוכית של תל אביב, לפארקים של הרצליה פיתוח ולמתחמי ההייטק ברמת החייל. האבסורד זועק לשמים: העיר השישית בגודלה בישראל, המהווה כוח כלכלי אדיר, נותרה במשך שנים ללא מרכז עסקים משמעותי וללא עוגן טכנולוגי שישאיר את הכישרונות המקומיים בבית.
בשנים הקרובות המגמה הזו עשויה להתהפך מן הקצה אל הקצה. תוכנית אסטרטגית לאומית, המובלת על ידי עיריית אשדוד בשיתוף יזמים מובילים, מבקשת לשנות את המשוואה. במקום להיאבק בפקקים משעות הבוקר המוקדמות, אלפי עובדים ימצאו את מקום עבודתם ממש בלב העיר, במתחם טכנולוגי חדשני שנבנה כעוגן תעסוקתי חדש באזור.
מי שמיהרה לזהות את המפנה שמתרחש בעיר היא קבוצת דוידסון. הקבוצה, המתמחה באיתור קרקעות עם פוטנציאל השבחה גבוה, מקימה בלב רובע החדשנות המתפתח את פרויקט "טק־פארק". הפרויקט הוא חלק מתוכנית הענק "מטרופול", המשתרעת על פני מיליון מ"ר ומגובה בהשקעה עירונית חסרת תקדים של כ־10 מיליארד שקל.
"הבחירה באשדוד אינה מקרית. היא נובעת מזיהוי פוטנציאל צמיחה משמעותי במקום שעדיין לא מימש את מלוא יכולתו הכלכלית", מסבירה קרן בן דוד, בעלים ויו"ר קבוצת דוידסון. "אשדוד היא אחת הערים הגדולות והחזקות בישראל, אך עדיין חסר בה מתחם עסקים מודרני ברמה בינלאומית. העיר צפויה לצמוח בעתיד לכ־400 אלף תושבים, והצורך במרכז עסקים שישרת יותר ממיליון תושבים במעגלים הסובבים אותה הולך וגובר. זהו מהלך אסטרטגי לאומי שמטרתו בניית מרכז טכנולוגי חדשני ומוביל בדרום".
לדברי בן דוד, ההבדל הגדול בין תוכניות עבר לזו הנוכחית הוא התמיכה המוסדית. "הערך האסטרטגי המרכזי שאנו מזהים כיום הוא ההכרזה על אשדוד כמטרופולין החמישי של ישראל", היא אומרת. "העירייה רואה במתחם המטרופול מנוע צמיחה שיבסס את מעמדה של אשדוד, והמשמעות היא מחויבות עירונית לקידום תוכניות להעצמת זכויות בנייה ועירוב שימושים, והדברים מבוצעים כיום באמצעות מנהלת רובע ביצועית, שהוקמה במיוחד כדי לתאם את כלל המהלכים ולקצר ביורוקרטיה".
הזדמנות נדירה לחברות, משקיעים ועובדים
כשמדברים על פארקי הייטק בישראל, התמונה המצטיירת לרוב היא של מגדלי משרדים מנוכרים המוקפים בחניונים. דוידסון טק־פארק מציג תפיסה אדריכלית ואורבנית שונה לחלוטין: מרחב עירוני עם עירוב שימושים המאגד פעילות עסקית, מסחרית וחווייתית לצד מגורים, טבע ועידוד הליכתיות במרחב.
התכנון המודרני מקצה כ־30 אחוזים מזכויות הבנייה למגורים, מה שמאפשר חיי יום ולילה טבעיים ולא מתחם שמתרוקן עם שקיעת החמה. "זה לא עוד מגדל משרדים", אומרת בן דוד. "אנחנו מקימים את מטרופולין העסקים של דור ה-Y וה-Z, מוקד חיים שוקק בדרום שפועל 24/7, שילוב חדשני של תעסוקה, מסחר ומגורים. מדובר בבניית אקוסיסטם שלם עבור עסקים וחברות טכנולוגיה. סביבת עבודה בשילוב איכות חיים – מסעדות, בתי קפה ושירותים חיוניים ממש מתחת למשרד ולבית".
הפרויקט מתוכנן לפי עקרונות בנייה ירוקה מתקדמים (LEED), תוך שילוב תאורה טבעית, הפחתת צריכת אנרגיה ושמירה קפדנית על הנכסים הטבעיים הייחודיים של הסביבה – הדיונות ועצי השקמים העתיקים המאפיינים את אשדוד. בתוך המבנים ישולבו תשתיות חכמות, הכוללות מערכות ניהול אנרגיה (Smart Energy), חיישנים לניהול יעיל של תנועה ואקלים, ותשתיות תקשורת התומכות בעבודה היברידית.
מעבר לבטון ולזכוכית, היתרון הגדול ביותר של הפארק הוא דווקא ההון האנושי. חברות הייטק במרכז הארץ נאבקות על כל עובד, בעוד שבאשדוד מסתתר מאגר כישרונות עצום. נתונים עדכניים מצביעים על כך שבעיר מתגוררים כ־18 אלף עובדי הייטק.
"המתחם החדש צפוי לייצר 50־60 אלף מקומות עבודה חדשים ולמשוך כ־20 אלף עובדים מדי יום", אומרת בן דוד. "החברות שיבחרו להתמקם כאן יכולות להציע לעובדים 'שובר שוויון' דרמטי: קיצור זמן הנסיעה בשעות. במקום לשרוף זמן בפקקים, העובד יכול להגיע למשרד חדש בתוך העיר, בסביבה מודרנית".
הנגישות למתחם קריטית להצלחתו. הוא ממוקם בסמיכות לתחנת הרכבת "עד הלום" ונהנה מחיבור למערכת ההסעות העירונית המתקדמת RE-WAY ומגישה מהירה לצירי התנועה המרכזיים. זהו יתרון תפעולי עצום לחברות, המתווסף לעלויות נדל"ן ותפעול נמוכות משמעותית בהשוואה לתל אביב ולהטבות ארנונה שמקדמת העירייה.
עבור המשקיעים והיזמים, דוידסון טק־פארק מציג הזדמנות עסקית נדירה בנוף הנדל"ן הישראלי. לדבריה של בן דוד, השילוב של קרקע פרטית עם תב"ע מאושרת ותמיכה ממשלתית ועירונית להגדלת זכויות יוצר פוטנציאל רווח משמעותי.
"מדובר בהזדמנות נדירה וחסרת תקדים", מנתחת בן דוד את המספרים. "כיום משקיעים יכולים לרכוש יחידת קרקע עם תב"ע מאושרת וליהנות ממסלול של הגדלת זכויות עד פי ארבעה, כולל תוספת זכויות למגורים. המהלך הזה מאפשר יצירת רווח יזמי בדרך שאינה נגישה בדרך כלל למשקיעי קצה, עם פוטנציאל ריאלי להכפלת ההון העצמי בתוך כשנתיים עד שלוש".
הבנייה במתחם כבר החלה על ידי מספר יזמים, על פי תוכניות המסחר והתעסוקה שכבר מאושרות. "העירייה קידמה מסמך מדיניות שמגדיר את מסלול הפיתוח וההשבחה, וההליכים להרחבת התוכנית נמצאים ברמת בשלות גבוהה", היא מסבירה. "לאחר האישור הסופי הטרקטורים יעלו על הקרקע במלוא ההיקף ומתחם המטרופול יקרום עור וגידים".
לרכוש ביצת זהב
הצלחה של פארק הייטק אינה נמדדת רק במ"ר בנוי, אלא ביצירת קהילה. הפארק ממוקם בקרבה לבית החולים אסותא ולמכללת סמי שמעון, ומתוכנן לכלול חממות טכנולוגיות, אקסלרטורים לסטארט־אפים ומרכזי מו"פ, תוך קיום שיתופי פעולה אסטרטגיים עם האקדמיה ומוסדות הרפואה.
"הפרויקט הזה הוא לא עוד בניין משרדים", מסכמת בן דוד. "זהו מרכיב מפתח במימוש התוכנית של אשדוד להפוך למטרופולין חמישי. השילוב של מוסדות מחקר, חברות הייטק, מסחר ומגורים יוצר מארג עירוני צפוף ואיכותי".
המסר של קבוצת דוידסון ליזמים ולחברות חד משמעי: זהו ה"מאני־טיים". "מדובר כרגע בתזמון קריטי", קובעת בן דוד. "למשקיעים – אתם רוכשים היום 'ביצת זהב' רגע לפני הזינוק. לחברות הטכנולוגיה והיזמים – זה הזמן לקחת חלק במהלך אסטרטגי לאומי, ליהנות מיתרון הראשוניות (First Mover Advantage) ולהבטיח את מקומכם בעיר העתיד של ישראל".
לפרטים חפשו "טק־פארק אשדוד"
בשיתוף קבוצת דוידסון
